Подаренная квартира — это капкан: как щедрость близких может обернуться огромным налогом

Квартира, полученная в дар, открывает перед новым собственником полное право распоряжаться ею: жить, сдавать, обменивать или продавать. Однако на практике продажа такого жилья сопровождается рядом нюансов. Важно понимать, какие документы понадобятся, как действуют налоговые правила и в каких случаях можно сократить расходы.

Что значит "подаренная квартира"

Дарственная — это безвозмездная передача прав на недвижимость от одного человека другому. После подписания договора даритель утрачивает любые права на жильё, а одаряемый становится полноправным собственником. Чаще всего подобные сделки заключают между родственниками, хотя закон позволяет подарить квартиру любому лицу.

"С 13 января 2025 года все договоры дарения недвижимости должны заключаться в нотариальной форме", — сказала директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

Для близких родственников предусмотрена скидка на нотариальную пошлину, но это не касается налогов.

Какие документы нужны для дарственной

При оформлении договора через нотариуса обязательно готовят:

1. Паспорта сторон.

2. Выписку из ЕГРН.

3. Правоустанавливающие документы на квартиру.

4. Согласие супруга дарителя (если жильё ранее покупалось в браке).

Для одаряемого имущество становится личным и не включается в совместно нажитое.

Сравнение сроков владения для освобождения от налога

Советы шаг за шагом: как продать подаренную квартиру

1. Убедитесь, что квартира зарегистрирована на ваше имя в ЕГРН.

2. Проверьте срок владения — от него зависит обязанность по налогу.

3. Подготовьте пакет документов: паспорт, выписку, договор дарения, правоустанавливающие бумаги.

4. Найдите покупателя и составьте договор купли-продажи.

5. Зарегистрируйте сделку в Росреестре.

6. Подайте декларацию 3-НДФЛ и при необходимости оплатите налог до 15 июля следующего года.

Ошибка → Последствие → Альтернатива

• Ошибка: продавать квартиру сразу после дарения.

• Последствие: уплата 13% от кадастровой стоимости или от разницы при продаже.

• Альтернатива: дождаться окончания минимального срока владения или использовать налоговый вычет.

• Ошибка: не учитывать расходы дарителя.

• Последствие: переплата налога при продаже.

• Альтернатива: подтвердить покупку квартиры дарителем и зачесть эту сумму в расходы.

• Ошибка: не согласовать сделку с органами опеки при продаже жилья ребёнка.

• Последствие: сделку могут признать недействительной.

• Альтернатива: заранее подготовить документы и доказать, что интересы ребёнка не ущемлены.

А что если даритель продолжает жить в квартире?

Такая ситуация встречается часто: родители дарят жильё детям, но сами остаются в нём. Для продажи это становится препятствием. Чтобы избежать споров, лучше заранее оформить выписку дарителя и убедиться, что у него есть другое жильё.

Плюсы и минусы продажи подаренной квартиры

FAQ

Можно ли продать подаренную квартиру без налога?
Да, если прошло три года с момента дарения от близкого родственника или пять лет — от постороннего.

Сколько составит налог при продаже?
13% от кадастровой стоимости, если она выше 70% цены договора, либо от суммы сделки.

Что делать, если квартира подарена ребёнку?
Продать можно только с разрешения органов опеки, доказав, что условия ребёнка не ухудшатся.

Мифы и правда

• Миф: подаренную квартиру нельзя продать без согласия дарителя.
  Правда: распоряжение жильём полностью переходит к одаряемому.

• Миф: налог при дарении всегда платится.
  Правда: если даритель — близкий родственник, налог не взимается.

• Миф: дарственная может быть отменена в любой момент.
  Правда: это возможно только в исключительных случаях, например, если даритель пережил одаряемого и условие указано в договоре.

3 интересных факта

• В России дарение — один из самых распространённых способов передачи недвижимости в семье.
• Налоговый вычет в 1 млн рублей действует независимо от срока владения.
• Иногда дарение используют для минимизации наследственных споров.

Исторический контекст

В советское время договор дарения недвижимости применялся редко, так как большинство квартир находилось в государственном фонде. Массово этот инструмент стал использоваться после приватизации 90-х годов, когда семьи начали передавать жильё детям и внукам.