Передали квартиру в семье — а налоговая уже стучит в дверь

Можно ли продать квартиру брату или оформить ипотеку у мужа? Да, но с важными оговорками. Сделки с недвижимостью между родственниками — не редкость, но при этом остаются самыми сложными и внимательными с точки зрения закона.

Кто считается родственником

Важно понимать разницу между "близкими" и "взаимозависимыми":

• Близкие — это родители, дети, внуки, бабушки, дедушки, братья и сестры.
• Взаимозависимые — супруги, усыновители и усыновлённые, опекуны и подопечные.

Эти категории влияют на правомерность и последствия сделок: от возможности возврата налога до юридической силы сделки.

Почему налоговая следит за такими сделками

Чтобы избежать налога, стороны иногда занижают цену недвижимости в договоре. Но проверка быстро выявляет несоответствия. Поэтому сделки между родственниками — зона повышенного внимания налоговой инспекции.

Как проходит стандартная купля-продажа

Процедура не отличается от обычной:

• Обсуждение условий.
• Подготовка документов.
• Подписание договора (или предварительного соглашения).
• Регистрация сделки.
• Передача жилья и окончательный расчёт.

Налоговый вычет: кому не положен

Если покупка происходит у взаимозависимого родственника, получить имущественный вычет 13% (до 650 000 ₽) не получится — ни на квартиру, ни на проценты по ипотеке.

Покупка в ипотеку: нужны дополнительные документы

Если родственник продаёт недвижимость по ипотеке, он обязан доказать, что у него есть другое жильё. Подойдёт прописка по новому адресу или выписка из ЕГРН. Это защита банка от фиктивных сделок.

Что с несовершеннолетними

Родители не могут купить жильё у своих детей и наоборот, даже если речь идёт о материнском капитале — такую сделку могут признать недействительной. Государство строго следит за правами ребёнка.

Сделки между супругами: чаще всего невозможны

Недвижимость, нажитая в браке, — это общая собственность. Один супруг не может продать или подарить свою долю другому — формально она и так уже принадлежит обоим.

Плюсы сделок с родственниками

• Проще договориться.
• Нет нужды в риелторе.
• Меньше рисков мошенничества.

Минусы — неочевидные, но важные

• Нет налогового вычета.
• Возможны семейные конфликты.
• Сложности с маткапиталом и несовершеннолетними.
• Повышенное внимание со стороны налоговой.

Полезно знать

• Дарение от близкого родственника не облагается налогом.
• Для доказательства оплаты лучше использовать безнал.
• Нотариус обязателен при сделках с долями или несовершеннолетними.

Что в итоге

Сделки между родственниками законны, но сложны. Чтобы избежать проблем, нужно соблюдать все формальности, готовить документы заранее и помнить: доверие — хорошо, а юридическая защита — лучше.

Уточнения

Недви́жимость - вид имущества, признаваемого в законодательном порядке недвижимым. К недвижимости по происхождению относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства.