Пора уходить от схемы долевого строительства

Как не ошибиться с выбором застройщика при покупке жилья? Как избежать рисков, связанных с недостроем или затягиванием сдачи жилья? К каким схемам прибегают девелоперы для сохранения спроса в кризис? И можно ли доверять этим схемам? На эти и другие вопросы Pravda. Ru ответил вице-президент Гильдии риелторов России Константин Апрелев.

— Константин, в России не распродано 45 процентов жилья к нынешнему времени. Иными словами, не удается реализовать почти каждую вторую квартиру, утверждают эксперты. Какие факторы влияют сейчас на падение спроса? Охарактеризуйте поведение покупателей потенциальных, которые выжидают чего-то, и поведение продавцов, которые не хотят скидывать цены.

- Давайте начнем с того, что эти 45 процентов — это о рынке новостроек. Это не готовое жилье, это строящееся жилье. Потому что все, что связано с готовым жильем, абсолютно понятно, обладает необходимой ликвидностью и продается, а все, что не построено — это предмет не только цены, но и рисков. Причем, рисков вообще завершения или незавершения этого строительства и получения в собственность этих объектов. И второе, рисков по срокам получения этих объектов в собственность. Это главные ключевые риски, которые сегодня останавливают потенциальных покупателей этой недвижимости.

Резервный капитал

Другие соображения, которые связаны с тем же самым состоянием рынка: понятно, что когда вы получаете сегодня на рынке новостройку, это значит, что нужно быть готовым еще аккумулировать какой-то капитал, кроме того, который вы потратили на приобретение этой квартиры, чтобы сделать там ремонт.

При этом надо учесть, что половина всех сделок, которые совершались до 2015 года на первичном рынке, а сегодня это почти 70 процентов сделок именно с ипотекой, простимулированы субсидиями со стороны власти. Если объект вовремя не сдается, каждый месяц, несмотря на ваши расчеты, должны будете не просто ждать, а еще и продолжать платить проценты по кредиту.

— А сейчас насколько много уже таких событий накопилось, как финансовая несостоятельность застройщиков, неисполнение договорных обязательств, замораживание объектов?

— Это процессы активизировались буквально со второго квартала текущего года, но обострились в третьем квартале, что большинство аналитиков и прогнозировало: что осенью, несмотря на сезонность, ухудшится ситуация со спросом. Это понятно, прежде всего, потому что стоимость кредитов не снизилась, ипотека на своих 12 процентах и субсидировании со стороны бюджета выбрала весь спрос на этом уровне потенциала в отношении объектов.

Дальше наращивать спрос и сохранять его в необходимых объемах можно, только еще увеличивая субсидирование. То есть, например, сейчас застройщики говорят: "Давайте мы снизим до 7 процентов ставку по ипотеке". Но, с моей точки зрения, это приведет к тому, что еще месяца на три рынок, может быть, разогреет, а дальше мы спрос потеряем, если не сохраним ту же ставку ипотеки уже не на год, не на два, а может быть, на 5 лет.

- А в этой ситуации у девелоперов какой выход? То есть потенциальный покупатель денег не дает, кредиты высоки, ипотечный фактор практически не работает. Что остается делать девелоперу? Прибегают к каким-то схемам?

— Все правильные компании задумались об этом уже давно и большая часть уже определенных форматов маркетинг для себя избрал. Это и предоставление квартир без процентного займа. То есть, грубо говоря, люди получают в рассрочку недвижимость, при этом не уплачивают никаких процентов застройщику. Это уже реализовывалось, начиная с первого квартала, когда уже все заметили, что начнется снижение спроса.

Во втором квартале уже какая-то часть застройщиков такую стратегию реализовала. Кто-то, в принципе, за свой счет снижает ипотечную ставку до тех же 7 процентов. То есть в рекламе уже есть четко декларирующиеся условия о том, что ипотека под 7 процентов, приходите к нам, или без процентов приходите к нам. Безусловно, застройщикам нужно сейчас постараться в отношении тех проектов, которые в ближайшее время должны быть по планам введены в эксплуатации.

Где значительное количество квартир продано застройщиком, конечно, не допустить срыва срока сдачи объектов. Это, наверное, одна из ключевых задач для того, чтобы не потерять и без того небольшой денежный поток, который им нужен для финансирования.

— У меня вопрос про девелоперов. Мы помним, что до кризиса 2008 года девелоперы иногда такую рентабельность называли девелоперского рынка, что ее даже повторить страшно, это несколько сотен процентов. Сейчас на какой стадии они находятся? Насколько еще жирок есть?

— Я думаю, что у всех по-разному. Потому что кто-то из девелоперов вложился в производственный сегмент, и у них есть доходность в каком-то производственном сегменте. Статистика минстроя умалчивает о том, что 30-40 процентов — частный сектор, и заслуги государственного управления в этом нет никакой. Надо понимать, что это частный сектор. Если застройщик диверсифицировал свой бизнес, он не только инвестициями занимается, а еще и вкладывает в строительную сферу, в сферу производства стройматериалов.

Второе из направлений, если застройщик находится в крупной финансовой группе. Понятно, что в худшем случае застройщика целиком продадут, как бизнес, если он вообще в целом эффективен, но все параметры проекта выполнят. Потому что ценность бренда застройщика в том, что он выполняет обязательства. Дальше, его опыт прохождения предыдущих кризисов. Все понимают, до какого момента нужно будет стартовать, чтобы собрать денежные средства.

