Налог с аренды можно сократить в три раза: простой шаг, который экономит тысячи рублей

Каждый, кто решает сдавать квартиру, должен понимать: доход от аренды подлежит налогообложению. Закон рассматривает такую прибыль как источник дохода, с которого нужно отдать долю государству. В противном случае собственник рискует не только штрафами, но и уголовным наказанием. Разберём, какие именно налоги платит арендодатель и какие существуют законные способы снизить нагрузку.

Кому и сколько платить

Налог возникает с момента получения первого арендного платежа — даже если договор не зарегистрирован официально. Размер отчислений зависит от статуса арендодателя: физическое лицо, индивидуальный предприниматель или самозанятый.

Физические лица

Если собственник сдаёт жильё как частное лицо, он обязан заплатить 13% от дохода. Это ставка для налоговых резидентов РФ, то есть тех, кто живёт в стране не менее 183 дней в году. Для нерезидентов ставка выше — 30%.

Подать декларацию 3-НДФЛ нужно до 30 апреля следующего года, а налог оплатить — до 15 июля. Сделать это можно через "Госуслуги", личный кабинет ФНС или в банке.

Чтобы снизить риски, важно хранить все документы: договор аренды, квитанции о получении денег и подтверждение перевода налога.

Индивидуальные предприниматели

Многие арендодатели оформляют статус ИП, чтобы платить меньше. В этом случае можно выбрать упрощённую систему налогообложения (УСН) — 6% от дохода. Налог перечисляется поквартально, а годовой отчёт подаётся до конца марта.

Помимо налога, предприниматели обязаны платить страховые взносы в Пенсионный фонд и систему обязательного медстрахования. Их размер фиксирован и ежегодно индексируется.

Альтернатива УСН — патентная система. Арендодатель покупает патент на срок от 1 до 12 месяцев и платит только страховые взносы. Стоимость патента зависит от региона, площади квартиры и потенциального дохода. Однако если жильё простаивает, уплаченные средства не возвращаются — это главный риск метода.

Самозанятые

Самозанятые — это граждане, которые получают доход без найма работников и без статуса работодателя. Их преимущество — минимум отчётности и простота оформления. Достаточно установить приложение "Мой налог" и зарегистрироваться онлайн.

Ставки тоже ниже:
• 4% — если арендаторы физические лица;
• 6% — если квартира сдаётся компаниям.

Налоги списываются автоматически с банковской карты. Ограничение — не более 2,4 млн рублей дохода в год. Если лимит превышен, придётся выбрать другой режим (ИП или УСН).

"Налог для физических лиц — резидентов РФ составляет 13% от размера арендной ставки", — отмечает ФНС России.

Сравнение статусов арендодателя

Как выбрать подходящий вариант

1. Если квартира сдаётся нерегулярно, выгоднее остаться физическим лицом.

2. Для постоянной аренды — рассмотреть ИП с УСН 6%.

3. Если доход не превышает лимит, самозанятость станет оптимальным выбором.

Советы шаг за шагом

1. Оцените предполагаемый доход и число арендаторов.

2. Определите, будете ли вы сдавать жильё на длительный срок.

3. Рассчитайте налоговую нагрузку для каждого статуса.

4. Сравните возможные льготы и вычеты.

5. Зарегистрируйтесь в ФНС через "Госуслуги" или в приложении "Мой налог".

Ошибки арендодателей

• Ошибка: получение платы наличными без договора.
Последствие: налоговая может посчитать доход скрытым и начислить штраф до 20% суммы.
Альтернатива: переводы по счёту и официальное соглашение.

• Ошибка: сдача квартиры без уведомления налоговой.
Последствие: пени, штрафы и возможная проверка.
Альтернатива: добровольное декларирование.

• Ошибка: выбор патента без арендаторов.
Последствие: убытки из-за простоя.
Альтернатива: начать с самозанятости.

А что если квартира сдаётся посуточно?

В таком случае деятельность приравнивается к гостиничным услугам. Здесь важна регистрация ИП и соблюдение санитарных норм. Без оформления можно попасть под штраф до 50 тысяч рублей.

Плюсы и минусы статусов

Часто задаваемые вопросы

Как оплатить налог, если арендатор платит наличными?
Нужно зафиксировать поступление в расписке и внести сумму при подаче декларации.

Можно ли не платить налог, если жильё сдаётся родственникам?
Нет. Если есть арендная плата, обязанность остаётся. Исключение — безвозмездное пользование.

Что выгоднее: самозанятость или ИП?
Если доход небольшой и нет расходов, самозанятость выгоднее. При больших оборотах и нескольких квартирах лучше ИП.

Мифы и правда

• Миф: аренда без договора не видна налоговой.
Правда: поступления на карту могут стать основанием для проверки.

• Миф: налог платят только компании.
Правда: платить обязан любой гражданин, получающий доход.

• Миф: самозанятые не могут сдавать жильё.
Правда: могут, если не превышают лимит и не нанимают работников.

Исторический контекст

До 2019 года единственным вариантом был НДФЛ 13%. Появление режима самозанятых упростило жизнь тысячам арендодателей. Теперь легализовать доход можно в несколько кликов, без бухгалтеров и отчётов.

3 интересных факта

1. В Москве количество самозанятых арендодателей выросло в 5 раз за последние два года.

2. По оценке Минфина, более 60% сдающих жильё по-прежнему делают это неофициально.

3. Средний налог с аренды однокомнатной квартиры в столице составляет около 4-5 тысяч рублей в месяц.