Доступное жильё: какая стратегия к этому приведёт

Сложная ситуация вокруг рынка жилья наводит на мысль, что простых решений быть не может. Опора на льготную ипотеку дала негативный эффект в виде скачка цен. Предложенный Российским союзом строителей проект Стратегии строительной отрасли и ЖКХ до 2035 года вызывает неоднозначную реакцию у профсообщества. При решении жилищного вопроса не мешало бы учитывать опыт развитых стран и мнение россиян.

По доле жилья, находящейся в частной собственности, россияне впереди планеты всей (более 90%), чего не скажешь о жилплощади, которая приходится в среднем на одного жителя. Как указано в проекте Стратегии, в 2019 году на среднестатистического россиянина приходилось 26,3 кв. м., что меньше показателей в Польше и Армении. Например, в Германии эта цифра составляет 47 кв. м., а в США — аж 70. Высокий показатель по жилплощади в Штатах отнюдь не означает благополучия в этой сфере: застарелая проблема с американскими бездомными — явное напоминание о непреодолимой пропасти между богатыми и бедными.

Авторы проекта Стратегии отмечают несоответствие существующей системы градостроительства современным вызовам. Площадь территории населенных пунктов составляет чуть больше одного процента от территории страны (19,5 млн га), а для застройки населением используется и того меньше — лишь 0,21%. На десять крупнейших городских агломераций, ставших центрами притяжения населения, приходилась половина вводимого жилья, что привело к деградации застройки и оттоку жителей из 1100 малых и средних городов, не говоря уже о десятках тысяч сельских поселений.

Девелоперам, видимо, неизвестно о планах властей страны по стимулированию рождаемости и росту населения: они повсеместно возводят пресловутые "человейники" с малогабаритными квартирами. Во вновь строящихся многоквартирных домах средние размеры квартир упали с 81 кв. м. до 51,6 кв. м. По данным Российского союза строителей, на учёте на улучшение жилищных условий состоит 2,36 млн семей. За год посчастливилось получить жильё 99 тысячам или 4% от нуждающихся. При таких черепашьих темпах государству для выполнения своих обязательств лишь перед очередниками понадобится более 20 лет!

Мечты об одноэтажной России

Перечисление всех проблем строительной отрасли, описанных в проекте Стратегии, заняло бы слишком много места. Интереснее посмотреть на предлагаемые решения. К 2030 году намечено довести ежегодный ввод жилья до 120 млн кв. м. (на сегодня где-то 80 млн) путём развития всех видов жилья (ИЖС, ЖК и ЖСК), а также всей гаммы финансовых механизмов, включая государственные сертификаты и доступную ипотеку. Ставятся цели достичь "цифровой зрелости" на всех этапах жизненного цикла объектов, развивать добросовестную конкуренцию, повышать уровень кадрового обеспечения, передавать на принципах "регуляторной гильотины" полномочия и ответственность от государства бизнес-сообществу и гражданскому обществу, с тем чтобы увеличить гарантии по безопасности объектов и снизить на один год сроки реализации строительных проектов. 

По данным института развития ДОМ.РФ, 64% от 61,7 млн российских семей проживают в многоквартирных домах. В то же время опросы свидетельствуют, что почти 70% россиян хотели бы жить в индивидуальном доме, видя преимущества в хорошей экологии и благоустройстве придомовой территории. Вот куда следовало бы бросить всю мощь объединенных сил министерств, финансовых организаций, инженеров-проектировщиков и девелоперов! Между тем по итогам 2020 года доля частных домов в общем объёме ввода жилья достигла 48% или 38,7 млн кв. м. Плановые цифры по ежегодному вводу домов ИЖС начиная с 2030 года — 60-65 млн кв. м. 

Согласно разработанной Стратегии, ИЖС будут продвигать за счёт мер по его стандартизации, ипотечного кредитования, продажи земельных участков по доступным ценам, применения системы проектного финансирования, упрощенного подключения инженерных сетей и т. д. Кстати, при участии ДОМ.РФ разработана дорожная карта по развитию индивидуального жилищного строительства, предусматривающая стандартизацию застройки, запущена собственная пилотная программа льготной ипотеки на ИЖС для семей с детьми. Понятно, что успехи в создании "одноэтажной России" напрямую связаны с вовлечением в эту сферу территорий за пределами крупных городов, чьи финансовые возможности очень скромны, а полномочия очерчены вопросами местного значения. Прогресс в этом направлении, возможно, потребует усиления роли местного самоуправления как важной составляющей части единой системы публичной власти.

