Роман Василенко: мы создаем условия для решения квартирного вопроса широких слоев населения

В 2014 году успешный финансовый предприниматель и ученый-экономист, а в "прошлой жизни" военный финансист Роман Василенко создал жилищный кооператив "Бест Вей". За эти годы кооператив стал одним из крупнейших ЖК в России, на основе модели российского кооператива, созданы кооперативы и в ближнем зарубежье — Казахстане и Кыргызстане. "Бест Вей" объединяет более 6 тыс. пайщиков. Кооперативом приобретено более 1400 квартир в десятках регионов.

Роман Викторович рассказал "Правде.ру", почему жилищная кооперация крайне необходима для решения жилищной проблемы в стране.

— Роман Викторович, зачем нужны жилищные кооперативы? Есть ведь ипотека…

— Но насколько она доступна — даже с учетом государственных мер социальной поддержки? Банк — коммерческая организация, к тому же работающая по правилам, установленным ЦБ.

По данным опроса ВЦИОМ более 40% российских семей стремятся улучшить свои жилищные условия: квартирный вопрос все еще далек от решения. Хотя с момента создания рыночных механизмов обеспечения жильем прошло более четверти века. Значит эти механизмы недостаточны. И именно поэтому в последнее десятилетие — при создании соответствующих законодательных условий — активно развивается кооперация.

Множество семей не может получить ипотеку на квартиру, соответствующую ее потребностям, с приемлемой для них процентной ставкой. Многие не могут получить ипотеку в принципе.

Переплата при покупке ипотечной квартиры в нашей стране за счет банковского процента и страховки за весь срок кредитования может составлять еще одну стоимость квартиры. Таким образом, в большинстве случаев, ипотеку могут себе позволить люди, с хорошей кредитной историей, имеющие официальное трудоустройство. И главное — достаточно высоким уровнем официальных доходов.

Многим из этого часто не могут похвастаться молодые семьи, простые труженики из провинции, люди в возрасте…

Довольно много социальных категорий граждан, которые по уровню своих официально подтвержденных доходов и возможностей рассматриваются банком в качестве рискованных для кредитования. И даже если банк готов одобрить кредит — готов ли гражданин взять на себя выплату?

Ведь во многих случаях банковский процент плюс страховка обойдутся в еще одну стоимость приобретаемой квартиры.

— А какова переплата, в случае приобретения квартиры через кооператив?

— Кооператив предоставляет средства беспроцентно.

Пайщик платит в фонд развития кооператива членские взносы, идущие на финансирование текущей деятельности — но эти выплаты не превышают 1,5% в год от стоимости предоставленных кооперативом средств.

Достоинство кооператива состоит в том, что он позволяет приобрести квартиру людям, чьи доходы или социально-экономический статус делают невозможным ипотечный кредит.

Членом кооператива может стать гражданин от 16 лет, верхней возрастной границы нет. Даже 16-летний подросток самостоятельно, или при помощи родителей, может откладывать по 10 тысяч в месяц на первоначальный взнос для покупки квартиры кооперативом. Многие представители старшего поколения копят на квартиру, которая будет поддерживать их на пенсии. Выходят на пенсию и с помощью кооператива приобретают квартиру в качестве своего рода пенсионного капитала.

Доминирующий контингент пайщиков жилищных кооперативов — это молодые семьи с несколькими источниками дохода, с официальными местами работы супругов отнюдь не в "Газпроме" или других ведущих российских компаниях, а в небольших производственных и сервисных предприятиях, часто вынужденные подрабатывать в качестве самозанятых. К этой категории относятся миллионы россиян. Многие из провинции — где хуже с официальными доходами. Но жилье семьям нужно также, как и в Москве! Больше того, получение жилья позволяет снять остроту проблемы миграции в столицы. Таким образом, еще одна социальная задача, которую решают кооперативы — удержание кадров в регионах.

— Кооператив не проверяет кредитную историю и не требует справку о доходах?

— Нет. Вступить в кооператив можно по паспорту — причем, даже по паспорту иностранного государства.

Члены правления кооператива беседуют со вступающими, выясняют мотивы, просят рассказать о материальной ситуации. Мы принимаем не всех подряд, а тех, кто вызывает доверие.

Но никаких документов, кроме паспорта, не требуется. Кооператив не интересует кредитная история, ему не важно подтверждение доходов. Он готов устанавливает удобный график платежей, предоставляет отсрочку, если у пайщика временный период неплатежеспособности.

