Ждать или брать сейчас: ставки по ипотеке превращают сделки с недвижимостью в лотерею

Эксперты прогнозируют, что в ближайшие годы рынок ипотеки в России начнёт возвращаться к привычным для него условиям. По оценке аналитика фондового рынка "Гарда Капитал" Кирилла Селезнева, рыночные ставки по ипотеке могут опуститься до уровня 10-12% уже к 2027 году — при условии снижения ключевой ставки до 7-10%.

"ЦБ ожидает снижение ключевой ставки к концу 2025 года до 15%, к 2026 году — до 12%, а к 2027 — до 7-10%. Соответственно, ипотека с нынешних 22-25% будет снижаться: до 17% в этом году, до 15% через год и до 10-12% ещё через год", — рассказал Селезнев.

Первичка дешевле в процентах, но дороже в цене

По словам эксперта, ипотека на новостройки всегда немного выгоднее по процентной ставке — но это компенсируется более высокой стоимостью самих объектов. Например, по данным сервиса "Домклик", средняя цена новой квартиры площадью 50 кв. м в России составляет 7,5-9 млн рублей. На "вторичке" аналогичное жильё стоит около 6,5 млн рублей.

При этом на новостройки чаще действуют субсидированные программы от застройщиков, благодаря которым можно получить кредит под 6% и даже ниже. Однако такие предложения обычно привязаны к менее ликвидным проектам или банкам-партнёрам, которые не всегда удобны для заёмщика.

"Вне госпрограмм однозначные ставки (до 10%) возможны только с участием застройщика, и то — в не самых востребованных комплексах", — уточнил Селезнев.

Где сейчас реально получить ипотеку под 6%

Несмотря на высокие рыночные ставки, у россиян по-прежнему остаётся возможность получить ипотеку по льготным условиям — в рамках государственных программ. Так, на покупку жилья в новостройке можно оформить кредит под 6% годовых, а в отдельных регионах — даже дешевле. Однако суммы и сроки таких программ ограничены, и их перспективы на фоне заявлений ЦБ о сворачивании стимулов — неясны.

В условиях, когда рыночная ипотека стоит около 22-25%, а госпрограммы становятся менее доступными, всё больше россиян либо откладывают покупку жилья, либо вынуждены соглашаться на невыгодные условия.

Перспективы: ждать три года

Если прогнозы сбудутся, 2027 год может стать "переломным моментом" для российского ипотечного рынка. Ставки в 10-12% — это тот уровень, к которому россияне привыкли за последние десятилетия, и который многие всё ещё считают приемлемым.

"Исторически именно 10-12% были нормой для ипотечного кредита в России", — напомнил Селезнев.

Такой уровень может вернуть в строй тех, кто сейчас выжидает. Но для этого важно, чтобы и макроэкономическая ситуация оставалась стабильной, и ЦБ последовательно снижал ключевую ставку, а банки — не завышали собственные риски.

Уточнения

Ипоте́ка — вариант залога недвижимости, при котором объект недвижимости остаётся во владении и пользовании должника (в отличие от заклада), а кредитор, в случае невыполнения должником своего обязательства, приобретает право получить удовлетворение за счёт реализации данного имущества. Как любой иной залог, ипотека является способом обеспечения исполнения обязательств.