Жилищный кооператив — проект, направленный на сбережение человеческого капитала

Председатель правления петербургского жилищного кооператива "Бест Вей" доктор экономических наук Роман Василенко рассказал "Правде.Ру" о том, как и почему он, военно-морской офицер, стал председателем правления кооператива.

— Роман Викторович, почему вы занялись решением жилищной проблемы?

— Я военно-морской офицер запаса, причем потомственный. Военный финансист, служил на различных должностях и флотах. Последнее место службы — Ленинградская (Кронштадтская) военно-морская база Балтийского флота, уволился в запас в 1998 году.

Как и все военнослужащие в 1990-е годы столкнулся с жилищной проблемой. Офицеры уходили в запас без жилья, или с жильем, но зачастую не очень качественным, с не очень большими квартирами. Это происходило на всех флотах — до Балтийского флота я служил на Тихоокеанском и от сослуживцев знаю ситуацию на других флотах. В 2000-е годы стало гораздо лучше, но, когда я уходил в запас, было именно так.

По Петербургу я знал, что и у других бюджетников ситуация с получением комфортного жилья еще хуже. А уж у тех, кто работает в негосударственном секторе почти нет для этого возможностей — они могут попробовать получить ипотечный кредит, но процент по такому кредиту был тогда запредельный.

Я как экономист задумывался о том, как можно цивилизованно решить жилищную проблему. Получил базовое экономическое образование в Ярославском высшем военном финансовом училище им. генерала армии А. В. Хрулёва, ныне Военный финансово-экономический институт Военного университета Министерства обороны. По роду службы занимался вопросами военно-морской экономики и финансов.

Параллельно много читал исторической литературы — о том, например, как была устроена экономическая жизнь в дореволюционной России. А в Российской империи с конца XIX столетия была очень распространена потребительская, кредитная, производственная и жилищная кооперация. Наша страна наряду с Великобританией была одним из лидеров мирового кооперативного движения. В начале XX века Россия вышла на первое место в мире по темпам развития кооперации. Первые кооперативные дома в нашей стране появились еще в первое десятилетие прошлого века.

Кооперативы сохранялись даже в советское время — в форме жилищно-строительных кооперативов, касс взаимопомощи, потребительских кооперативов. А в странах с развитой рыночной экономикой развитие кооперации, как одного из магистральных направлений экономической деятельности, не прерывалось.

В Германии, например, после двух мировых войн был настоящий расцвет жилищной кооперации: она во многом позволила снять остроту жилищной проблемы. Жилищные кооперативы и сейчас остаются важнейшим институтом на рынке жилья Германии. Страной развитой кооперации является и Швейцария.

Уйдя в запас из Вооруженных сил, я постепенно и по мере появления законодательной базы для жилищной кооперации решил перейти от теории к практике: разработал модель жилищного кооператива и воплотил ее в жизнь. Параллельно мой анализ и практический опыт вылились в две диссертации, посвященные решению жилищной проблемы с помощью кооперации. Ведь кооперация — это, по сути, покупка жилья вскладчину, на беспроцентной основе. Переплата за квартиру, приобретаемую с помощью жилищного кооператива, минимальна.

— В прошлые годы ипотека была очень дорогая. Сейчас она дешевеет. По госпрограммам можно получить ипотечные кредиты под 6,5%, даже под 2% на Дальнем Востоке. Актуальна ли сегодня жилищная кооперация?

— Кооператив не конкурент ипотеке — это принципиально разные способы решения жилищной проблемы. У него есть собственная ниша: есть много обделенных категорий граждан, которые практически не могут рассчитывать на другие варианты приобретения жилья для улучшения своих жилищных условий.

• Во-первых, те, кто не может подтвердить достаточно высокий официальный доход.

• Во-вторых, — студенты или пожилые люди старше 65 лет.

• В-третьих, люди не являющиеся гражданами России, но для кооператива паспорт иностранного государства — не препятствие.

• В-четвертых, люди, живущие в небольших провинциальных городах.

Помочь этим четырем группам людей решить жилищную проблему могут, как правило, только жилищные кооперативы.

— Кооператив "Бест Вей" был создан шесть лет назад?

— Да, зарегистрирован в феврале 2014 года, первые квартиры для своих пайщиков он приобрел в 2015-м.

К тому времени, как был создан наш кооператив, в России были жилищные кооперативы, созданные в соответствии с нормами Жилищного кодекса — кодекс был принят в 2004 года.

Мы создали кооператив, когда законодательная база и правоприменительная практика уже более или менее устоялись. И построили его по простой, надежной и эффективной экономической модели.

