Новостройки улетают в цене, а вторичка застывает: разница в стоимости становится опасной для рынка

Разница в стоимости между новостройками и вторичным жильём в России зашкаливает: сейчас разрыв достигает 80% — рекорд за всю историю наблюдений рынка. На фоне таких цифр многие задаются вопросом: почему новостройки продолжают дорожать стремительно, а "вторичка" отстаёт и даже кажется выгоднее? Разбираемся на примерах, статистике и практических кейсах.

Почему новостройки дорожают быстрее

1. Льготная ипотека и рост спроса

Государственные программы с пониженными ставками сделали новостройки доступными для большего числа россиян. Многие семьи оформили ипотеку именно на первичное жильё, что вызвало всплеск спроса и ускоренный рост цен на этот сегмент. На вторичный рынок такие условия почти не распространяются, и его цены не поспевают за первичкой.

2. Инфляция и дефицит

Строительство подорожало — выросла цена на материалы, рабочую силу, землю. Девелоперы заложили эти расходы в стоимость "квадрата". При этом предложение новых квартир часто ограничено, и на рынке идёт борьба за каждый объект, особенно в крупных городах.

3. Инвестиционный спрос

Новостройки часто приобретают как инвестицию: покупают на этапе котлована, чтобы потом перепродать или сдавать в аренду дороже. Это ещё больше разогревает рынок. Вторичка не даёт такой высокой доходности, её реже покупают с целью спекуляции.

Что говорят цифры

• В целом по стране (II кв. 2025, по данным Банка России):
  Средняя стоимость новостройки — 205 тыс. ₽/м², вторичка — 128 тыс. ₽/м². Разрыв — около 60%, а в Центральном федеральном округе доходит до 80%.
• Города-миллионники (по Яндекс Недвижимости, июнь 2025):
  Новостройки — 186 тыс. ₽/м², вторичка — 142 тыс. ₽/м² (разница ~33%). В Москве — всего 9%, в Петербурге — 20%.
• Крупные города (ЦИАН, май 2025):
  Средний разрыв — 23%. За год "первичка" подорожала на 13%, "вторичка" — на 6%. Только в Ставрополе и Махачкале вторичка дороже новостроек.
• Рост цен во вторичке (РБК-Недвижимость, II кв. 2025):
  Уфа (+7%), Екатеринбург (+6,9%), Новосибирск (+6%). Петербург — 5,7% (до 228,8 тыс. ₽/м²).
• Росстат (I кв. 2025 к IV кв. 2024):
  Индекс роста цен: первичка +0,9%, вторичка +1,4%. Темп чуть выше у "вторички", но базовые уровни всё равно очень разные.

Как это ощущают покупатели

Новостройки дают ощущение безопасности, современные планировки, новые коммуникации и дворы. Приятно въехать в квартиру с чистого листа, но за это приходится переплачивать и иногда долго ждать сдачи дома. При этом благодаря льготной ипотеке ежемесячные платежи могут быть комфортнее, несмотря на высокую цену.

Вторичка выигрывает по цене и скорости сделки: можно въехать сразу, инфраструктура давно сложилась, а за квартиру реально поторговаться — скидки в 5-10% встречаются регулярно. Зато есть риски: потребуется ремонт, могут быть неприятные сюрпризы по коммуникациям, а история объекта не всегда прозрачна.

Плюсы и минусы

FAQ

Почему льготная ипотека влияет только на новостройки?

Государственные программы рассчитаны на поддержку первичного рынка и строительной отрасли.

Есть ли риск "перегрева" рынка новостроек?

Да, рост разрыва до 80% — явный сигнал перегрева. Цена может скорректироваться, если спрос снизится или изменится политика поддержки.

Где вторичка всё ещё дороже?

Согласно ЦИАН, только в Ставрополе и Махачкале вторичка стоит больше новостроек.

Мифы и правда

• Миф: Новостройки всегда выгоднее по итоговой переплате.
  Правда: Иногда совокупный платёж (ипотека+ремонт+ожидание) оказывается выше, чем по вторичке.
• Миф: В "вторичке" всегда нужны крупные вложения в ремонт.
  Правда: На рынке есть объекты с качественным ремонтом, которые можно купить "под ключ".
• Миф: Разрыв цен — только московская проблема.
  Правда: В регионах разница бывает ещё больше, особенно из-за низкой цены вторички.

Возможные меры поддержки

1. Временное расширение льготной ипотеки на вторичку.
2. Программы по обновлению старого жилого фонда.
3. Развитие инфраструктуры в районах с преимущественно вторичным жильём.

На рынке недвижимости в ходу не только квартиры в новостройках и на вторичке, но и такие сервисы, как калькуляторы ипотеки, платформы поиска жилья (ЦИАН, Яндекс Недвижимость), услуги риелторов, онлайн-оценка квартир и банковские предложения по кредитованию. Важную роль играют материалы, темпы строительства и качество городской инфраструктуры.