Деньги потекли из банков — но дойдут не до всех: кто проиграет в новой гонке за недвижимостью

В августе 2025 года рынок недвижимости оказался в переломной точке. Центральный банк снизил ключевую ставку до 18%, и это — только начало. Вслед за ней обрушились доходности по вкладам, и внезапно миллионы россиян с депозитами в десятки миллионов рублей задумались: "А не пора ли вложиться в недвижимость?"

Капиталы в движении: кто и во что будет инвестировать

Сейчас на вкладах россиян лежит свыше 75 трлн рублей — и уже начался переток этих средств на рынок жилья. На первом этапе в игру входят крупные суммы: от 10 до 50 млн рублей. Такие капиталы чаще всего направляются в покупку готового жилья бизнес-класса или объектов с арендным потоком.

Примерно 3-10 млн рублей — стандартная сумма для покупки студии или однушки во "вторичке" или готовом новострое. Всё, что до 3 млн, нередко остаётся на депозитах или уходит в фондовый рынок.

Вторичка vs. новостройки: битва сегментов

Готовое жильё сегодня снова становится привлекательным — нет рисков стройки, можно сразу заезжать. Но есть нюанс: половина предложений — старые дома, требующие ремонта. Поэтому и рост цен здесь будет выборочным: выигрывают качественные квартиры с хорошим ремонтом и видом, проигрывают — типовые хрущевки.

Новостройки же становятся ареной маркетинговых трюков. Девелоперы активно предлагают субсидированные ипотеки с временными ставками 0,1-5% на год-два. Но по истечении этого срока ставка может резко подскочить, например, до 20%, и ежемесячный платёж возрастёт с 55 до 170 тыс. рублей. Для многих это — непосильная нагрузка.

Новый покупатель: осторожный, с кэшем и без иллюзий

Сегодняшний спрос — не азартный, как в 2020-х. Он стал консервативным. Люди с деньгами хотят понятный, ликвидный, готовый к заселению продукт. И именно за этот сегмент разворачивается настоящая борьба.

Что дальше

Если ключевая ставка опустится до 15-16%, рынок оживится. Но массового бума не будет — скорее, будет борьба за ликвидность. Главным фактором роста станут не ипотечные трюки, а реальные деньги и трезвый расчёт.

Уточнения

Ипоте́ка (от др.-греч. ὑποθήκη - подпорка, подставка) — вариант залога недвижимости, при котором объект недвижимости остаётся во владении и пользовании должника (в отличие от заклада), а кредитор, в случае невыполнения должником своего обязательства, приобретает право получить удовлетворение за счёт реализации данного имущества.