Кто управляет жильем в Германии?

Следует обратить внимание, что в Белоруссии и России собственниками квартир большей частью являются физические лица, в Германии — юридические. При этом в ФРГ организации частной формы собственности управляют государственным (муниципальным) жилфондом, муниципальные (государственные) организации частным жилфондом не управляют.

В Белоруссии и России — всё наоборот. Кроме того, в Германии "единицей" управления принято считать жилой дом. ЖК или ЖСК (некоммерческих организаций), владеющих одним многоквартирным жилым домом, практически не существует, как правило, эти организации владеют десятками или сотнями многоквартирных домов.

Продать (приватизировать) одну квартиру в ЖК или ЖСК также нельзя, объектом купли-продажи всегда является один многоквартирный дом. Законодательство ФРГ позволяет регистрировать жилищно-строительный кооператив так сказать на пустом месте, то есть ЖСК может начать строить дома через несколько лет, это право учредителей.

Жилищный кооператив также создаётся с иной целью, чем в РБ или РФ — с целью покупки многоквартирного жилого дома.

Покупаемому дому может быть 1 год или 100 лет, это не имеет значения.

Способ создания завершённого строительством многоквартирного жилого дома, применяемый в РБ или РФ (долевое строительство), в Германии никогда не используется. У жилого дома всегда один собственник ("жилищная компания" или "жилищно-строительная компания" — коммерческие организации). Такой собственник строит жилой дом (или покупает) и только потом может разделить его на части (квартиры) для продажи. Для этого он должен написать заявление о разделении недвижимого имущества и согласовать заявление в соответствующих государственных органах. Как только продана одна квартира в многоквартирном жилом доме, принадлежащем ЖК или ЖСК (компании), образуется "совместное домовладение".

Последовательность образования ЖК (жилищного кооператива) в Германии:

  1. Учредительное собрание (минимум семь членов — физических лиц).
  2. Регистрация юридического лица, некоммерческой организации.
  3. Открытие счёта.
  4. Возможно получение субсидии от муниципалитета для осуществления организационных расходов (примерно 25 000 евро).
  5. Получение ЖК кредита в банке для покупки многоквартирного жилого дома с земельным участком или нескольких жилых многоквартирных домов с целью их дальнейшей эксплуатации (пользования квартирами учредителями и новыми членами ЖК).

Дом (дома) жилищный кооператив может купить:

  • у других жилищных кооперативов или жилищно-строительных кооперативов;
  • у жилищных компаний или жилищно-строительных компаний;
  • у муниципалитета (значительно реже).

Капитальный ремонт и модернизация жилых домов в Германии

1. Текущий и капитальный ремонт — производится за счёт обязательного ежемесячного отчисления (отдельно на текущий ремонт, отдельно на капитальный ремонт) собственниками квартир и (или) арендаторами квартир. Размер отчислений зависит от конструктивных особенностей жилого дома и рассчитывается управляющей компанией (ЖК, ЖСК), утверждается правлением ЖК, ЖСК или общим собранием совместного домовладения (для членов кооператива и совместных домовладений). Для арендаторов — является обязательным отчислением, но регулируется только договором найма, т. е не согласовывается арендаторами квартир.

2. Модернизация жилых домов — производится за счёт собственника. Для совместных домовладений — по решению общего собрания за счёт собственников квартир, при этом собственник квартиры либо платит собственные средства, либо самостоятельно берёт кредит в банке. Для привлечения кредита на модернизацию (комплексную санацию с улучшением характеристик дома) допускается регистрация жилищного кооператива, который и является получателем кредита (юр лицо со своим р/с).

Объектом залога для банка, как правило, является земля и (или) один многоквартирный жилой дом.

В исключительных случаях объектом залога для банка может быть квартира в совместном домовладении (квартира и часть земельного участка неотделимы друг от друга), при создании совместного домовладения земельная книга на общий земельный участок "уничтожается" и заводятся "квартирные земельные книги", в которые вносятся отдельные собственники и их доля общего участка земли.

Для проведения модернизации своих жилых домов ЖК или ЖСК может продать один или несколько домов с целью использования этих средств на "комплексную санацию" — но это происходит очень редко, чаще привлекается банковский кредит.