Обсуждение проекта Стратегии развития строительной отрасли и ЖКХ до 2035 года отнюдь не продемонстрировало единодушного одобрения со стороны экспертов. Отсутствие в нём ряда статистических данных за 2020 год, учёт которых необходим, отметил руководитель аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг. Тогда как член Союза архитекторов России Александр Цыбайкин порекомендовал внести пункт об увеличении количества отраслевых образовательных учреждений. Президент фонда "Институт экономики города", руководитель комиссии в сфере жилищной политики Общественного совета при Минстрое Надежда Косарева отметила, что разработанный в РСС документ нуждается в серьёзной доработке, так как противоречит ряду российских законов, например, законодательству о местном самоуправлении. Проект не отвечает на вопрос, как именно должны развиваться российские территории и как с этим связана работа самой строительной отрасли. Что касается ЖКХ, то, по мнению Надежды Косаревой, в документе не отражены и не защищены интересы 60% россиян, проживающих в малых городах и сёлах в домах без элементарных удобств.

Арендное жильё — это важно

Как решают проблемы с жильём в других странах, например, в хвалёной Америке? Там идут путём вовлечения населения в программы ипотечного кредитования. Для американцев заёмы на 30 лет являются нормой.  Правда, в Штатах действует закон, предусматривающий субсидии на аренду жилья малообеспеченным гражданам. К внеочередной категории относят жертв домашнего насилия, бездомных, а также тех, кто платит за жильё больше половины своего дохода. Часть очередников имеет право поучаствовать в жилищной лотерее, и те, кому улыбнётся удача, смогут жить в предоставленной квартире с весьма умеренной арендной платой до конца своих дней.

Испания схожа с Россией в том плане, что 83% её граждан являются владельцами собственного жилья. Одна треть строящегося жилья в Испании предназначена для социального жилья. Право его заселения обычно разыгрывается среди очередников через жеребьёвку. Есть дополнительная программа для молодёжи, по которой дом берут в аренду с правом выкупа в последующие 7-17 лет. За счёт использования федеральных денег и средств местного бюджета испанцы довели долю социального жилья до 12,5% жилого фонда страны. 

Интересен опыт Германии, 58% населения которой живёт в арендованных квартирах и домах. Немалую часть из них даже относят к последователям стиля "новых кочевников", так как им нравится часто менять место обитания и их не увлекает идея обладания собственным недвижимым имуществом. Крупные компании, объединяющие государство и частных лиц, реализуют программы строительства доступного жилья и его дальнейшей сдачи в аренду. 

Можно отметить, что в развитых странах, особенно европейских, социальное жильё составляет значительную долю в жилом фонде: 

• во Франции — 18%,
• в Германии — 20%,
• в Дании — 27%,
• в Голландии — 36%.

Власти поощряют предложение нового жилья через градостроительное регулирование, налоговое стимулирование, предложение привлекательных условий для девелопмента, упрощение предоставления разрешений на строительство, обеспечение территорий необходимой инфраструктурой и т. д.

Развитием социальной аренды жилья в России решил активнее заняться ДОМ.РФ. Как заметил гендиректор госкомпании Виталий Мутко, около 40% россиян из-за низких доходов не купят жильё в ипотеку ни при каких ставках, даже нулевых. Тем более значимым является появление первого регионального арендного дома в Воронеже — многоэтажки в ЖК "Современник". Определенные категории граждан — к примеру, молодые семьи с детьми, медики или преподаватели — смогут арендовать в нём квартиры, оплачивая лишь 20% от полной стоимости. Предполагается, что следующий арендный дом от ДОМ.РФ должен появиться в Мурманской области. 

Нет сомнений, что развитый рынок арендного жилья — это важный ориентир в деятельности нашей строительной отрасли. Наличие таких программ будет способствовать миграционной активности, появлению специалистов с высокой мобильностью, не привязанных к собственности, а также содействовать более равномерному экономическому развитию различных регионов.