Цены на жилье: скрытое падение

Неопределенная ситуация на рынке московского жилья начинает проясняться. Аналитики больше не боятся прогнозировать дно кризиса, и открыто заявляют о значительном снижении цен на жилье с осени. Однако смелость экспертов в оценках падения цен пока весьма различна.

Председатель совета директоров компании "Миэль" Григорий Куликов сделал смелое заявление: по его словам, снижение цен на вторичном рынке с октября 2008 года в реальных сделках составило около 50%.

"Такого спада на нашей памяти еще не было. В Москве коррекция долларовых цен по предложениям на жилье, без учета элитки, составляет 43%. Цены реальных сделок еще ниже — коррекция до 50% в валюте, по сравнению с октябрем 2008 года", — цитирует его слова РИА "Новости".

Скрытая коррекция цен

Как указал Г. Куликов, цены на жилье в центральном регионе вновь расти начнут еще не скоро, "но их потенциал падения в реальных сделках уже почти исчерпан".

Однако, как уже писал Bigness. ru, до кризиса цены были перегреты именно на новостройки. Если коррекция цен по реальным сделкам только сегменте вторичного жилья составила 50%, то какой она могла быть в сегменте первичного жилья?

Однако, как выяснилось, не все эксперты согласны со смелыми заявлениями компании "Миэль".

Руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" (IRN) Олег Репченко рассказал Bigness.ru, что, по расчетам его центра, индекс стоимости жилья на вторичном рынке, выраженный в долларах, колебался менее значительно. На конец сентябра 2008 года, когда индекс достиг своих максимальных значений, он составил $6122. На сегодняшний день этот показатель скатился до $4449.

Таким образом, снижение составило около 27%. Как пояснил О. Репченко, такая разница данных с агентством Миэль может объясняться тем, что индекс по сути отражает заявленные девелоперами цены. Тогда как скрытая коррекция цен (за счет скидок и торга) составляет порядка 10-20%. Как уточнил О. Репченко, в докризисный период, скрытая коррекция не превышала 5%.

Наш собеседник из IRN также заметил, что со стоимостью на первичное жилье ситуация еще менее ясная, так как у разных застройщиков разное ценообразование. О. Репченко предположил, что стоимость на первичное жилье должна была упасть сильнее и разрыв между "первичкой" и "вторичкой" сейчас сокращается.

Как считает наш собеседник, падение цен еще не закончилось. Дно кризиса на рынке недвижимости, по его словам, следует ожидать к концу весны. Вероятно, к этому моменту скрытая коррекция цен станет явной, заметил О. Репченко.

Какие факторы влияют на рынок жилья:

Зависимость экономики от сырьевого рынка. Дисбаланс экономики, когда 1 % населения занят в отраслях, приносящих 25 % ВНП, приводит к тому, что даже незначительные колебания цен на энергоносители существенно влияют на экономическую ситуацию. Падение цен на нефть конца 2014 года неизбежно вызовет на рынке недвижимости негативные явления.
Двухвалютность. Цены на квартиры могут рассчитываться в рублях, долларах или евро. В результате их общий уровень зависит от курсовых колебаний. Например, в настоящее время цены повышаются в рублях, компенсируя девальвацию национальной валюты, и одновременно понижаются в долларах вследствие снижения спроса.
Негативные ожидания. Россияне традиционно не доверяют правительству, поэтому предпочитают инвестиции в недвижимость вложениям в бизнес или даже банковским депозитам. Здесь гораздо ниже риск потерять деньги и гораздо выше вероятность получить прибыль при перепродаже или сдаче в аренду. В результате рынок недвижимости не испытывает драматических спадов даже в кризисные времена.
Высокий уровень латентного спроса. Это связано как с традиционным "квартирным вопросом", так и с физическим и моральным устареванием квартир в домах советского времени. По некоторым исследованиям, поменять жилье хотели бы до 70 % россиян. Понятно, что с таким уровнем спроса рынок в долгосрочной перспективе просто обречен на рост.

По данным специалистов компании Blackwood, средняя цена на вторичном рынке жилья Москвы к концу февраля 2009 года составила $6000 за кв. м, на первичном — $5500 за кв. м. Снижение с начала кризиса составило 18% и 26% соответственно.

Снижение средних цен на вторичном рынке несколько ниже, чем на первичном, отметили в компании. Что касается цен реальных сделок, то они действительно существенно отличаются от цен предложения, согласились эксперты Blackwood.

По оценкам специалистов компании дальнейшая ценовая коррекция в ближайшее время неизбежна. В 2009 году цены на жилье в Москве продолжат снижение во всех сегментах. Предполагаемый уровень снижения — 25-30%.

При этом первичный рынок, скорее всего, будет "снижаться" быстрее, чем вторичный вследствие острого дефицита ресурсов у застройщиков и более высоких рисков для покупателей.

В пресс-службе агентства недвижимости Doki в интервью Bigness. ru подчеркнули, что заявления экспертов компании "Миэль" не подкреплены более подробными данными. Более того, эта компания долго официально отказывалась признавать снижение цен. По данным самого агентства Doki, на вторичном рынке средняя стоимость квадратного метра в эконом-классе снизилась на 22% с октября прошлого года и сейчас составляет $4493, рассказал гендиректор агентства Валерий Барнинец в интервью Bigness. ru.

"Вторичка" бизнес-класса в среднем подешевела на 21% и теперь находится на отметке $6921 за квадратный метр. В элитном классе средняя стоимость метра снизилась на 14.2% и установилась на уровне $13624.

В новостройках средняя стоимость квадратного метра в эконом-классе остановилась на отметке в $3298, что на 21% меньше, чем в октябре прошлого года.

Стоимость нового жилья бизнес-класса уменьшилась на 6% c октября, что соответствует $6176 за метр. В элитных новостройках стоимость метра снизилась на 8% и теперь составляет $15592.

На наш вопрос о том, отличаются ли цены реальных сделок от цен в прайс-листах, В. Барнинец заметил: "разница в ценах сейчас по-прежнему существует, но она гораздо больше на вторичном рынке.

На первичном рынке в последние три недели стоимость метра стала увеличиваться, а девелоперы прекратили практику предоставления скидок.

Попытка спасти рынок

В целом сейчас стоимость квартиры при продаже не так сильно отличается от заявленной, как это было в январе нынешнего года или даже декабре прошлого года. "В марте цены в новостройках прекратили снижение и это связанно в основном с той политикой, которую проводят большинство девелоперов. Крупным игрокам удалось выйти из-под давления долговой нагрузки, что позволяет им удерживать цены на нынешнем уровне еще долгое время, несмотря на низкий уровень продаж", — отметил В. Барнинец.

По его словам, скорее всего, в ближайшие несколько месяцев мы будем наблюдать снижение активности, а продажи жилья в Москве будут сокращаться. На этом фоне цены скорее будут незначительно снижаться, а продавцы постараются их удерживать еще некоторое время.

Дно настанет только после того, как цены установятся на уровне реальных показателей. Вместе с тем, В. Барнинец подчеркнул, что для спасения рынка и реального изменения ситуации необходимо существенное снижение цен. "Только в этом случае мы сможем вернуться к прежним объемам продаж. Но сейчас происходит игра на повышение со стороны девелоперов и сохранение цен со стороны собственников на прежнем уровне и этот фактор оказывает самое негативное влияние в долгосрочном плане не только на рынок жилья, но и всю строительную отрасль", — считает наш собеседник.

Рейтинг самых необычных запросов покупателей квартир

Госдума дополнительно защитила права покупателей жилья