До "взрыва" обманутых дольщиков осталась пара месяцев

Проблема обманутых дольщиков "взорвется" ближе к концу весны, выяснил Bigness. ru. Кризис увеличил ряды жертв мошенников и несостоятельных компаний. Юристы уже отмечают увеличение числа обращений по таким делам. Доказывать же свою правоту в суде — непростая задача. Закон может защитить от настоящих застройщиков, а вот в борьбе с мошенниками он иногда бессилен.

Много говорилось о том, как сильно сказались сегодняшние экономические трудности на строительном комплексе. Однако не стоит забывать, что кризис ударил не только по строителям, но и по тем, кто вложился в строящееся жилье. Только официальная статистика гласит, что к концу 2008 года незавершенное строительство составляло в общей сложности 64 млн кв. м. Из них 5.6 млн кв. м было заморожено.

Кроме того, ни для кого не секрет, что, несмотря на строгую законодательную базу, большинство сделок на рынке недвижимости осуществлялось в обход закона о долевом строительстве (Федеральный закон № 214), который накладывал существенные ограничения не только на строительные компании, но и создавал дополнительные риски для банков, кредитовавших такое строительство.

В ход шли вексельные схемы, схемы переуступки собственности, однако эти правовые суррогаты не гарантировали почти никаких прав дольщикам. Именно поэтому им порой бывает очень сложно доказать свою правоту.

Грядут большие разбирательства

Как выяснил Bigness. ru, юристы уже наблюдают увеличение числа обращений, и ожидают настоящего всплеска разбирательств по проблемам "обманутых дольщиков".

Юрист Московской коллегии адвокатов "Князев и партнеры" Игорь Симонов в интервью Bigness. ru констатировал: "нами фиксируется увеличение обращений". По его словам, точной статистки на это счет нет. Достаточно много вопросов разрешается на стадии досудебного разбирательства, на стадии выдвижения претензии. В целом, увеличение количества обращений по неисполнению обязательств в области недвижимости составило порядка 20% по сравнению с докризисными временами.

Более того, такая тенденция будет усиливаться, считает юрист МКА "Князев и партнеры". Ведь даже российский министр финансов Алексей Кудрин заявлял, что в России возможна вторая волна кризиса ликвидности, что не может не сказаться на строительном комплексе.

Кроме того, продолжаются и случаи мошенничества среди риэлторов. Речь идет о так называемых "пирамидах" — тех случаях, когда "застройщик" собирал деньги граждан, которые вкладывались не в строительство их дома, а на покупку земли и разрешительной документации на следующий дом. Или же вообще "застройщик" не планировал что-либо строить.

Такая деятельность носит уголовно-правовой аспект. По словам И. Симонова, в условиях экономического кризиса стало больше слышно о таких делах, хотя наш собеседник и не отмечает увеличение таких случаев в своей практике.

"До нас основной вал пока не дошел", — сказал Bigness. ru юрист Общества защиты прав потребителей (ОЗПП) Дмитрий Лесняк. Однако у нашего собеседника из ОЗПП на руках уже находится несколько жалоб. Например, обращение дольщиков города Лобня. По словам Д. Лесняка, этим дольщикам еще "повезло". Их дом сдан, хотя и в непригодном для жилья виде. Например, лестницы в подъезде многоэтажного дома оставлены без перил, как в средневековом замке, лифты не работают, освещения нет. Верхние этажи через дыры в крыше заливает талой водой.

Теория и практика "большого взрыва"

Вероятнее всего, проблема обманутых дольщиков "взорвется" ближе к концу весны. По словам Д. Лесняка, ожидается, что к этому времени люди отчаяться, поймут, что митинги ничего не дают, и начнут думать на тему судебной перспективы.

Что же касается судебных разбирательств по таким вопросам, то они достаточно сложны. Ведь застройщики отнюдь не всегда оформляют сделку как непосредственно долевое участие. Как заметил Д. Лесняк, в случае обходных схем, дольщикам в случае судебного развития событий нужно будет сначала оспаривать саму суть договоров, а уж потом добиваться того, чтобы им заплатили.

Насколько просто или сложно обманутым инвесторам доказать в суде свою правоту, зависит от конкретных условий и фигурантов, а также от исполнения обязательств, заметил И. Симонов.

В целом, шансов выиграть дело у дольщика больше, если застройщик ведет более открытую и прозрачную деятельность, чем когда случай касается явных мошенников. У более-менее приличного застройщика есть документы, которые могут быть использованы в качестве доказательств. Однако в судебной практике бывали как положительные для инвесторов результаты, так и отрицательные, когда их требования не удовлетворяли.

Что же государство? Оно пытается поддерживать строителей, а соответственно и дольщиков. В частности, озвучивались планы по выкупу жилья с высокой степенью готовности.

Вместе с тем, уже сложилось четкое понимание того, что всем обманутым дольщикам компенсировать их убытки не получится, уверен Д. Лесняк. В нынешних условиях, когда застройщики "схлопываются", всем помочь не удастся.

Куда обращаться гражданам

Существует несколько организаций, оказывающих помощь обманутым дольщикам. Граждане, которые столкнулись с обманом, должны знать, что делать, чтобы вернуть свои средства. Жаловаться можно в разные инстанции:

Непосредственный застройщик. Обращаться к строительной компании можно не только лично, но и с помощью составления письменной претензии. В тексте указывается необходимость выяснения причины приостановки строительства или задержки срока сдачи дома в эксплуатацию. Иногда выясняется, что на самом деле строительство идет в соответствии с графиком или у компании имеются временные трудности, но она все равно планирует исполнить обязательства по ДДУ. Если заморозка строительства произошла не на последнем, а на первом этапе возведения дома, можно досрочно расторгнуть ДДУ и потребовать возврата вложенной суммы вместе с неустойкой.
Полиция. Помощь от правоохранительных органов может быть получена при наличии признаков мошеннических действий со стороны жилищного кооператива или застройщика. Чтобы ускорить процесс рассмотрения заявления, желательно привлекать сразу группу дольщиков.
Суд. Через суд можно получить свои средства вместе с неустойкой. Для этого подготавливаются доказательства того, что застройщик не справляется со своими обязательствами по ДДУ. Дополнительно в суд нужно обратиться, если строительная фирма объявляет себя банкротом. В этом случае все дольщики вносятся в специальный реестр кредиторов, долги перед которыми погашаются в процессе проведения конкурсного производства.
Надзорные органы. Они оказывают поддержку обманутым гражданам. Такие организации могут отличаться в разных городах, например, в Москве действует Москомстройинвест.
Органы местного самоуправления. Повлиять на застройщика вправе местные власти, поэтому они могут помочь дольщикам в возврате средств.