Рынку жилья "сносит крышу" из-за ипотечного бума

Планы Центробанка по сворачиванию программы льготной ипотеки под 6,5% вызвали среди экспертов и обычных граждан бурные дискуссии. Желание обзавестись собственной жилплощадью наталкивается на жестокие рыночные реалии. Постепенно приходит понимание, что ипотечное кредитование — не панацея и при решении проблем жилья не мешала бы многовекторность.

Центробанк выразил тревогу устами главы департамента финансовой стабильности Елизаветы Даниловой, которая заявила: "Льготная ипотека должна постепенно сворачиваться, чтобы не приводить к избыточным рискам".

Цены на жильё в последнее время быстро росли, что объясняется как недостаточным предложением жилья, так и ипотечным бумом. Данилова посетовала, что льготная ипотека теряет свою социальную направленность и приобретает характер инвестиционной деятельности, особенно в крупных городах. Как следствие в передовиках числятся города и регионы "с повышенным ценовым давлением":

• Москва,

• Московская область,

• Санкт-Петербург,

• Ленинградская область

• и Краснодарский край.

Поэтому регулятор предлагает действовать таргетированно, продлевая программу лишь в тех регионах, где "отмечается более сложная ситуация на рынке жилья".

Мнения по обсуждаемой программе разнятся от полного неприятия до требований её сохранения в неизменном виде на долгие годы.

Как утверждает директор Института проблем глобализации Михаил Делягин, льготная ипотека никогда не имела социальной направленности.

Идея заключалась в том, чтобы с её помощью поддержать строительный комплекс и банковскую систему. Вполне закономерно произошёл скачок цен на недвижимость: когда вырос спрос, строительные монополисты поспешили завысить цены.

Экономист Михаил Делягин считает льготную ипотеку бессмысленной без мер по ограничению произвола монополий и предлагает проверять структуру цен и снижать стоимость недвижимости.

Не рубить с плеча предлагает ведущий научный сотрудник экономического факультета МГУ Андрей Колганов, так как программа льготной ипотеки приносит больше пользы, чем вреда.

Аргументация Центробанка не кажется ему достаточно убедительной. Ведь люди будут продолжать кредитоваться под приобретение жилья даже после отмены льгот и в условиях падения доходов значительной части населения риск невозврата этих кредитов вырастет. Что касается приобретения жилья в инвестиционных целях, то ведь оно не противоречит сущности рыночной экономики. Так или иначе эти квартиры поступают на жилищный рынок, что помогает увеличить предложение и как-то смягчить проблему отсутствия "рынка государственной, льготной аренды жилья". Эксперт выступает против отмены льготного кредитования, поскольку это сузит возможность населения решить свой жилищный вопрос.

Жадность девелопера погубит

По мнению руководства страны, льготная ипотека по ставке 6,5% сыграла положительную роль.

Министр строительства и ЖКХ Ирек Файзуллин на совещании у президента отмечал, что за 2020 год 1 млн 700 тысяч российских семей смогли приобрести новую квартиру с помощью ипотеки. Это на 400 тысяч больше, чем годом ранее. Льготные ставки при 30-летнем сроке ипотеки позволяют снизить ежемесячный платёж на 20-25%, что вдохновило многих принять решение о приобретении квартиры.

По стандартам коммерческих банков ипотеку могут получить не более 15% россиян, исходя из критериев высокого стабильного дохода и наличия суммы на первоначальный взнос. Национальное бюро кредитных историй определяет, что комфортно выплачивать ежемесячный ипотечный платёж возможно при семейном доходе чуть более 70 тысяч рублей. Получается, что таких домохозяйств у нас менее 40%. Расчёт строится на основе данных Росстата о среднедушевом доходе жителя РФ в 35 тысяч рублей и о медианном доходе — порядка 27 тысяч. Однако у этих построений довольно зыбкая основа ввиду:

• кризисных явлений в экономике,

• падения доходов,

• закредитованности населения

• и постоянно растущих цен на всё и вся.

