Эксперт: покупку жилья не стоит откладывать

Цены на жильё в новостройках выросли за этот год почти на 24%. Что будет с ценами на квартиры в 2024 году, почему следует поторопиться и решить жилищный вопрос, а также о том, как застройщик помогает покупателю сэкономить при покупке квартиры, Pravda.Ru рассказала управляющий директор консалтинговой компании NF Dom Наталья Сазонова.

Фото: "Новостройка по реновации в 1-м Пехотном переулке, д. 2 (сентябрь 2022) (12)" by stroi.mos.ru is licensed under CC BY 4.0.

— Стоимость квартир в новостройках Москвы в конце ноября составила 329 тыс. рублей за квадратный метр. За год цена поднялась аж на 23,5%. Многие специалисты считают, что цены на жилье в новостройках завышены. Снижение объёмов возводимого жилья происходит с целью удержать стоимость на высоком уровне. Вы согласны с этим?

— К сожалению, так сформирован рынок, что цены на недвижимость не опускаются никогда. Даже в прошлом году, когда спрос упал на самый низкий уровень, особенно в бизнес- и премиум-классе, прошлым летом жилья продавалось меньше в два-три раза, а в некоторых районах и в десять раз меньше. Однако цены в номинальном выражении, по прайсу, находились всё равно на уровне марта 2022 года.

Но прайсовые, номинальные цены — это одна история. Совсем другая история — за какую цену действительно покупатель приобретает недвижимость.

Существуют скидки, в 2022 году они достигали 20%. Есть субсидируемая застройщиком ипотека, когда застройщик платит проценты за покупателя. Это уменьшает маржу девелопера, но зато розничная цена квартиры не падает.

Поэтому эксперты следят не только за номинальной ценой, которая всегда повышается либо стоит на месте, когда совсем всё плохо. Эксперты следят ещё и за размером предоставляемых скидок и долей субсидируемых застройщиком программ.

— Центробанк увеличил первоначальный взнос для девелопера на покупку земельного участка под строительство на 20%. Это способствовало повышению цены на жилплощадь?

— Центробанк переживает, как бы не надулся ипотечный пузырь. Для этого ЦБ следит за тем, чтобы кредиты, которые берёт население на первичную недвижимость, были максимально обеспечены. Именно поэтому Центробанк диктует размер первоначального взноса по ипотеке. В последнее время он резко вырос с 10 до 20,01%. Эксперты сходятся во мнении, что с января 2024 года первичный взнос по всем банковским программам будет увеличен до 30%.

Сейчас ещё остаются последние дни старого года, когда можно одобрить себе ипотечный кредит на комфортных условиях.

ЦБ наверняка ещё будет повышать ключевую ставку, что напрямую повлияет на доступность ипотеки. С лета ключевая ставка и, соответственно, ипотечные ставки выросли очень значительно. Доступность ипотеки снизилась. Спрос на неё с сентября начал снижаться. В ноябре он упал примерно на 15%.

— Что будет с ценами на жильё в 2024 году?

— Поскольку доля ипотеки на рынке новостроек — 70%, то без оглядки на этот инструмент прогнозы невозможны. Центробанк поднимает ключевую ставку — растёт ипотечная ставка. Соответственно, спрос становится всё менее платёжеспособным.

Сейчас действуют льготные программы, которые субсидируются государством:

• семейная ипотека,
• господдержка новостроек,
• "IT-ипотека",
• узконаправленные социальные программы.

Программа господдержки ипотеки в новостройках действует до середины лета 2024 года. После этого либо будет пересмотрена программа, либо субсидии, которые государство выделяет банкам для того, чтобы они могли понижать ставку, будут перераспределены, уменьшены или выделены каким-то конкретным банкам. При этом ставка по субсидированной ипотеке вырастет.

— Значит, летом можно ожидать рост стоимости жилья?

— До лета, скорее всего, те, кто понимают эти процессы и кому нужно решить жилищный вопрос, постараются использовать свою возможность. Поэтому до лета спрос будет довольно большим. На его фоне цены продолжат расти. А вот после лета 2024 года, скорее всего, цены замрут и будут меняться только на уровень инфляции. К следующему декабрю, скорее всего, мы увидим примерно 15%-ный рост цен. Но основной рост из этих 15% будет сформирован именно в первой половине года.