Семейная ипотека превратится в ловушку: кого вычеркнут из программы уже в 2026

С начала 2026 года в России могут ужесточить правила по одной из самых популярных программ господдержки — семейной ипотеке. Как заявил глава комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков, будет запрещено оформлять льготный жилищный кредит вне региона, в котором зарегистрирован заемщик. Законопроект планируется внести до конца текущей сессии.

Если документ примут, россияне лишатся возможности покупать жильё по льготной ставке в другом регионе — например, чтобы переехать в Москву или Краснодар. По мнению опрошенных экспертов, это сильно ударит по мобильности населения и может "сломать планы" тысяч семей.

Зачем вводят запрет

С инициативой выступила спикер Совета Федерации Валентина Матвиенко. Она указала, что в 2024 году более 50% всех льготных ипотек пришлись на Москву и Петербург, при этом более 40% заемщиков жили в других регионах. Такая концентрация, по её мнению, превращает семейную ипотеку в инвестиционный инструмент, а не в помощь нуждающимся семьям.

Матвиенко предложила обязать получателей ипотеки:

• зарегистрироваться в приобретённой квартире в течение 180 дней;

• подтверждать проживание по этому адресу не реже одного раза в год на протяжении пяти лет.

Минфин и Минстрой поддержали идею: по их мнению, помощь должна быть адресной и стимулировать развитие регионов, а не усиливать концентрацию ресурсов в крупных городах.

Последствия для россиян

Эксперты считают, что реформа может привести к кратковременному всплеску спроса во втором полугодии 2025 года — многие постараются успеть до введения ограничений. А уже в 2026 году начнётся спад в количестве сделок, особенно в мегаполисах.

"Инициатива ударит прежде всего по сделкам в Москве, Подмосковье, Краснодарском крае, Калининграде — туда, куда стремятся переехать люди", — пояснил руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.

При этом количество сделок в "своих" регионах, наоборот, может вырасти за счёт внутреннего спроса. Но мобильность населения уменьшится: меньше семей смогут реализовать мечту о переезде.

"Многие семьи с детьми планировали обосноваться в мегаполисах — теперь им просто ломают планы", — отметил эксперт Кирилл Селезнёв.

Как будут обходить запрет

Эксперты уверены: формальное ограничение не остановит россиян. Люди будут искать способы обхода — через фиктивную регистрацию, временную прописку у родственников, "переезды на бумаге".

"Прописка — не главное препятствие. Люди найдут способ её сделать", — подчеркнул Селезнёв.

Повлияет ли это на рынок недвижимости

Существенного влияния на цены не ожидается. По мнению аналитиков, стоимость жилья как минимум останется на текущем уровне. Возможно, темпы роста немного замедлятся, особенно в крупных городах.

"Это решение будет способствовать повышению доступности жилья, что входит в национальные цели развития", — считает доцент Финансового университета Игорь Балынин.

Однако, по словам Селезнёва, в долгосрочной перспективе доступность жилья в городах всё равно будет снижаться — из-за износа старого фонда, высокой инфляции и урбанизации.

Какая есть альтернатива

Вместо запрета эксперты предлагают ужесточить контроль за целевым использованием ипотеки: отслеживать реальное проживание, ввести санкции за сдачу или быструю перепродажу жилья. Также предлагают ввести квоты на выдачу ипотек в "перегретых" регионах и сосредоточиться на развитии провинции.

"Если создать нормальные условия жизни в регионах, люди сами захотят остаться. Для этого нужны инвестиции в инфраструктуру, рабочие места и современные школы", — подчеркнул Селезнёв.

По словам Ильи Мосягина, можно добавить приоритетную поддержку тем, кто покупает "первичку" в своём регионе, включая дополнительные льготы.

Для многих россиян, особенно молодых семей из регионов, семейная ипотека была чуть ли не единственным шансом купить квартиру в крупном городе. Нововведение может существенно сократить такие возможности. В то же время оно должно усилить спрос на жильё в регионах — особенно если власти дополнительно поддержат развитие городской среды вне мегаполисов.

Уточнения

Ипоте́ка — вариант залога недвижимости, при котором объект недвижимости остаётся во владении и пользовании должника (в отличие от заклада), а кредитор, в случае невыполнения должником своего обязательства, приобретает право получить удовлетворение за счёт реализации данного имущества. Как любой иной залог, ипотека является способом обеспечения исполнения обязательств.