Покупатель отдаёт деньги, а права третьих лиц всплывают в суде: сделки с обременениями стали новым оружием аферистов

Рынок недвижимости остаётся одним из самых уязвимых для мошенничества: люди покупают квартиры, доверяя внешнему виду объекта и словам продавца. При этом именно незнание юридических нюансов становится причиной проблем, которые проявляются лишь после регистрации сделки.

Юрист Илья Русяев объясняет, что недобросовестные продавцы используют доверчивость граждан и скрывают важные обстоятельства, связанные с жильём.

"Наиболее частый прием — умолчание о существенных обстоятельствах. Покупателю демонстрируют аккуратную квартиру и уверяют, что у объекта "нет никаких особенностей"", — сказал он.

По словам специалиста, реальная ситуация может быть куда сложнее: в квартире часто остаются зарегистрированные лица, идут судебные споры, есть наследственные претензии или долги — и всё это становится неожиданностью уже после сделки.

Где скрываются основные риски

Среди самых распространённых схем — использование поддельных документов или старых доверенностей, срок действия которых давно истёк. Это создаёт иллюзию легальности, но в правовом поле такая сделка является недействительной. Бывают и ситуации, когда один из наследников продаёт объект до завершения наследственной процедуры, а позже появляется другой родственник, оспаривающий сделку.

"Существуют и схемы, основанные на использовании документов, утративших силу, но формально выглядящих убедительно. Это могут быть старые доверенности, которыми уже нельзя пользоваться", — добавил он.

По словам Русяева, мошенники нередко используют отсутствие внимания собственника к объекту — если он живёт за границей, редко бывает в регионе или находится в возрасте, когда им легко манипулировать. От имени таких собственников могут подаваться ложные заявления или запрашиваться документы, позволяющие начать оформление сделки, предупреждает Газета.Ru.

Сравнение основных схем

Как защититься: советы шаг за шагом

1. Запрашивайте свежую выписку из ЕГРН перед внесением аванса.

2. Проверяйте историю имущества: наследство, разводы, долги, аресты.

3. Лично встречайтесь со всеми собственниками, включая долевых.

4. Проверяйте доверенности через нотариуса: срок, отозванность, действительность.

5. Используйте только эскроу-счета лицензированных банков.

6. Никогда не переводите деньги через "онлайн-кабинеты" без проверки.

7. Подписывайте договор только после юридической экспертизы специалистом, не связанным с продавцом.

Ошибка → Последствие → Альтернатива

• Доверие словам продавца → скрытые обременения → проверка всех документов через ЕГРН и нотариуса.
• Перевод денег "как договорились" → потеря средств → использование настоящего эскроу-счёта.
• Проверка одной доверенности → риск подделки → запрос подтверждения у нотариуса.
• Игнорирование наследственных вопросов → иск спустя годы → изучение наследственного дела.
• Работа через псевдоспециалистов → мошенничество → выбор проверенного юриста.

А что если… продавец уверяет, что "всё чисто"?

Это не гарантия. Даже если квартира выглядит идеально, только документы могут подтвердить её безопасность. Любая попытка ускорить сделку или отказ предоставить оригиналы документов — серьёзный повод насторожиться.

Плюсы и минусы разных способов расчётов

FAQ

Как проверить доверенность?

У нотариуса: он скажет, отозвана ли она и действует ли на момент сделки.

Кто должен платить за проверку документов?

Обычно покупатель, так как он заинтересован в безопасности сделки.

Можно ли определить мошенничество по поведению продавца?

Часто да: спешка, отказ предоставить документы и попытка перевести деньги вне банка — тревожные признаки.

Мифы и правда

• Миф: "если сделка зарегистрирована, она точно законна".
  Правда: регистрация не проверяет подлинность документов.
• Миф: "риелтор от продавца работает в интересах обеих сторон".
  Правда: его задача — продать объект, а не защищать покупателя.
• Миф: "отмена сделки невозможна".
  Правда: суд отменяет сделки, основанные на подделках или нарушениях наследственного права.

3 интересных факта

• Большая часть мошенничества связана с объектами, которыми собственники давно не интересуются.
• Поддельные доверенности — один из самых распространённых инструментов аферистов.
• Юридическая проверка снижает вероятность ошибки более чем на 60%.

Исторический контекст

• В 1990-х рынок недвижимости развивался хаотично, что создало благодатную почву для мошенников.
• Появление ЕГРН в 2017 году улучшило прозрачность, но не решило проблему фальсификаций.
• Сейчас обсуждаются механизмы задержки оплаты и расширение авторизации нотариальных действий.