Подобный "либерализм" связан с тем, что квартиры в период, пока пайщик расплачивается с кооперативом, находятся в собственности кооператива.

— То есть вместо залога недвижимости, предусмотренного в рамках ипотечного кредитования, кооператив приобретает недвижимость в собственность?

— Да. Но при этом квартира приобретается целевым образом — для конкретного пайщика, дляпользования этой квартирой самим пайщиком как членом кооператива и членами его семьи, которых он сам сочтет нужным прописать там. Квартира, приобретаемая в интересах пайщика, как целевое приобретение не принимается на баланс кооператива. Как только пайщик полностью погашает долг перед кооперативом, квартира переходит в его собственность.

Кстати, в нашем кооперативе несколько десятков квартир уже перешли в собственность пайщиков несмотря на то, что срок возврата средств кооперативу до 10 лет, а нашему кооперативу только пять лет.

— А каков первоначальный паевой взнос для вступления в кооператив?

— От 35%. Сумму можно накопить самостоятельно, а можно — на счете кооператива в Сбербанке. Для многих это предпочтительно — в соответствии с поговоркой: подальше положишь — поближе возьмешь.

— Насколько это безопасный механизм для пайщика — покупка квартиры кооперативом?

— На мой взгляд, один из самых безопасных — и вот по каким причинам.

• Во-первых, паевые средства возвращаются кооперативом при выходе пайщика из кооператива — это требование Жилищного кодекса.

Для этого существует резерв в паевом фонде кооператива — неснижаемый остаток. Кроме того, безопасность и выплат пайщику, и кооператива обеспечивается за счет объекта недвижимости — квартиры, которая на период, пока пайщик погашает свою задолженность перед кооперативом, находится в собственности всего кооператива.

• Во-вторых, кооператив фактически не может закрыться без воли пайщиков.

Кооператив не может быть ликвидирован, если за такое решение не проголосовало более трех четвертей всех пайщиков кооператива.

— А от каких рисков защищает жилищный кооператив пайщика?

— От риска купить квартиру со спорными правами собственности, в домах, возведенных на участках, не предназначенных для многоквартирной застройки, построенных с явным нарушением строительных норм, а также квартиру, оцененную дороже рынка, так как кооператив тщательным образом проводит проверку и оценку квартир.

— Как у вас появилась идея создать жилищный кооператив?

— Интерес к жилищной теме у меня был отнюдь не умозрительный. Я сам столкнулся с жилищной проблемой, когда увольнялся в запас из российского ВМФ. И видел, с какими трудностями сталкивались мои сослуживцы. Очереди на получение квартиры ждать долго. Ипотеку получить крайне тяжело.

Думая о том, как в принципе могла бы решаться эта проблема, я вспомнил о кооперативах — кассах взаимопомощи, существовавших в советское время. Начал читать книги по проблеме, изучать историю кооперации — в том числе в дореволюционной России. Изучать научную литературу о жилищной кооперации в Германии, которая позволила отстроить страну после войны, о кооперативном движении в Швейцарии, пронизавшем и сервисный, и производственный секторы этой страны.

Исследовал опыт новых российских жилищных кооперативов, которые к тому времени вновь появились в нашей стране уже в рыночных условиях. Анализировал гражданское и жилищное законодательство, на основе которого они работали.

В результате родилась модель кооператива "Бест Вей". Кооператив был создан в феврале 2014 года. 27 мая 2014 года кооператив "Бест Вей" начал свою деятельность. В начале 2015 года мы приобрели для пайщиков первые квартиры.

Расчет был на то, что можно будет достаточно быстро обеспечить большое число людей доступным жильем. В большинстве случаев квартиры в провинции стоят 3-3,5 миллиона рублей. Накопить на такие квартиры, объединив финансовые возможности пайщиков, даже с учетом того, что доходы в провинции не слишком высоки, мне казалось реальной задачей. Так и оказалось. Мы довольно быстро вышли на покупку нескольких квартир в месяц, потом стали покупать по нескольку десятков…

Изучая опыт российских ЖК, я столкнулся с тем, что многие из них, существуя длительное время, приобрели для своих пайщиков всего несколько десятков квартир. Там в очереди на покупку квартиры, накопив первоначальный взнос, можно стоять несколько лет, что, конечно, негативно сказывается на мотивации покупать квартиру с помощью кооператива.

