Сделка без права на возврат: эффект Долиной стал точкой невозврата для рынка жилья в 2025 году

Рынок недвижимости в 2025 году пережил один из самых неоднозначных периодов за последнее десятилетие. Судебные прецеденты, рекордная зависимость от льготной ипотеки, спад в сегменте ИЖС и заметная перестройка спроса в новостройках изменили расстановку сил для покупателей, застройщиков и инвесторов. Итоги года показали, какие модели перестали работать и какие решения станут определяющими в ближайшем будущем.

Фото: freepik.com is licensed under Free More Info

недвижимость активы дом

Эффект Долиной и поворот в судебной практике

Одним из самых обсуждаемых событий года стал судебный процесс вокруг квартиры Ларисы Долиной. История с продажей жилья под влиянием телефонных мошенников быстро вышла за рамки частного конфликта и превратилась в показательный кейс для всей правоприменительной практики.

Певица продала квартиру в Хамовниках, передала полученные деньги мошенникам и после этого оспорила сделку, заявив, что реального волеизъявления не было. Суды первых инстанций встали на сторону продавца, однако Верховный суд отменил эти решения и сохранил право собственности за покупателем. Финальной точкой стало решение Мосгорсуда о выселении Долиной в конце декабря 2025 года.

Юристы отмечают, что этот вердикт меняет подход к спорам о недействительности сделок, совершенных под влиянием обмана. Теперь одного факта мошенничества недостаточно для автоматического возврата недвижимости. Судебная система все жестче разделяет уголовную ответственность мошенников и гражданско-правовые последствия для добросовестных покупателей. В перспективе это может снизить число исков, но повысить требования к финансовой и юридической осторожности продавцов.

Льготная ипотека: рынок стал зависимым от господдержки

В 2025 году ипотечный рынок фактически превратился в рынок льготных программ. На фоне высоких ключевых ставок доля кредитов с господдержкой осенью достигла рекордных 82% от общего объема. Основную нагрузку взяла на себя семейная ипотека, которая заняла почти 90% в структуре всех льготных программ.

Рыночная ипотека, несмотря на снижение ставок в течение года, оставалась недоступной для большинства заемщиков. Даже к концу декабря средние ставки превышали 21% годовых как для новостроек, так и для вторичного жилья. Это означало, что без субсидий покупка квартиры в кредит была экономически нецелесообразной для значительной части населения.

Параллельно регулятор ужесточал правила выдачи ипотечных кредитов. Макропруденциальные лимиты сократили число одобрений для заемщиков с высокой долговой нагрузкой и низким первоначальным взносом. Дополнительные ограничения коснулись и семейной ипотеки: программа стала более адресной, а с 2026 года вводится обязательное участие обоих супругов как созаемщиков по одному кредиту.

Обвал сегмента ИЖС и кризис подрядчиков

Рынок индивидуального жилищного строительства в 2025 году оказался под двойным ударом. С одной стороны, завершение массовых льготных программ резко снизило доступность ипотеки. С другой — обязательный переход на эскроу-счета по договорам подряда изменил экономику строительства частных домов.

За 11 месяцев года количество ипотечных кредитов на ИЖС сократилось в четыре раза по сравнению с 2024 годом. Эксперты объясняют это не только высокой базой прошлого года, но и тем, что многие подрядчики оказались не готовы работать в новых условиях, не имея собственных оборотных средств или доступа к банковскому финансированию.

Следствием стали замороженные стройки, рост числа банкротств и увеличение количества обманутых заказчиков. При этом парадоксально, что стоимость строительства частных домов продолжила расти. Дефицит рабочих кадров и увеличение зарплат привели к удорожанию проектов на 10-20%, несмотря на резкое падение спроса.

Новостройки: между затовариванием и дефицитом

Сегмент первичного жилья в 2025 году развивался крайне неравномерно. В первой половине года продажи снизились почти во всех регионах, а по итогам 11 месяцев объем реализованного жилья оказался заметно ниже показателей 2023 и 2024 годов.

В ряде регионов это привело к риску затоваренности. Особенно напряженная ситуация сложилась в Краснодарском крае, где уровень распроданности существенно отставал от степени готовности объектов. Подобные дисбалансы усиливают вероятность финансовых проблем у застройщиков и требуют осторожности со стороны покупателей.

Одновременно в крупнейших агломерациях возникла противоположная проблема. В Москве и Санкт-Петербурге снижение запусков новых проектов обернулось риском дефицита новостроек в ближайшие годы. В столице уровень распроданности по ряду объектов уже превышает нормативные значения, особенно в массовом сегменте с вводом в 2027–2028 годах.

Закон об освоении земли и страхи собственников

Значительный резонанс вызвал и закон, устанавливающий трехлетний срок на освоение земельных участков. В общественном пространстве он был воспринят как угроза массовых изъятий, однако Росреестр неоднократно разъяснял, что речь идет скорее о послаблении, чем об ужесточении.

Новая норма дала дополнительное время владельцам проблемных участков и отложила реальные проверки как минимум до 2028 года. Даже при выявлении нарушений собственникам сначала будет предоставлен срок на их устранение, а изъятие земли останется крайней мерой.

Аренда в Москве: рынок повернулся к арендаторам

В отличие от рынка продаж, сегмент долгосрочной аренды в Москве в 2025 году продемонстрировал заметное охлаждение. Рост предложения, особенно в формате студий, ликвидировал дефицит и привел к снижению средних ставок почти на 15% за год.

При этом минимальные цены на аренду продолжили расти из-за быстрого вымывания самых дешевых вариантов. Рынок стал более сегментированным: у арендаторов появилось больше выбора, но бюджетный сегмент по-прежнему испытывает давление спроса.

Реновация как новый драйвер строительства

Впервые за всю историю рынка крупнейшим застройщиком страны по объему ввода жилья стал Фонд реновации Москвы. Этот факт подчеркнул растущую роль государственных программ в формировании предложения, особенно в сегменте комфорт-класса.

Эксперты отмечают, что активность Фонда уже меняет структуру рынка столицы. Коммерческие девелоперы постепенно уступают нишу, а география нового строительства смещается в районы реновации и Новую Москву.

Плюсы и минусы ключевых тенденций 2025 года

Прошедший год выявил как позитивные, так и проблемные стороны текущей модели рынка недвижимости.
К плюсам можно отнести рост правовой определенности, развитие адресных мер поддержки и снижение перегрева в аренде.
Среди минусов — высокая зависимость от льготной ипотеки, кризис в ИЖС и региональные дисбалансы между спросом и предложением.
Эти факторы формируют сложный, но более структурированный рынок, где ошибки становятся дороже, а решения — более осознанными.

Популярные вопросы о рынке недвижимости в 2025 году

Почему льготная ипотека стала доминирующей?

Высокие рыночные ставки сделали обычные кредиты недоступными, а господдержка осталась единственным рабочим инструментом для большинства покупателей.

Стоит ли опасаться изъятия земельных участков?

Нет, закон предусматривает длительный переходный период и применяется только к проблемным случаям при систематических нарушениях.

Как изменится рынок в 2026 году?

Ожидается дальнейшая коррекция спроса, возможный рост дефицита новостроек в крупных городах и сохранение адресных ипотечных программ.