Степень риска

— С самого начала банки записали девелоперов в высокорисковую отрасль, а после кризиса конца нулевых это мнение усугубилось. Плюс, тогда банки набрали у девелоперов залогов, недвижимость, которые принесли им тоже различные сложности. Во всем мире эта проблема не решается. Она не может быть решена каким-то вмешательством государства, субсидированием кредитов, госгарантиями, как с ипотекой?

— Мне кажется, что мы сейчас в третьем кризисе. По сути, надо будет посмотреть, возникнет ли такая категория, как обманутые дольщики в этой ситуации. Я подозреваю, что возникнет, и надеюсь, что масштаб будет меньше, чем в прошлые годы, но все-таки это очень даже возможно.

Но проблема здесь носит другой характер. Я считаю, что в принципе нам нужно уходить в дальнейшем от привлечения граждан в этот сегмент. Прежде всего, потому что граждане, идя в этот сегмент, не могут для себя оценить риски вообще. Мы не зря заговорили о банках.

Даже банки туда не хотят идти, потому что они не понимают этих рисков. И при этом, в дискуссии с банкирами и властью о том, что "господа, не пора ли вам взять на себя эти кредитные риски и начать финансировать строительный комплекс, сняв эти риски с населения", банковское сообщество сказало, что это большие инвестиции в подготовку квалифицированных специалистов, это создание специальной системы мониторинга за выдачей кредитов и исполнения кредитных обязательств и что банковская система создавалась для управление рисками, прежде всего, инвестиционными. То есть это задача инвестиционных банков.

По сути, банковское сообщество расписывается в несостоятельности, но при этом оно очень активно поддерживает перекладывание этих рисков, от которых они отказываются, на население. При этом система законодательства и 214 федеральный не обеспечивают гарантированных форматов возмещения ущерба потребителям, и та система страхования, которая была провозглашена, сейчас не готова взять на себя, особенно в состоянии дефолта отрасли, эти дефолтные риски.

При этом из 10 заявившихся страховых компаний, которые говорили, что мы будем страховать предпринимательские риски застройщиков, сейчас практически все отказываются от участия в этом бедствии и понятно почему.

— Каковы перспективы выхода из этого кризиса?

— Я думаю, что нужно все равно переходить на систему кредитования строительства со стороны банков, внедрять это нужно не через день, два, а провозгласить, что с такого-то года, через год, например, не будет долевого участия.

Все те проекты, в которых уже есть дольщики и граждане, безусловно, нужно взять определенным образом под какой-то контроль с точки зрения рисков, а все вновь создающиеся проекты уже должны контролировать банки и специальные подразделения банков.

Потому что, пока это не обозначится как вектор со стороны власти и со стороны бизнес-сообщества, я думаю, что мы не сможем побороть риски. А с точки зрения восстановления спроса, я думаю, что на рынке спрос может восстановиться гораздо быстрее, чем мы этого ожидаем, но, по нашим прогнозам, все равно это произойдет не раньше следующей осени.

Плюсы и минусы ДДУ

Есть несколько основных плюсов, которые стоит учитывать, разбираясь в нюансах договоров долевого участия. Зато именно они кардинально защищают дольщика, в отличии от других схем покупки.

• Участие в компенсационном фонде долевого строительства. Подробнее об этом читайте ниже;
• Регистрация договора в Росреестре, что исключает продажу одной и той же квартиры в долевом строительстве. Именно по этому причине рекомендуется выбирать долевое строительство через ДДУ, а не через ЖСК;
• В доме без вашего ведома не появятся различные пристройки — начиная от простых магазинов и заканчивая многоярусной стоянкой. В случае с ЖСК это вполне реальные практики;
• Также дом не будет расти в этажах;
• Вы не будете оплачивать различные штрафы ЖСК, да и в целом цена договора утверждена окончательно;
• Схема расторжения договора утверждена федеральным законом, а не внутренними правилами ЖСК, исключены любые пени и штрафы с дольщика
• Вся разрешительная информация является прозрачной, прописывается в договоре;
• Есть гарантии не только на сам дом, но и на вашу квартиру, причем также есть понятный алгоритм приемки жилья с подписанием акта.

Минусы:

• Большая цена за квартиру за счет множества сборов с застройщиков и требований к их уставному капиталу;
• Отсутствие гибкости в строительстве дома. Там где ЖСК в случае проблем спокойно увеличит этажность и, соответственно, количество квартир на продажу, девелопер по ДДУ вынужден регистрировать массу бумажной волокиты и заручаться согласием на изменение проекта у каждого дольщика.

Несколько нюансов, которые важно знать дольщикам

1. во-первых, застройщик, еще до заключения ДДУ, обязан довести до сведения покупателя условия поручительства и сведения о поручителях;
2. во-вторых, срок поручительства должен распространяться на период как минимум на два года дольше оговоренного в ДДУ срока передачи квартиры дольщику;
3. в-третьих, при расторжении или досрочном прекращении договора поручительства застройщик и поручитель обязаны уведомить об этом дольщика, причем не позднее чем за месяц до даты расторжения.

Покупать ли квартиру на этапе котлована

Чем обернется падение спроса на ипотеку в России

Как правильно выбрать квартиру с отделкой