Да, квартира, приобретаемая кооперативом, обойдется на порядок дешевле. Но ждать покупки квартиры после внесения немалого первоначального взноса для многих долго.

Еще одна проблема, с которой сталкивались кооперативы, — изменение стоимости строящихся объектов недвижимости, а также случаи, когда деньги вкладывались в долевое жилье, а оно не достраивалось из-за проблем застройщика.

Мы с коллегами разработали новую модель жилищного кооператива. Чтобы кооператив быстро развивался, нужно или частичное государственное финансирование паевого фонда, или довольно высокий темп роста кооператива. Финансирование предусмотрено, например, в Германии — там финансирование в послевоенные годы достигало четверти паевого фонда. В советское время паевые фонды также частично финансировались из бюджета. И сегодня есть жилищные кооперативы, которые частично финансируются субъектами Федерации.

Мы пошли другим путем — обошлись без государственного финансирования вообще: за счет того, что создали эффективную систему коммуникации между пайщиками и теми, кто желает улучшить свое жилищное положение.

Эффективный кооператив, который не может рассчитывать на, например, региональное финансирование, должен работать достаточно широко — не в одном-двух регионах (даже если это крупнейшие субъекты, такие, как Москва и Московская область, Санкт-Петербург и Ленинградская область), а в десятках регионов страны. Это позволяет создать самоподдерживающую систему: быстро движется очередь, а значит с готовностью приходят новые пайщики.

И о том, что такая возможность улучшить свои жилищные условия как кооператив, существует, должно сообщать сарафанное радио, причем, по информационным каналам, свойственным различным профессиональным и социальным группам. Мы стремимся, чтобы каждый пайщик рассказывал своим знакомым и коллегам о возможностях кооператива.

Благодаря кооперативу сотни людей получили квартиры. Общаясь с коллегами, выступая на различных профессиональных форумах, детально рассказываю нашу модель работы. Чем больше кооперативов будет ей следовать, тем лучше будет репутация жилищной кооперации как способа решения жилищного вопроса.

По этой модели планируется создание кооперативов в дальнем зарубежье — она оказалась перспективна даже для стран с развитой рыночной экономикой.

— Какие законодательные проблемы нуждаются в решении для развития жилищной кооперации?

• — Первая - возможность перечисления материнского капитала и других государственных дотаций, например, сертификатов военнослужащих, в качестве первоначального паевого взноса.

Дело в том, что для перечисления материнского капитала в счет оплаты первоначального паевого взноса в соответствии с действующими нормами права нужно указать адрес объекта недвижимости. Но в кооперативе формирование первоначального взноса как раз служит отправной точкой для покупки квартиры кооперативом. В этой части законодательство необходимо усовершенствовать.

• Вторая - налог на недвижимое имущество.

В значительной части регионов кооперативы освобождены от его уплаты региональными законами, но в некоторых регионах — нет. Налог для кооперативов должен быть отменен законодательно — это некоммерческая организация.

• Третья — банковская комиссия за перечисление средств физическим лицам, которая введена сейчас во многих банках.

Дело в том, что квартиры покупаются на вторичном рынке, а значит, такого перечисления не избежать. Банковская комиссия может быть на уровне 10%. Фактически, это удорожание покупки квартиры на 10%, что очень много.

К сожалению, созданных государством программ обеспечения жильем недостаточно. Но ипотека — это дорого и часто недоступно. Жилищная кооперация — направление, которое нужно поддерживать на всех уровнях. Она выгодна и для людей, и для государства, так как не требует массированного государственного финансирования. Только создания оптимальных условий для работы, в частности, поддержки со стороны государственных структур. При создании таких условий сограждане способны решить жилищную проблему самостоятельно с помощью кооперации.

СПРАВКА:

Роман Василенко родился 5 апреля 1969 года в Ленинграде в семье военнослужащих. Окончил Ярославское высшее военное финансовое училище. После окончания училища до 1998 года служил в ВМФ, на Ленинградской военно-морской базе.

После увольнения в запас в звании капитана третьего ранга работал в различных финансово-консалтинговых компаниях. Стал основателем нескольких собственных бизнес-проектов.

Доктор экономических наук. Прошел бизнес-подготовку в семи странах мира. Получил степень MBA во Франции.

Имеет награды Министерства обороны и общественные награды.