Льготная ипотека вытягивает рынок, но платёжки мстят позже: скрытая сторона ипотечного роста в 2026 году

Ипотечный портфель банков вырос до 21,3 трлн рублей — ЦБ РФ

04.01.2026 20:37

Российский рынок ипотеки к концу 2025 года демонстрирует ускорение роста, несмотря на высокие ставки и сокращение доли рыночных программ. Объём ипотечного портфеля банков продолжает увеличиваться, а ключевым драйвером остаются кредиты с государственной поддержкой. При этом одновременно усиливается и тревожный сигнал — рост просроченной задолженности.

Фото: Designed by Freepik, https://creativecommons.org/public-domain/pdm/

ипотека

Ипотечный портфель: динамика к началу декабря

По данным регулятора, годовой темп роста портфеля ипотечных жилищных кредитов по состоянию на 1 декабря 2025 года достиг 6,4%, ускорившись по сравнению с предыдущими месяцами. Совокупная задолженность физических лиц по ИЖК, включая приобретённые права требования, составила 21,308 трлн рублей.

За ноябрь ипотечный портфель увеличился на 249,5 млрд рублей, что соответствует месячному росту на 1,2%. Для сравнения: в октябре прирост был выше — 288,8 млрд рублей или 1,4%. Несмотря на небольшое замедление месячной динамики, годовой показатель продолжил расти, что указывает на устойчивый интерес к ипотеке в масштабах всей экономики.

Объёмы выдачи: меньше кредитов, больше денег

В ноябре банки выдали 105,4 тыс. рублёвых ипотечных кредитов на общую сумму 501,5 млрд рублей. Месяцем ранее было оформлено немного больше кредитов — 106,0 тыс., однако их суммарный объём оказался ниже и составил 489,6 млрд рублей.

Таким образом, количество выданных ИЖК за месяц сократилось на 0,5%, но общий объём вырос на 2,4%. Это говорит о дальнейшем увеличении среднего чека ипотеки и росте стоимости приобретаемого жилья, а также о смещении спроса в сторону более дорогих объектов.

Годовое сравнение: резкий скачок активности

В годовом выражении рынок показал особенно заметную динамику. По сравнению с ноябрём 2024 года объём выданных ипотечных кредитов вырос на 82,8%, а их количество — на 45,8%. Для сопоставления: в октябре 2025 года рост по объёму составлял 33,4%, а по количеству — 11,6%.

Такая разница указывает на резкое оживление ипотечного кредитования во второй половине года, во многом связанное с расширением и продлением программ господдержки, а также с адаптацией застройщиков и банков к новым условиям рынка недвижимости.

Господдержка усиливает позиции

Отдельное внимание Банк России уделяет структуре ипотечных программ. В ноябре доля кредитов с государственной поддержкой выросла до 78% против 75% месяцем ранее. В денежном выражении с использованием льготных программ было выдано 391,8 млрд рублей, что на 6,0% больше, чем в октябре.

В то же время сегмент рыночной ипотеки продолжает сжиматься. Объём кредитов, выданных на стандартных условиях без субсидий, в ноябре снизился на 8,5% и составил 109,7 млрд рублей. Такая динамика отражает чувствительность спроса к уровню процентных ставок и ограниченные возможности заёмщиков обслуживать дорогие кредиты без господдержки.

Средний размер кредита продолжает расти

Средний размер ипотечного кредита в ноябре увеличился на 3,0% по сравнению с предыдущим месяцем и достиг 4,757 млн рублей. В годовом выражении рост оказался ещё более значительным: показатель превысил уровень ноября 2024 года на 25,4%.

Рост среднего чека объясняется сразу несколькими факторами: удорожанием жилья, концентрацией спроса в крупных городах, а также ориентацией льготных программ на покупку новостроек, где цены традиционно выше, чем на вторичном рынке.

Просрочка: тревожный фон для рынка

На фоне роста ипотечного портфеля заметно ухудшилась ситуация с просроченной задолженностью. За одиннадцать месяцев 2025 года объём просрочки по ипотеке увеличился на 102,7 млрд рублей — более чем в два раза — и достиг 199,1 млрд рублей.

Доля проблемных кредитов в общем ипотечном портфеле выросла с 0,50% до 0,97%. Годовой темп роста просроченной задолженности по состоянию на 1 декабря составил 114,3%. Хотя абсолютные значения по-прежнему остаются относительно низкими, такая динамика усиливает риски для банков и требует более внимательного подхода к оценке платёжеспособности заёмщиков.

Что происходит с рынком ипотеки

Текущие данные указывают на неоднозначную картину. С одной стороны, ипотека остаётся одним из ключевых инструментов поддержки строительной отрасли и спроса на жильё. С другой — рост долговой нагрузки и просрочки сигнализирует о постепенном исчерпании финансовых возможностей части населения.

В ближайшие месяцы дальнейшее развитие рынка будет зависеть от параметров программ господдержки, политики Банка России в отношении ключевой ставки, а также общей экономической ситуации и доходов домохозяйств.