Дарственная на жильё может обернуться катастрофой — что скрывают сделки внутри семьи

Покупка недвижимости редко проходит без волнений. Даже когда на первый взгляд квартира выглядит идеальной, история её перехода от владельца к владельцу может таить дополнительные риски. Особенно это касается жилья, которое один человек когда-то подарил другому. Такие объекты нередко становятся поводом для судебных разбирательств, и будущим покупателям важно понимать, чем именно опасна подобная схема передачи.

Почему подаренная квартира вызывает вопросы

На рынке недвижимости есть множество ситуаций, когда жильё оказывается в собственности человека по договору дарения. На первый взгляд, всё выглядит законно и прозрачно: прежний владелец добровольно передал квартиру в подарок родственнику или знакомому, оформив сделку в установленном порядке. Но практика показывает, что дарственные часто становятся объектом споров между членами семьи, наследниками или кредиторами дарителя.

"Договор дарения гораздо легче оспорить, чем куплю-продажу: он безвозмездный, часто заключается внутри семьи и нередко сопровождается конфликтами между родственниками или наследниками", — пояснил юрист Филипп Терехин.

Проблема в том, что дарение лишено встречного обязательства. Даритель ничего не получает взамен, а значит, больше возможностей доказать, что сделка была совершена под давлением, в состоянии недееспособности или с целью скрыть имущество от долгов.

Когда право собственности могут отменить

Самый серьёзный риск — отмена права собственности. Даже если покупатель действовал добросовестно, он всё равно может столкнуться с потерей жилья, если суд встанет на сторону тех, кто оспаривает дарственную. Так бывает, когда родственники утверждают, что даритель в момент подписания не осознавал своих действий или был введён в заблуждение.

Ещё одна распространённая причина — попытка скрыть имущество от кредиторов. Если человек, передавший квартиру по дарственной, впоследствии обанкротится, финансовый управляющий может потребовать отмены всех подарков, сделанных за последние три года. И суды нередко удовлетворяют такие иски, особенно если речь идёт о крупной недвижимости.

Как распознать риски до покупки

Даже если формально сделка выглядит чистой, покупателю стоит тщательно изучить историю квартиры. Дарственная — не приговор, но повод проявить бдительность.

Важно учитывать: чем меньше прошло времени с момента дарения, тем выше вероятность судебных споров. Кроме того, если подарок был оформлен в период острых семейных конфликтов, раздела имущества или проблем с кредиторами, риск возрастает.

Сравнение: дарственная и купля-продажа

Как проверить такую квартиру

1. Запросить расширенную выписку из ЕГРН. Она показывает всю историю перехода прав.

2. Изучить период, когда квартира была подарена. Если прошло меньше трёх лет, риск выше.

3. Собрать максимальную информацию о дарителе. Например, был ли он участником судебных споров или банкротства.

4. Попросить продавца предоставить документы, подтверждающие его владение. Это может быть договор дарения, выписка из Росреестра, акты передачи.

5. Воспользоваться юридической экспертизой сделки. Специалист проверит риски, связанные с наследниками и кредиторами.

6. Оформлять сделку только через банковскую ячейку или аккредитив. Это защитит покупателя в случае непредвиденных обстоятельств.

7. Проверить возраст продавца на момент получения дара. Если он был пожилым или тяжело болел, могут возникнуть претензии со стороны родственников.

Ошибка → Последствие → Альтернатива

Ошибка: покупать жильё, не изучив историю сделки.
Последствие: квартира может быть признана возвращённой прежнему собственнику.
Альтернатива: запросить все юридические документы и проверить их у независимого специалиста.

Ошибка: игнорировать риск банкротства дарителя.
Последствие: подарок отменят, имущество вернут в конкурсную массу.
Альтернатива: проверить судебные базы и реестр банкротств.

Ошибка: торопиться, доверяя словам продавца.
Последствие: риск потери крупной суммы или жилья.
Альтернатива: оформить предварительный договор и провести юридическую экспертизу.

А что если квартира подарена давно

Если с момента дарения прошло более трёх лет, а даритель не участвовал в судебных спорах и не объявлял себя банкротом, вероятность претензий минимальна. Но даже в таких случаях полезно сделать юридическую проверку: иногда конфликты между родственниками всплывают спустя много лет.

Плюсы и минусы покупки такой квартиры

FAQ

Как узнать, была ли квартира подарена?
Нужно заказать расширенную выписку из ЕГРН — в ней указаны все сделки с объектом.

Можно ли застраховать риски?
Да, существуют полисы титульного страхования, которые покрывают потерю права собственности.

Сколько стоит юридическая проверка?
В зависимости от региона — от 5 до 20 тысяч рублей.