Пайщик вносит 35-50% от стоимости желаемой квартиры, их можно накопить на счете в кооперативе. Кооператив беспроцентно добавляет 50-65% из своего паевого фонда, и пайщику, когда подходит его очередь, приобретается квартира. Он самостоятельно платит за независимую оценку и юридическую проверку квартиры, после покупки прописывается в ней, платит коммунальные взносы за нее. Разумеется, он платит членские взносы в кооператив. Но при этом переплата за квартиру выходит небольшая.

Вернуть средства, предоставленные кооперативом для покупки квартиры, пайщик должен не более чем за 10 лет. Значительная часть пайщиков возвращают средства раньше, и квартира перестает быть собственностью кооператива, становясь их частной собственностью. Более полусотни квартир уже перешли в частную собственность пайщиков, хотя кооперативу только шесть лет.

Мы, в отличие от других кооперативов, работаем только на вторичном рынке жилья — это более безопасно. Большинство жилищных кооперативов работают в одном городе или в одном субъекте Федерации. "Бест Вей" сразу стал работать во всероссийском масштабе: в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, Москве и Московской области, Свердловской области, Татарстане, Башкортостане, Самарской и Саратовской областях, Карелии, Кировской и Белгородской областях, Приморском, Хабаровском, Камчатском краях и других регионах.

Проблема, характерная для значительного числа жилищных кооперативов — длительное ожидание в очереди на покупку квартиры: несколько лет. Так происходит потому, что квартир для пайщиков приобретается недостаточно, чтобы паевой фонд кооператива пополнялся средствами возвратных платежей от них. Мы за счет того, что привлекаем много пайщиков по всей стране, а также за счет большого возвратного потока паевых средств, ежемесячно поступающих от уже действующих пайщиков кооператива, покупаем много квартир, сократили этот срок примерно до года.

У кооператива более 6000 пайщиков. Паевой фонд пополняется прежде всего за счет возвратных платежей от пайщиков — чем больше мы покупаем, тем больше нам возвращается, следовательно, мы получаем возможность покупать еще больше квартир.

— А сколько квартир примерно вы приобретаете в месяц?

— В начале этого года были близки к 100 квартирам в месяц. После начала пандемии и карантина это число, конечно, сократилось, так как во многих регионах не работали МФЦ. Постепенно объем покупок восстанавливается.

Пайщик, внесший свой паевой взнос на покупку квартиры, ожидает покупки квартиры кооперативом как правило, не больше года. Он сам выбирает квартиру, причем, имеет возможность выбрать ее практически в любом городе России.

С помощью кооператива он может и улучшить свои жилищные условия — например, купить квартиру большего метража для своей выросшей семьи или купить еще одну квартиру для своих детей. Более 60 пайщиков кооператива купили с его помощью более одной квартиры: две, а в некоторых случаях и более.

— Когда пайщик получает квартиру в собственность, он за нее не доплачивает? Ведь стоимость большинства квартир на российском рынке за десять лет увеличивается?

— Нет, квартира на основании справки о погашении долга перед кооперативом переходит в его частную собственность.

— Работаете ли в ближнем зарубежье?

— В 2015–2017 годах возникли кооперативы, построенные по нашей модели, в Казахстане и Киргизии.

— Это своего рода франчайзинг?

— Они используют наш подход, наш метод работы, мы сотрудничаем. Но эти кооперативы совершенно независимые от российского. Планируется создание кооператива по модели нашего и дальнего зарубежья: как выяснилось, наша модель, простая и эффективная, привлекательна и там. То есть модель достаточно универсальна, адаптивна к разной законодательной базе.

— Что, на ваш взгляд, определяет привлекательность кооперативной модели покупки жилья?

— Стоимость и безопасность. Пайщик кооператива платит не намного дороже, чем если бы он покупал квартиру целиком за счет собственных средств.

При этом его паевые средства абсолютно защищены законом: если он передумал покупать квартиру или у него возникли финансовые трудности — непреодолимые, потому что при преодолимых кооператив может предоставить отсрочку, он выходит из кооператива и получает обратно все внесенные паевые средства.

Для таких выплат в паевом фонде кооператива есть неснижаемый резерв, если этих средств не будет хватать, кооператив всегда может реализовать квартиру, которую он приобретал для этого пайщика, чтобы рассчитаться с ним. Именно поэтому мы покупаем квартиры на вторичном рынке, а не на первичном — их ликвидность выше.

— Какое место в ваших бизнес-проектах — бизнес-тренинги, финансовые инструменты, туризм, занимает жилищная кооперация?

— Кооператив — не бизнес-проект, и не мой лично проект. Это некоммерческая организация — социальный проект, я в кооперативе председатель коллективного руководящего органа — правления. Для меня это форма реализации моей социальной ответственности как предпринимателя — форма социального служения.

Я долгие годы служил Родине в Вооруженных силах, а теперь продолжаю службу обществу, развивая кооператив, помогая сберегать человеческий капитал, сохранять трудовые ресурсы в регионах, улучшать качество жизни людей по всей стране.