Недвижимость превращают в минное поле: запрет на отмену нотариальных сделок может перевернуть рынок

Ситуации, когда люди продают квартиры, а потом пытаются отменить сделку, в последние годы участились настолько, что стали проблемой государственного масштаба. Граждане заявляют, что действовали под давлением, не осознавали последствий или были введены в заблуждение мошенниками. Из-за этого добросовестные покупатели оказываются в крайне уязвимом положении: деньги отданы, квартира оплачена, а суды нередко возвращают собственность прежнему владельцу. В 2025 году подобные истории стали происходить настолько часто, что обсуждение правовых изменений стало неизбежным.

Почему возникла проблема отмены нотариальных сделок

Судебная практика и её последствия

Сегодня суды нередко встают на сторону продавцов, которые после сделки заявляют, что действовали под влиянием телефонных аферистов или угроз. Покупатели фактически остаются и без денег, и без жилья, продолжая выплачивать ипотеку. Это вызывает очевидный дисбаланс: одна сторона оказывается защищённой, тогда как другая несёт колоссальные потери.

Что обсуждают специалисты

На недавнем круглом столе в Москве представители Росреестра, правоохранительных органов, банков и нотариального сообщества разбирали основные риски сделок и причины всплеска мошенничества. Участники пришли к выводу, что система нуждается в пересмотре подходов. Одним из предложений стало усиление роли нотариуса и введение принципа нерасторжимости нотариально удостоверенных сделок.

Идея неотменяемой нотариальной сделки

В чём суть предложения

Сторонники реформы предлагают установить, что запись в ЕГРН, внесённая на основании нотариальной сделки, становится окончательной. Это означает, что её невозможно отменить по инициативе продавца. По аналогии с договором дарения, человек, передавший имущество, не сможет "передумать" и вернуть квартиру.

Почему ответственность хотят закрепить за нотариусом

Нотариус уже сейчас проводит проверки, беседует с участниками сделки, анализирует документы и обязанности сторон. Он же фиксирует их волеизъявление. В его арсенале есть видеопротоколирование, позволяющее подтвердить, что сделка проходила в нормальных условиях и без давления. Кроме того, по желанию сторон на сделку могут пригласить врача-психиатра, который оценит состояние продавца.

При этом нотариус несёт имущественную ответственность за допущенные ошибки, а значит заинтересован в прозрачности всех процедур.

Что предлагают в качестве механизма защиты

Видео и медицинская проверка

Запись, сделанная в момент подписания договора, должна стать ключевым доказательством в суде. Специалисты считают, что это позволит минимизировать попытки оспаривания сделки после её совершения. Возможность присутствия врача-психиатра создаёт дополнительный слой защиты и помогает выявить ситуации, когда человек действительно не понимает своих действий.

Полномочия нотариуса

Если у нотариуса возникают сомнения, он имеет право отказать в проведении сделки. Более того, он обязан предупредить стороны о рисках и объяснить последствия подписываемых документов.

Сравнение подходов к защите сделок

Советы шаг за шагом тем, кто собирается заключать сделку

1. Проверяйте документы продавца заранее через сервисы Росреестра и банки-партнёры.
2. Используйте нотариальное удостоверение даже в тех случаях, когда оно необязательно.
3. Просите о видеопротоколировании — это усиливает защиту обеих сторон.
4. Обсуждайте с нотариусом риски и последствия сделки до её подписания.
5. Храните все записи, переписку и подтверждения — они помогут в случае спора.
6. Если продавец выглядит обеспокоенным, нервным или противоречивым, уточните у нотариуса необходимость приглашения врача.
7. Для сделок с большими суммами используйте аккредитивы и банковские ячейки.

Ошибка → Последствие → Альтернатива

• Ошибка: подписывать договор без нотариуса при сложной ситуации с продавцом
  Последствие: велик риск оспаривания и признания сделки недействительной
  Альтернатива: выбирать нотариальную форму, усиливающую защиту покупателя
• Ошибка: игнорировать подозрительное поведение продавца
  Последствие: продавец может заявить о давлении и вернуть недвижимость через суд
  Альтернатива: проводить дополнительную беседу с нотариусом или приглашать специалиста
• Ошибка: оформлять сделку по доверенности без проверки личности доверенного лица
  Последствие: видеофиксация будет бесполезна, а риск мошенничества возрастёт
  Альтернатива: лично присутствовать на сделке или проверять доверенность у нотариуса
• Ошибка: соглашаться на ускоренный режим сделки без проверок
  Последствие: вероятность пропустить признаки мошеннической схемы
  Альтернатива: выделить время на анализ документов и проверку истории квартиры
• Ошибка: ожидать, что новый закон полностью исключит мошенничество
  Последствие: появятся новые схемы обхода норм
  Альтернатива: сочетать юридическую подготовку, консультации и независимую проверку сторон

А что если продавец действительно был под давлением?

Это и есть ключевая сложность. Если отмена нотариальной сделки станет невозможной, пострадавшие граждане окажутся полностью лишены правового механизма защиты. В подобных ситуациях потребуется отдельная процедура признания человека недееспособным, что само по себе занимает месяцами. Такой подход может привести к перекосу в пользу покупателей и оставить продавцов без возможности отстоять свои права.

Плюсы и минусы запрета на отмену нотариальных сделок

FAQ

Можно ли полностью исключить сговор или принуждение?

Нет, даже видеопротоколирование не защитит при сделке по доверенности или скрытом давлении.

Усилит ли реформа безопасность?

Да, но только для покупателей. Для продавцов она создаёт риски необратимых ошибок.

Стоит ли оформлять сделки только у нотариуса?

В большинстве случаев — да, особенно если продавец из группы риска или объект имеет сложную историю.

Мифы и правда

• Миф: нотариальная сделка всегда абсолютно безопасна.
  Правда: риски снижаются, но не исчезают.
• Миф: видеофиксация исключит мошенничество.
  Правда: при сделках по доверенности она мало что решает.
• Миф: отмена сделок выгодна только мошенникам.
  Правда: иногда отмена необходима, чтобы защитить действительно обманутых.

Сон и психология

Страх потерять жильё - один из сильнейших стрессовых факторов. Обе стороны сделки переживают: покупатели — за вложенные деньги, продавцы — за безопасность и добровольность решения. Расширение инструментов защиты помогает снизить тревогу и делает рынок прозрачнее.

Три факта

1. Большая часть спорных сделок приходится на уязвимые группы продавцов.
2. Нотариусы действительно несут имущественную ответственность за ошибки.
3. Видеофиксация уже используется, но её юридическая сила не абсолютна.

Исторический контекст

1. В 90-е годы нотариусы действительно становились частью мошеннических схем.
2. После реформы начала 2000-х роль нотариусов усилили, расширив их проверки.
3. Обсуждаемая сейчас модель — очередная попытка сбалансировать рынок и защитить участников.

Идея запретить отмену нотариальных сделок может повысить защиту покупателей, но несёт серьёзные риски. Полная нерасторжимость нарушит правовой баланс, лишит продавцов законных способов защиты и откроет новые возможности для мошенников. Усиление роли нотариата важно, но требует аккуратного подхода, чтобы безопасность сделок не обернулась новыми угрозами.