"Ипотека от застройщика": выгодное дело или ловушка

В последнее время в России стала очень популярной так называемая ипотека от застройщика. Банки выдают кредиты по низким ставкам, даже можно сказать экстремально низким ставкам, менее одного процента годовых. Но насколько это выгодно для заёмщика?

Подарок, да и только?

Немного цифр: за восемь месяцев этого года в России было выдано 252,7 тысяч ссуд на новое жилье на 1,2 трлн рублей, следует из статистики Центробанка РФ. С учётом динамики доли ипотеки "от застройщиков", с начала года россияне могли оформить такие кредиты на 537,1 млрд рублей, отмечает РБК.

То есть, сами заёмщики считают это дело вполне выгодным. И в самом деле, почти половина выданных кредитов — это "ипотека от застройщика". Что это, как не свидетельство популярности?

Вот, например, крупный застройщик ГК "А101" совместно с Россельхозбанком рекламирует программу под 0,01 процента годовых. На сайте компании подчёркивается, что "размер ипотечного платежа достиг исторически минимального уровня". И далее, "вместе с увеличением максимальной суммы кредита это расширяет возможности покупателей квартир, позволяя не ограничивать себя в выборе".

Схожие программы предлагают (или предлагали совсем недавно) и другие крупные застройщики совместно с крупными банками.

Выгодно? Казалось бы, ещё б не выгодно, когда ставка в районе 0,01-0,1 процента годовых и остаётся неизменной на весь срок действия договора. Понятно, почему "ипотека от застройщика" пользуется такой популярностью.

Чем недоволен Центробанк

Однако в середине сентября недовольство подобной практикой высказала глава Центробанка Эльвира Набиуллина. По её словам, такие программы являются маркетинговой акцией и вводят заёмщиков в заблуждение.

Дело в том, что для заёмщика "ипотека от застройщика" будет выгодной в случае, если он не станет погашать её досрочно. А цены на недвижимость при этом будут непрерывно расти.

Если же он решит выплатить кредит в первые три года, то расходы будут значительно больше трат по льготной ипотеке — из-за того, что тело кредита оказывается завышенным в связи с раздутой стоимостью квартиры.

Ведь разницу по кредитам (а по льготной программе кредиты сейчас выдают под семь процентов годовых) закладывают в стоимость квартир. Ну а поскольку ипотечные кредиты всё же в массе своей берут на длительные сроки, то этот "маркетинговый ход" не бросается в глаза.

В итоге заёмщик не сможет продать квартиру, взятую по "ипотеке от застройщика" на вторичном рынке без потерь, "если только цены на недвижимость за время владения не выросли на 30 процентов", как отмечалось в докладе ЦБ, опубликованном в середине октября.

Понятно, что застройщики страхуются от проблем на рынке недвижимости. А таковые есть, падает спрос и на первичном, и на вторичном рынке. Проще говоря, покупают меньше. А стало быть, клиента надо как-то привлечь. Как говаривала главная героиня пьесы Бертольда Брехта "Мамаша Кураж и её дети", "надо опять налаживать торговлю". Вот и налаживают, как могут…

Центробанк, как уже было сказано, подобные изыски особо не радуют. А потому регулятор в ближайшее время планирует принять меры по ипотечным программам от застройщиков со ставками менее одного процента.

Среди обсуждаемых мер:

• повышенные надбавки для банков на ипотеку по сверхнизким ставкам;
• прямые ограничения на выдачу "ипотеки от застройщика".

Очевидно, что большим разнообразием ограничительные меры не отличаются. Впрочем, дело не в количестве, а в качестве. Тем более, что пока никакие ограничительные меры не вводились. А по мнению экспертов, сами застройщики заинтересованы в сохранении таких программ, поскольку они и в самом деле пользуются спросом. О появлении возможных "пузырей" в строительных компаниях едва ли особо задумываются.

Задумываются в Центробанке и предупреждают об этом. Но пока что не более того.

Собственно, в этой ситуации потенциальным заёмщикам следует полагаться в первую очередь на себе, взвесив все за и против. Очевидно, впрочем, что сейчас отсутствует вариант приобретения квартиры практически в рассрочку. Вот это точно совершенная иллюзия, обманывать себя на сей счёт не стоит.