Семейную ипотеку закручивают до предела: одна льгота на всю жизнь — без схем и обходных путей

В 2026 году правила семейной ипотеки в России станут заметно строже, и это напрямую затронет тысячи потенциальных заемщиков. Изменения касаются не только круга получателей льготы, но и самих механизмов выдачи и обслуживания кредита. Главная цель реформы — сделать господдержку более адресной и закрыть лазейки для инвестиционных схем.

Фото: Designed by Freepik, https://creativecommons.org/public-domain/pdm/

семейная ипотека

Одна льготная ипотека — теперь на всю семью

Ключевое нововведение вступит в силу с 1 февраля 2026 года и касается принципа "одна льготная ипотека в одни руки". Если раньше ограничение распространялось только на конкретного заемщика, то теперь под "одними руками" будет пониматься семья целиком. Это означает, что супруги больше не смогут поочередно оформлять льготные кредиты на каждого из них.

По словам экспертов, мера направлена на повышение адресности поддержки.

"Установление запрета на выдачу второй ипотеки в первую очередь ориентировано на семьи, действительно нуждающиеся в жилье. Это также исключает использование льготных программ для получения дополнительного дохода", — поясняет руководитель направления экспертной аналитики финансового маркетплейса "Банки.ру" Инна Солдатенкова.

Она также напомнила, что ипотечные обязательства сохраняются за обоими супругами даже в случае развода. Долг можно разделить или переоформить договор, но повторно воспользоваться льготной программой уже не получится.

Донорская ипотека уходит в прошлое

Еще одно важное изменение — окончательная отмена так называемой "донорской" схемы. Ранее она позволяла оформить семейную ипотеку под 6% даже тем, кто формально не соответствовал условиям программы. Кредит записывали на родственника, подходящего под требования, например родителя ребенка, рожденного после 2018 года.

Рост количества таких сделок привлек внимание Минфина, и требования были пересмотрены.

"С февраля 2026 года включить третьих лиц в ипотечный договор будет невозможно, за исключением случаев, когда доходов супругов недостаточно и требуется созаемщик", — уточняет Инна Солдатенкова.

При этом привлечение "донора" автоматически лишает его и его супруга права на семейную ипотеку в будущем. По оценкам федеральной компании "Этажи", отказ от этой схемы может сократить спрос на семейную ипотеку на 15-20%.

Как это отразится на рынке жилья

Ранее многие семьи использовали семейную ипотеку для поэтапного улучшения жилищных условий: сначала покупали небольшую квартиру, а после погашения кредита — более просторное жилье. Новый порядок исключает такую стратегию.

"Поэтапное улучшение снижало финансовые риски и позволяло удерживать комфортную долговую нагрузку. Теперь такой возможности не будет", — отмечает замруководителя ипотечного департамента "Этажей" Татьяна Решетникова.

Эксперты считают, что рынок новостроек может столкнуться с временным снижением спроса, особенно в сегменте массового жилья.

Сокращение субсидий и новые требования банков

С 1 января 2026 года государство также уменьшит объем компенсаций банкам по льготным ипотечным программам — на 0,5 процентного пункта. Это означает рост рисков для кредиторов и, как следствие, более жесткие требования к заемщикам.

"Мы ожидаем снижение одобряемости заявок, рост первоначального взноса и увеличение расходов застройщиков", — поясняет Татьяна Решетникова.

Кроме того, ранее одобренные заявки могут быть пересмотрены, что приведет к уменьшению суммы кредита и усложнит покупку выбранного объекта. По оценкам аналитиков, одобряемость может снизиться на 10-15%, а итоговая стоимость жилья вырасти примерно на 5%.

Рефинансирование комбинированной ипотеки

С февраля 2026 года заемщики получат право рефинансировать комбинированную ипотеку, но только ее рыночную часть — ту, что превышает лимит льготного кредита. Льготная ставка по семейной ипотеке при этом сохраняется.

Ранее перерасчет проводился по всему кредиту, из-за чего заемщик терял право на господдержку. Теперь банки будут выдавать отдельные справки по каждой части долга, что позволит снизить ежемесячные платежи и общую переплату при благоприятной рыночной конъюнктуре.

Какие ограничения обсуждаются дополнительно

Эксперты сходятся во мнении, что текущие изменения — не последние. Среди обсуждаемых инициатив:

1. Введение дифференцированных ставок в зависимости от числа детей.
2. Ограничение оформления семейной ипотеки по месту регистрации заемщика.
3. Дополнительные региональные коэффициенты для перераспределения спроса.

Идея дифференцированных ставок предполагает 12% для семей с одним ребенком, 6% — с двумя и 4% — для многодетных. Также обсуждался запрет покупки жилья не по месту прописки, чтобы исключить инвестиционные сделки под аренду. Пока эти меры официально не утверждены.

Кто может рассчитывать на семейную ипотеку

Программа семейной ипотеки действует с 2018 года и продлена до 2030 года. Сегодня она доступна следующим категориям:

1. Семьям с хотя бы одним ребенком до шести лет включительно.
2. Семьям, воспитывающим ребенка-инвалида.
3. Семьям с двумя и более детьми в малых городах.
4. Семьям из регионов с низкими объемами жилищного строительства.

Льготную ставку можно использовать для покупки жилья в новостройке или строительства частного дома с применением эскроу-счетов.

Популярные вопросы о семейной ипотеке

Можно ли оформить семейную ипотеку повторно после развода?

Нет, если семья уже использовала льготу, повторное участие невозможно.

Сохранится ли ставка 6% в 2026 году?

Да, но условия одобрения могут стать жестче из-за сокращения субсидий.

Можно ли привлечь родственников как созаемщиков?

Только при недостатке доходов супругов, при этом созаемщик теряет право на льготу.