Европейский рынок офисов "приходит в себя"

Рынок офисной аренды в Западной Европе нащупывает "дно". Так, доходность офисов стабилизировалась в Берлине, Мюнхене, Штутгарте, Эдинбурге, Бирмингеме, Лидсе, Манчестере, Риме и Осло. А вот ситуация в Центральной и Восточной Европе развивается с отставанием от западноевропейских городов, ведь и кризис туда пришел позднее. Впрочем, ждать "дна" даже в России осталось не долго.

Как уже рассказывал Bigness. ru, на рынке недвижимости в России, пожалуй, сильнее всего подешевела аренда офисов.

Эксперты даже прогнозировали, что ставки аренды за офисное помещение упадут до уровня эксплуатационных расходов (то есть, что собственники будут сдавать офисы бесплатно, только чтобы арендатор оплачивал коммунальные расходы).

С оглядкой на Европу

В Европе на офисном рынке уже наметилась стабилизация. А Россия, как известно, еще со времен Петра I развивается с оглядкой на Европу.

Как Bigness.ru сообщили в консалтинговой компании Jones Lang LaSalle, ставки капитализации на главных рынках Европы во втором квартале 2009 года стабилизировались.

Ставки капитализации для недвижимости — показатель доходности, который отражает примерно то же, что годовой доход по облигациям, пояснил в интервью Bigness. ru Владимир Пантюшин, директор отдела экономических и стратегических исследований по России и СНГ компании Jones Lang LaSalle.

Ставка капитализации — процентное отношение арендной платы за год (то есть, дохода собственника офиса) к рыночной стоимости здания.

Таким образом, когда показатель ставка капитализации растет — это в большинстве случаев означает негативную тенденцию на рынке. Ведь арендная плата чаще всего величина фиксированная, и рост ставки капитализации означает снижение стоимости недвижимости.

Так вот, в первом полугодии половина европейских рынков не демонстрировала изменения доходности (доходность на этих рынках перестала расти). Однако на многих рынках доходность, стабилизовавшись в первом квартале, вновь выросла во втором квартале (что означает продолжение негативного тренда).

Тем не менее, на данный момент уже девять рынков продемонстрировали стабильную доходность на протяжении двух кварталов. Это рынки Берлина, Мюнхена, Штутгарта, Эдинбурга, Бирмингема, Лидса, Манчестера, Рима и Осло.

К группе стабильных рынков также относятся лондонский Сити и Глазго (третий по численности город в Великобритании), где минимальные средневзвешенные ставки капитализации даже снизились на 0,25 и 0,5 процентных пункта (п.п.) соответственно.

Примечательно, что именно на этих двух рынках был отмечен самый значительный рост доходности со второго квартала 2007 года.

В целом по Европе (включая Россию), на 30 рынках из 46 рассматриваемых был отмечен рост доходности на протяжении как минимум трех кварталов за последний год.

По данным аналитиков, средний показатель минимальной средневзвешенной ставки капитализации сегодня составляет 6,1%, что на 0,1 п. п. выше, чем показатель первого квартала 2009 года, и на 1 п. п. выше показателя второго квартала 2008 года.

Интересно, что в Западной Европе ставка капитализации оставалась стабильной на протяжении последнего квартала, и составила 5,7%. Между тем, доходность в Центральной и Восточной Европе выросла на 0,7 п. п. до 10,4%.

Инвесторы не теряют оптимизма

Тони Хоррел, глава европейского отдела финансовых рынков и инвестиций компании Jones Lange LaSalle пояснил: "Относительная стабилизация средневзвешенной ставки капитализации отражает улучшение в настроениях инвесторов".

Вместе с тем, стабилизация и, в некоторых случаях, снижение доходности происходят одновременно со снижением спроса со стороны арендаторов.

Объем арендованных площадей по-прежнему ниже средних исторических показателей, признал Тони Хорелл. Это вынуждает собственников предлагать арендаторам дополнительные бонусы при заключении договоров.

"Время покажет, отразится ли снижение спроса со стороны арендаторов на доходности во втором полугодии", — рассказал Тонни Хорелл.

Владимир Пантюшин также добавил, что "активы Восточной, Центральной Европы и стран СНГ позже ощутили влияние глобального кризиса", поэтому стабилизация на их рынках происходит с отставанием от западноевропейских городов.

