Дом мечты откладывается: почему с 2026 года россиянам станет труднее построить собственное жильё

С 2026 года в России вступят в силу новые правила кредитования, которые затронут ипотеку, льготные программы и потребительские займы под залог недвижимости. Изменения направлены на снижение рисков и борьбу с растущей задолженностью в сфере индивидуального жилищного строительства (ИЖС).

Почему меняются правила

Центральный банк зафиксировал рост проблемных кредитов в сегменте ИЖС: уровень просрочки достиг 4,6%, что почти втрое выше среднего показателя по ипотечному рынку. Чтобы сдержать накопление долгов и снизить риски для банков, регулятор вводит более жёсткие макропруденциальные лимиты — ограничения на выдачу займов людям с высокой долговой нагрузкой.

Эти меры призваны предотвратить повторение ситуации, когда заёмщики берут кредиты без стабильных доходов и в итоге не справляются с выплатами.

Что изменится для частного строительства и потребительских кредитов

Банки начнут жёстче отбирать клиентов при выдаче кредитов на строительство домов и участков. Особое внимание уделят соотношению долга и дохода заёмщика: если нагрузка окажется слишком высокой, кредит могут не одобрить.

Под ограничения также попадают потребительские кредиты под залог недвижимости, особенно те, которые берутся без конкретной цели. Теперь банкам рекомендуется выдавать такие займы только под целевые расходы — покупку автомобиля, крупную бытовую технику или ремонт.

Таким образом, рынок спонтанных кредитов под залог жилья будет сдержан, а риск неплатежей — снижен.

Изменится ли ипотека на квартиры

Для ипотечных кредитов на квартиры — как в новостройках, так и в готовых домах — правила останутся прежними. На первый квартал 2026 года Центробанк сохраняет действующие лимиты, введённые летом 2025 года.

По оценке регулятора, эти меры уже ограничили выдачу наиболее рискованных ипотек, и дополнительное ужесточение пока не требуется. Поэтому условия покупки квартиры с привлечением кредита меняться не будут.

Новые правила семейной ипотеки

С февраля 2026 года пересматривается льготная семейная ипотека. Теперь оба супруга будут обязаны выступать созаемщиками по одному кредиту. Это исключит возможность оформления двух отдельных льготных ипотек на разных членов семьи.

Такое изменение вернёт программе её изначальный социальный смысл — помощь в приобретении одного жилья для всей семьи, а не инструмент для увеличения инвестиций в недвижимость.

Кроме того, обсуждается введение региональных ограничений: льготную ипотеку могут разрешить только в том субъекте, где у заёмщика зарегистрировано постоянное место жительства. В Минфине считают, что это позволит стимулировать развитие жилья именно в регионах проживания граждан, а не в инвестиционно привлекательных центрах, как сообщает atas.info..

Как это повлияет на рынок

Эксперты прогнозируют, что после нововведений объём выданной семейной ипотеки снизится на 10-15% уже в 2026 году. Однако аналитики считают, что этот шаг поможет сделать систему более устойчивой и адресной, сохранив поддержку действительно нуждающимся семьям.

Ошибка → Последствие → Альтернатива

• Ошибка: брать ипотеку или кредит на строительство без оценки долговой нагрузки.
  Последствие: риск отказа или невозможность выплатить долг.
  Альтернатива: рассчитать платежеспособность заранее и выбрать более доступную программу.

• Ошибка: оформлять кредиты под залог недвижимости без чёткой цели.
  Последствие: вероятность потери жилья при невыплате.
  Альтернатива: использовать целевые займы с фиксированной программой расходования средств.

А что если нужна льготная ипотека в другом регионе

Если предложение Минфина будет одобрено, оформить льготную ипотеку в другом субъекте станет невозможно. Это значит, что заёмщикам стоит заранее планировать покупку жилья в регионе своей регистрации или готовиться к стандартным условиям кредита без субсидий.

FAQ

Изменится ли процент по ипотеке на квартиру

Нет, ставки зависят от ключевой ставки ЦБ и банковских предложений, но правила выдачи не меняются.

Можно ли будет взять семейную ипотеку на два объекта

Нет, с 2026 года супруги смогут оформить только один кредит на одно жильё.

Что будет с ключевой ставкой

Центробанк 24 октября снизил её до 16,5%, но заявил о намерении сохранить жёсткую политику до стабилизации инфляции на уровне 4%.

Исторический контекст

• Программа льготной семейной ипотеки действует с 2018 года и стала одной из самых востребованных.
• В 2023–2025 годах резко вырос объём кредитов на частное строительство, что увеличило долю просрочек.
• Новые ограничения направлены на стабилизацию рынка и защиту заёмщиков от избыточной долговой нагрузки.