Потерял миллионы и жильё за один день: почему сделки по недвижимости разваливаются спустя месяцы

Дело Ларисы Долиной и продажи квартиры за 120 млн привлекло внимание к практике, которая существовала и раньше: суды признают продавцов жертвами мошенников, аннулируют сделки и возвращают им жильё. Добросовестные покупатели остаются без денег, а компенсация чаще всего невозможна. О том, как формировались прецеденты и почему система работает именно таким образом в авторской передаче главного редактора Pravda.Ru Инны Новиковой "Клуб главного редактора" рассказал юрист Александр Бенхин.

Прецеденты до дела Долиной

— История с Ларисой Долиной вызвала огромный резонанс. Она продала квартиру за 120 млн, но сделка оказалась мошеннической. В итоге возникла уникальная ситуация: квартира осталась у неё, покупателя пытались привлечь к ответственности, а деньги ему так и не вернули. Этот случай стал началом нового правового процесса в России. Хотелось бы услышать ваш комментарий не с точки зрения эмоций, а именно законодательства: как вы оцениваете эту ситуацию?

— История с Ларисой Долиной стала громкой, но подобные решения судов появились раньше. Суды стали штамповать решения о лишении прав на недвижимое имущество добросовестных покупателей и возвращать его бабушкам, "бабушкам-аферисткам", как их называю. Один из ярких случаев связан с Лидией Федосеевой‑Шукшиной, которая подарила квартиру Бари Алибасову. Тот вскоре переписал её на водителя, и началась долгая судебная история. Я в суде защищал семью Алибасовых. То Федосеева Шукшина помнила, что она ему подарила, то нет. Но в этом суде был создан прецедент.

Адвокат Юлия Вербицкая сумела убедить суд, что на момент дарения акт был совершен под давлением и без полного осознания последствий. Суд признал сделку недействительной и вернул квартиру, фактически создав прецедент: легитимные договоры начали "разматывать" назад.

Тогда многие юристы возмущались: можно было добиться компенсации или добровольного возврата, но не отмены самой сделки. Тем не менее именно этот случай стал отправной точкой. После него суды начали принимать аналогичные решения, а дело Долиной лишь оказалось самым громким — потому что речь шла о народной артистке, и история попала в крупные СМИ, включая программу "Время".

Компенсация и уголовные дела

— Если бы деньги оставались у продавца и не ушли мошенникам, их можно было бы вернуть покупателю. Но именно в этом и заключается фабула подобных дел.

"Бабушки‑аферистки" сначала продают квартиры, получают деньги, тратят их, а потом заявляют, что действовали под влиянием мошенников — звонков "псевдо‑ФСБшников" или колл‑центров. Суды признают их жертвами, но денег уже нет.

В деле Долиной ситуация аналогична: средства ушли через цепочку посредников. На скамье подсудимых оказались не организаторы, а курьеры и "дропщицы" — те, на чьи счета переводились деньги. Один из них — 19‑летний парень, который просто забирал сумку. Все они уже в СИЗО и получат реальные сроки, а деньги ушли дальше, на счета, предположительно контролируемые из‑за рубежа. Поэтому возместить ущерб пострадавшей невозможно.

Дополнительно против неё пытаются возбудить ещё одно дело — по статье 119 УК РФ ("угроза убийством"). В материалах нашли фразу из переписки: "Я её убью, если она мне деньги не вернёт". Хотя юристы отмечают, что сегодня есть более серьёзные конструкции — например, ст. 105 ("убийство") через ст. 30 ("намерение"). Но в данном случае используют старую норму, чтобы усилить давление и заставить пострадавшую замолчать.

Таким образом, кейс стал прецедентным не только из‑за громкого имени, но и из‑за сочетания гражданских и уголовных процессов. Подобные решения суды принимали и раньше, но именно дело Долиной оказалось самым резонансным.

Судебные решения и последствия

— Типичная ситуация выглядит так: пожилой человек продаёт квартиру, деньги отдаёт мошенникам и остаётся без жилья. Суд, как правило, становится на сторону социально незащищённых граждан и аннулирует сделку, возвращая квартиру. Но вопрос компенсации остаётся открытым: если у продавца сохранились средства, их можно взыскать, однако чаще всего у таких людей нет ни накоплений, ни имущества, кроме пенсии. В итоге покупатель теряет и деньги, и жильё.

Кредитные средства и сделки с наличными

— Я слышала, что банки будут нести ответственность, если человек берёт кредит под воздействием мошенников или угроз. В таких случаях кредит могут списывать, и банк компенсирует потери. Но в истории Ларисы Долиной банк вообще не при делах: она не брала кредит, а виновным оказался покупатель. Как это работает в подобных сделках?

— В делах вроде истории Долиной кредиты не использовались. Там всё происходило с наличными: покупатель приносил сумку или коробку с деньгами, сделка оформлялась, а продавец передавал деньги мошенникам. Когда суд аннулирует сделку и возвращает квартиру, покупатель остаётся без средств. В случае Долиной ей принесли коробку с наличными, она передала её курьеру по указанию мошенников. Этот курьер теперь сам оказался на скамье подсудимых и рискует получить 8-10 лет лишения свободы.

Схемы расчетов и риски

— Какие схемы расчётов чаще всего используются при сделках с недвижимостью и какие риски они несут для добросовестных покупателей?

— Сегодня большинство подобных уголовных дел связано именно с наличными или аккредитивами. Добросовестный покупатель приходит без привлечения кредитных средств, рассчитывается своими деньгами — либо через банковскую ячейку, либо через аккредитив.

В первом случае продавец, в нашем случае бабушка, получает доступ к ячейке и забирает деньги. Во втором — банк открывает аккредитив, и средства разблокируются после регистрации права собственности в Росреестре. И вот эта бабушка-злодейка, которая потом скажет, что она была под воздействием, получает деньги на свой счет в Сбербанке и обналичивает их или переводит на указанный счёт.

Дальше возникает риск: у бабки просыпается классовое сознание, она кричит: " Меня кинули, меня обманули, я была под воздействием, я осталась без жилья". Суд идёт навстречу, аннулирует сделку и возвращает квартиру.

Покупатель теряет право собственности и пытается взыскать деньги обратно, но у продавца, как правило, ничего нет — кроме пенсии в 15 тысяч рублей. В итоге покупатель получает решение суда, но фактически лишается и квартиры, и денег.

Роль банка и воздействие мошеннико

— Если пожилой человек снимает со счёта крупную сумму, банк ведь обязан поинтересоваться, не находится ли он под давлением мошенников? В случае Ларисы Долиной, разве банк не должен был заметить проблему?

— Формально банки действительно интересуются: задают вопросы, фиксируют на видео, уточняют, действует ли клиент добровольно и в здравом уме. У Долиной есть запись у нотариуса, где она подтверждает, что снимает деньги осознанно.

Но позже она заявила, что находилась под воздействием мошенников: ей угрожали, обещали расправу над ней и её семьёй. В такой ситуации формальные проверки не спасают — человек внешне подтверждает добровольность, а фактически действует под давлением. Именно это и делает подобные дела столь сложными и противоречивыми.

Читайте окончание интервью: Помощь юриста и титульное страхование снижают риск утраты недвижимости: юрист Бенхин