Парковка перестала быть золотой жилой: машино-места в ЖК покупают уже не ради прибыли

Интерес к парковочным местам в новых жилых комплексах в России заметно изменился. Если раньше машино-места нередко рассматривались как инвестиция с прицелом на перепродажу или сдачу в аренду, то теперь покупатели все чаще приобретают их для личного пользования. Рост цен и снижение доходности сделали этот сегмент менее привлекательным для вложений, но более значимым с точки зрения повседневного комфорта.

Фото: commons.wikimedia.org by Н005, https://creativecommons.org/public-domain/pdm/

Подземная парковка

Инвесторы уходят, владельцы остаются

Покупатели машино-мест стали реже преследовать инвестиционные цели. По словам исполнительного директора компании "НДВ Супермаркет Недвижимости" Татьяны Подкидышевой, за 11 месяцев 2025 года доля таких сделок заметно сократилась практически во всех сегментах. В бизнес-классе падение составило 34,3%, в комфорт-классе — 40,7%, в премиальном — 25,7%, а в элитном — 7,4%.

"Доля приобретаемых машино-мест для собственного пользования выросла во всех классах", — отмечает Татьяна Подкидышева.

Эксперт связывает эту тенденцию со снижением инвестиционной привлекательности и параллельным ростом цен. Для многих покупателей парковка перестала быть активом, который можно выгодно реализовать в будущем, но осталась важным элементом качества жизни.

Сколько стоит парковка в крупных городах

Ценовой разброс на машино-места по регионам остается значительным. В Москве, по данным "НДВ Супермаркет Недвижимости", средняя стоимость одного машино-места в бизнес-классе достигает 4 млн рублей. Это около 11% от цены самой квартиры, что для многих покупателей становится серьезной нагрузкой.

В Санкт-Петербурге ситуация заметно мягче. По словам директора консалтингового центра "Петербургская Недвижимость" (Setl Group) Ольги Трошевой, стандартное машино-место в городе стоит в среднем 800 тыс. рублей, а в Ленинградской области — около 700 тыс. рублей. За год цены выросли на 12% и 11% соответственно.

Отдельной строкой идут встроенные подземные паркинги в составе жилых комплексов. Здесь стоимость существенно выше: в Петербурге средняя цена машино-места в подземном паркинге достигает 1,9 млн рублей, в Ленобласти — 1,25 млн рублей. Разницу эксперт объясняет более высокой себестоимостью строительства подземных конструкций и инженерных систем.

Где рост цен оказался максимальным

В целом по стране динамика цен оказалась неоднородной. Главный аналитик онлайн-платформы "Циан" Алексей Попов отмечает, что сильнее всего машино-места подорожали в экономклассе — сразу на 31%. В комфорт-классе рост составил 20%, в бизнес-классе — 16%, а в премиальном сегменте был минимальным и ограничился 6%.

В среднем по рынку цены на машино-места выросли на 11% за год, при этом спрос сократился на 27%. Для сравнения: продажи жилых помещений снизились всего на 4%.

"На фоне растущих цен и высоких ипотечных ставок многие сделки проходили на пределе возможностей покупателей. Квартиру они купить могли, а добавить к ней парковочное место — уже нет", — объясняет Алексей Попов.

По этой причине более чем в 95% случаев машино-места сегодня продаются как отдельный лот, а не в составе сделки с квартирой.

Парковочная культура: пять лет изменений

Эксперты отмечают, что за последние пять лет парковочная культура в России заметно выросла. Существенную роль сыграли расширение зон платной парковки в крупных городах и активная эвакуация неправильно припаркованных автомобилей. Владельцы машин все чаще предпочитают гарантированное место в паркинге, чем ежедневный поиск свободного участка во дворе или на улице.

Директор по продукту компании "Самолет" Леон Пряжников вспоминает, что в 2010-е годы паркинги распродавались с большим трудом. Продажи могли растягиваться на два-три года после ввода дома в эксплуатацию, а иногда девелоперам так и не удавалось реализовать все машино-места.

Сейчас ситуация иная. По словам Пряжникова, в удачных проектах паркинг может быть полностью распродан всего за пару месяцев.

Почему обеспеченность машино-местами так важна

Один из ключевых факторов ценообразования — обеспеченность проекта машино-местами, то есть соотношение количества парковок к числу квартир. Чем ниже этот показатель, тем быстрее и дороже продаются места.

"Чем выше класс проекта, тем больше должна быть обеспеченность", — подчеркивает Леон Пряжников.

Действующие стандарты выглядят так:

1. Комфорт-класс — 0,3-0,4 машино-места на квартиру.
2. Бизнес-класс — 0,5-0,7.
3. Премиум — от 0,7 и выше.

Если, например, в проекте бизнес-класса обеспеченность ниже 0,5, цена на машино-места может существенно превышать среднерыночную.

Когда покупают парковку

Новые нормативы и изменения в поведении покупателей напрямую влияют на структуру спроса. По данным пресс-службы компании "Эталон", доля клиентов, приобретающих машино-место еще на этапе строительства, колеблется от 15% в комфорт-классе до 50% в премиальном сегменте.

Показательный пример — один из московских ЖК бизнес-класса. В уже готовой очереди на 300 проданных квартир пришлось 235 парковок, то есть около 0,8 машино-места на лот. При этом 14% покупателей — владельцы трех- и четырехкомнатных квартир — сразу приобретали от двух до четырех парковок.

В строящейся очереди того же проекта соотношение иное: 170 машино-мест на 650 квартир, или 0,25 на квартиру. Эксперты объясняют это тем, что основной всплеск спроса на парковки традиционно приходится на период, близкий к заселению.

Семейные форматы и нестандартные решения

Чтобы стимулировать ранние продажи, девелоперы все чаще предлагают покупать машино-место вместе с квартирой. В этом случае его стоимость можно включить в сумму ипотечного кредита, что делает покупку менее ощутимой для семейного бюджета.

Кроме того, на рынке появились так называемые "семейные" или "зависимые" машино-места, позволяющие разместить два автомобиля за меньшие деньги. Еще один вариант — установка клаусов, подъемных механизмов, благодаря которым на одном месте можно хранить сразу два авто.

Однако, как отмечает Леон Пряжников, такая схема пока не стала массовой.

"Для нашего климата характерен долгий "грязный” сезон, когда машина на нижнем уровне клауса будет постоянно загрязняться", — поясняет эксперт.

Парковка как часть образа жизни

Рынок машино-мест в России постепенно перестает быть нишей для инвестиций и все больше становится частью повседневного выбора покупателей жилья. Рост цен, ужесточение парковочных правил и изменение городской среды делают собственное место в паркинге не роскошью, а важным элементом комфорта и безопасности. Именно поэтому все больше сделок сегодня совершается не ради будущей выгоды, а для себя.