"В России ситуация начинает выравниваться, хотя еще рано говорить об окончании коррекции арендных ставок и доходностей", — подчеркнул Владимир Панюшин.

Тем не менее, после довольно драматичных изменений с конца прошлого года, последние месяцы указывают на то, что нам недолго осталось ждать окончания этой фазы, резюмировал он.

Новый тренд — "умные офисы"

Существует устоявшийся набор составляющих "умного офиса". Вот 9 технологических трендов "умного" рабочего пространства.

  1. Искусственный интеллект (ИИ, англ. Artificial intelligence, AI) будет играть ведущую роль в работе современного офиса, позволяя значительно увеличивать производительность компании. Примером может служить робот-адвокат, недавно разработанный на основе системы IBM's Watson AI. Программа анализирует данные юридической компании за последние 10 лет, самообучается, после чего готова выдавать рекомендации уже по текущей практике фирмы. На искусственного "коллегу" можно будет взвалить многие рутинные обязанности в компании: составление календарного плана, организацию встреч, поиск документов в базе.
  2. Совместная работа с документами в реальном времени. Данная технология в разы увеличивает продуктивность офисного труда. Сегодня можно работать несколькими удаленными командами, не просто редактируя документы, но создавая дизайнерский проект, подключая виртуальную реальность.
  3. Новые варианты коммуникации. Электронная почта и телефон по-прежнему остаются основными каналами делового общения. Разработчики уже готовы предложить офисные коммуникационные пакеты, позволяющие интегрировать видео чат, обмен графикой, голосовой чат и традиционную переписку в одной платформе.
  4. 3-D печать. До сих пор 3-D печать остается, скорее, уделом энтузиастов, технология еще не нашла широкого применения. Эксперты прогнозируют революционные изменения в офисном пространстве, как только 3-D печать удастся полностью интегрировать в рабочий процесс компаний. Инструмент может частично заменить реальное производство или, по крайней мере, позволит быстро получать нужные детали, когда это необходимо.
  5. Удаленные сотрудники. Недавнее исследование показало, что 34% крупных компаний по всему миру планируют перевести половину своего штата на удаленную работу к 2020 году. Четверть опрошенных руководителей была еще более радикальной: они намерены довести эту цифру до 75%. С помощью технологий "умного офиса" (коммуникационные платформы, облачные вычисления, виртуальная реальность) это вполне реально осуществить.
  6. Виртуальная и дополненная реальность. Пока эти технологии использовали в основном в сфере развлечений и обучения. На очереди — профессии дизайнеров, архитекторов и врачей. Некоторые эксперты предрекают эру без рабочих ПК. Большинство стандартных процессов можно будет проделывать в виртуальном мире, экспонируя результаты в мир реальный, или в дополненном пространстве, интегрированном в реальное окружение.
  7. Интернет вещей. В упрощенном варианте IoT можно описать как систему автономного взаимодействия нескольких машин. Уже сам этот принцип позволяет в теории сэкономить массу времени офисным работникам, сняв с них обязанности передачи данных с одного устройства на другое. Представьте, что в компании запланировано совещание на 10 часов. Без вмешательства человека система самостоятельно подготовит оборудование для презентации, включит кондиционер и даже приготовит кофе.
  8. Облачные вычисления. Самый понятный инструмент повышения эффективности бизнеса. Облако позволяет компаниям масштабировать процессы без покупки дополнительного оборудования и увеличения площади самого рабочего пространства. Все приложения хранятся и взаимодействуют онлайн. В теории офис полностью может управляться через web.
  9. Энергетическая эффективность. Современные технологии позволяют эффективно реинтегрированы в сами офисные здания. Чаще всего в рабочее пространство монтируют системы искусственного интеллекта, проводящие мониторинг энергозатрат и принимающие самостоятельно решения по их снижению.

Читайте также:

В Европе нашли самую дорогую недвижимость

В РФ может появиться программа арендного жилья

В России вырастут цены на загородное жилье

Добавьте "Правду.Ру" в свои источники в Яндекс.Новости или News.Google, либо Яндекс.Дзен

Быстрые новости в Telegram-канале Правды.Ру. Не забудьте подписаться, чтоб быть в курсе событий.

Новый небоскреб в Москва-Сити побьёт рекорд высоты в Европе [НОВОСТИ]