У неважно настроенного рынка — да ещё пущенного на самотёк — периодически "сносит крышу". Вливание денег на рынок недвижимости разбалансировало соотношение спроса и предложения, приведя к существенному росту цен на жильё. Например, на первичном рынке Москвы средняя стоимость квадратного метра за прошлый год выросла на 21%, а в Санкт-Петербурге — на 12,6%. Фактически выгоды от льготной ипотеки могли ощутить лишь те граждане, кто воспользовался ей в первые месяцы после запуска. Из-за аномального скачка цен, который перекрыл всю экономию на процентных платежах, желаемой доступности жилья достичь не удалось.

Большинство экспертов сходятся на том, что реальную поддержку получили девелоперы жилья, а не население. Руководитель департамента корпоративных финансов и корпоративного управления Финансового университета при правительстве РФ Константин Ордов сделал вывод об очевидной жадности девелоперов, увлекшихся массовой застройкой "человейников" в ущерб жилью бизнес-класса.

Огромные многоэтажки с одно- и двухкомнатными квартирами приносят больше дохода: старая Москва стала проигрывать в конкуренции Новой Москве, отмечает Константин Ордов.

Тёмная сторона ипотеки

Сегодня самое время задуматься о том, к каким экономическим и социальным последствиям приведёт программа льготной ипотеки, если продолжать её в существующем формате. Начать с того, что ипотечный бум уже породил на рынке недвижимости инфляцию на уровне 15-20%, что свидетельствует о признаках появления "пузыря". Дальнейший перегрев чреват ухудшением качества портфеля ипотечных кредитов. В Национальном рейтинговом агентстве (НРА) отмечают опасную привычку застройщиков обеспечивать рост доходов не за счёт увеличения объёмов и улучшения качества возводимого жилья, а прежде всего за счёт роста цен. Аналитики НРА предупреждают о рисках перманентной нехватки жилья вкупе с его удорожанием.

Ипотека в нашей жизни стала обыденным явлением, и многие стараются не думать о её тёмной стороне. Но есть и те, кто видит в ипотеке вид современного рабовладения, так как люди попадают в сильную и долгосрочную зависимость от банковской системы, испытывая постоянный страх потери рабочего места и репутации. По данным Национального бюро кредитных историй, в прошлом году россияне стали занимать на покупку жилья на 11% больше. Ипотечных кредитов было выдано 4,2 трлн рублей, что является рекордом. В то же время, как показывают опросы, около четверти россиян рассматривают возможность формирования первоначального взноса за счёт потребительского кредита. Такая схема поведения ведёт к закредитованности граждан и потенциальным проблемам с выплатами как ипотечных, так и потребительских кредитов.

Льготы нужнее в отдалённых регионах

Большинству игроков, связанных с развитием рынка недвижимости, становится понятным, что без определённой адресной настройки программ поддержки и повышения их эффективности не обойтись. Необходимо внимательней изучать рыночную ситуацию в регионах, используя преимущества льготной ипотеки там, где более сложная ситуация с жильём и где не доминирует спекулятивная составляющая. Меры поддержки следовало бы активнее применять в более удалённых от Москвы регионах, с тем чтобы помочь населению улучшить свои жилищные условия и заодно простимулировать там строительную отрасль и связанные с ней сферы экономики.

Президент фонда "Институт экономики города" Надежда Косарева предлагает не зацикливаться на жилье в собственность и не стремиться повышать доступность ипотеки.

"Пора обратить внимание и на другие сегменты удовлетворения жилищной потребности, например, цивилизованный рыночный найм или субсидированную некоммерческую аренду. Лучше бы направлять деньги на строительство съёмного жилья и предоставлять его людям с низкими доходами", — считает Надежда Косарева.

Благодаря льготной ипотеке крупным застройщикам удалось решить свои финансовые проблемы. Наверно, её плюсом можно назвать избавление строительной отрасли и рынка недвижимости от резкого падения спроса, который был вполне ожидаем. У ипотечного рынка всё же есть перспективы роста, но при условии массовости и доступности ресурсов, а также устранения перекосов спекулятивного характера в пользу узкого круга заинтересованных лиц.