Налоговая петля затягивается: малый бизнес под давлением, а квартиры дорожают по цепочке, как домино

Рынок недвижимости уже второй год живёт в условиях высокой неопределённости, и грядущие изменения в налоговой сфере лишь усиливают напряжение. Девелоперы, покупатели и специалисты по сопровождению сделок пытаются понять, как изменится поведение участников рынка и насколько заметным станет рост цен. Многие аналитики уверены, что новая налоговая реальность затронет практически каждого.

Фото: freepik.com is licensed under public domain

Бизнесмен считает налоги

Увеличение себестоимости строительства и влияние на услуги

Рост НДС с 20 до 22% и новые требования к бизнесам на УСН формируют условия, при которых фактическая стоимость строительства будет постепенно увеличиваться. По подсчётам экспертов, дополнительная нагрузка способна поднять базовую себестоимость квадратного метра минимум на несколько процентов. Наиболее ощутимо это проявится в сегменте услуг, которые сопровождают строительные процессы: проектирование, архитектурные решения, оценка недвижимости, юридическое сопровождение, аренда офисов и рекламная деятельность.

Большинство компаний в этих сферах работают на упрощённой системе налогообложения, и снижение порога дохода, при котором включается обязанность платить НДС, заставляет таких участников пересматривать собственные бизнес-модели. Малый и средний бизнес, традиционно обеспечивающий значительный объём рынка услуг, неизбежно будет искать пути оптимизации расходов, чтобы сохранить рентабельность. Это может выражаться в корректировке цен, пересмотре перечня услуг или поиске новых организационных решений, влияющих и на конечного покупателя, и на девелопера.

Наблюдается тенденция к тому, что участники рынка уже готовятся к ужесточению налоговых условий. Компании ускоряют завершение текущих проектов, заранее закупают материалы или переносят графики работ, чтобы войти в 2026 год с меньшими рисками. Это логичное решение: стабильность налоговой среды заканчивается, а значит, каждый этап строительства становится более финансово чувствительным.

Как распределятся возросшие расходы и кто ощутит их сильнее

Этот вопрос становится ключевым, поскольку именно распределение расходов определяет динамику цен на жильё. Большинство экспертов считают, что примерно половина дополнительной нагрузки будет переложена на покупателей. Девелоперы не готовы полностью брать рост себестоимости на себя, поскольку маржинальность проектов и так заметно снизилась за последние годы. Вторая часть расходов, вероятно, ляжет на самих застройщиков и поставщиков — особенно тех, кто работает в низком ценовом сегменте.

Малые предприниматели, обязанные платить НДС при достижении нового порога дохода, будут вынуждены включать налог в стоимость услуг. Это приведёт к цепному подорожанию работ по обслуживанию сделок и строительных процессов. В результате возрастать будут не только цены на новое жильё, но и стоимость оформления, оценки, юридического сопровождения.

Покупатели на первичном рынке исторически чувствительны к изменениям стоимости. Даже незначительный скачок способен замедлить спрос — особенно в регионах, где средний доход остаётся неизменным. Это создаёт предпосылки для смещения интереса в сторону вторичного рынка, где цены растут медленнее, а гибкость продавцов выше.

Будут ли уходить покупатели и что ждёт вторичную недвижимость

Одномоментный рост стоимости квартир на 5-7% может стать критическим фактором. Как отмечают аналитики, покупатели начнут откладывать сделки, если почувствуют, что повышение цен превышает естественные темпы роста рынка. В такой ситуации многие обратят внимание на аренду или приобретение недвижимости на вторичном рынке, где стоимость меньше зависит от налоговой нагрузки на бизнес.

Кроме того, легализация и изменение правового регулирования отдельных схем продаж также может стать дополнительным стимулом для покупателей, которые выбирают между первичным и вторичным сегментами. При этом специалисты прогнозируют умеренный рост цен на "вторичку" вслед за новостройками: подорожание операций, юридических услуг и регистрационных процедур затронет и этот сегмент.

Важную роль играет и состояние ипотечного рынка. Несмотря на стремление Центробанка удерживать устойчивость кредитной системы, влияние косвенных факторов — в том числе роста НДС и удорожания сопровождения сделок — может привести к незначительному повышению ипотечных ставок. Банковский сектор вынужден реагировать на рост рисков, и даже минимальные корректировки ставок могут изменить поведение покупателей.

Государственные программы и их реальная поддержка

Семейная ипотека остаётся одной из самых востребованных программ господдержки, однако эксперты сомневаются в её долгосрочной эффективности. При повышении налоговой нагрузки такая мера помогает не всем и не всегда, поскольку воздействует лишь на отдельные категории граждан. Возникает риск перегрева спроса: программы, которые дают наиболее выгодные условия, могут привлечь основной поток покупателей, тогда как остальные окажутся в менее выгодном положении и будут вынуждены ориентироваться на более дорогие условия.

Новый налоговый режим влияет также на вторичный рынок. Процедуры оформления становятся дороже, увеличиваются расходы на оценку и подготовку документов. Для покупателей это означает удорожание не только самой квартиры, но и полного комплекса операций, связанных с переходом права собственности. В условиях ростущей финансовой нагрузки именно средний класс ощутит изменения сильнее всего, поскольку его возможности ограничены и зависят от кредитных условий.

Сравнение: первичный рынок и вторичный рынок в условиях роста налогов

Первичный рынок традиционно отличается более высокой прозрачностью и предсказуемостью, но чувствительнее к изменению себестоимости строительства. Вторичный рынок медленнее реагирует на экономические изменения, но оказывается зависимым от стоимости сопутствующих услуг. Рост налоговой нагрузки по-разному отражается на этих сегментах:

1. Первичный рынок быстрее реагирует на повышение НДС, поскольку в себестоимость закладываются все производственные и операционные расходы.
2. На вторичном рынке цены растут мягче, но возрастает стоимость юридического сопровождения и оформления.
3. Девелоперы могут смещать сроки запуска новых проектов, а частные продавцы гибче в цене.
4. Программы господдержки чаще ориентированы на новостройки, что создаёт неравномерный спрос.

Такие различия позволяют покупателям выбирать более подходящий вариант, сравнивая не только цену за квадратный метр, но и итоговые расходы на покупку и оформление.

Советы покупателям недвижимости

Покупателям важно действовать взвешенно и учитывать влияние налоговых изменений на итоговую стоимость. Специалисты рекомендуют:

1. Сравнивать предложения первичного и вторичного рынка с учётом всех дополнительных расходов.
2. Заблаговременно уточнять стоимость юридического сопровождения, чтобы избежать неожиданных затрат.
3. Рассматривать варианты фиксированной ставки по ипотеке для защиты от возможного её повышения.
4. Изучать условия господдержки, но оценивать их реалистично, без ожидания мгновенной выгоды.

Популярные вопросы

Как рост НДС повлияет на стоимость новостроек?

Рост коснётся всех этапов строительства и услуг, сопровождающих проекты. Себестоимость увеличится, а часть расходов будет перенесена на покупателей.

Стоит ли ждать повышения ипотечных ставок?

Некоторый рост возможен, но он будет умеренным. Банки корректируют ставки с учётом общей экономической ситуации, включая налоговые изменения.

Что выбрать: новостройку или "вторичку" в 2026 году?

Новостройки будут дорожать быстрее, но дают больше гарантий и прозрачности. Вторичный рынок подорожает умеренно, но стоимость оформления может вырасти.