Денег нет, но вы купите: застройщики помогут клиентам приобрести квартиры

Кризис заставляет застройщиков бороться за покупателя. И возможностей для покупки квартиры стало больше не только у тех, кто уже накопил требуемую сумму. "Правда.ру" узнала у экспертов рынка, на что могут рассчитывать потенциальные покупатели, которым денег на покупку пока не хватает.

Сколько копить на квартиру?

Если смотреть на официальную статистику аналитиков рынка, цифры оптимизма безденежным покупателям не добавят. "Средневзвешенная цена (и квартиры, и апартаменты) в новостройках столицы сегодня находится на уровне 231,3 тыс. руб./кв. м — без учета элитного предложения. — говорит Роман Родионцев, руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet. — За последние два месяца лета цена скорректировалась в сторону увеличения, примерно на 0,6% в сегменте квартир на на 1,4% — в сегменте апартаментов отмечен рост цен на 1,4%".

То есть, даже при зарплате порядка 100 тыс. рублей в месяц, откладывая ее всю, на один собственный метр придется копить более двух месяцев.

На этот счет есть забавная статистика: аналитики портала "Мир Квартир" подсчитали, что, откладывая полностью все заработанные деньги, накопить на квартиру в Москве можно за 10-20 лет (в зависимости от уровня дохода). В компании "ИНКОМ-Недвижимость" к вопросу подошли гуманнее, "разрешив" откладывать только половину дохода. В этом случае человек со средней московской зарплатой может накопить на типовую однокомнатную квартиру за 14,6 года.

Инструменты для покупки жилья

Если желания откладывать и копить нет, на помощь приходят различные инструменты, позволяющие купить квартиру, располагая только частью ее стоимости.

Во-первых, это, конечно, ипотека. Сейчас, по данным ООО ИСК "Ареал", доля сделок с ипотекой в московских ЖК стандарт- и комфорт-класса, в зависимости от проекта, составляет от 50% до 80%. Что важно, условия по ипотеке сейчас являются одними из самых мягких за всю историю рынка, и застройщики, кровно заинтересованные в продажах, стараются делать их еще привлекательнее.

"В 2017 году ипотека стала доступнее, чем когда-либо: базовые ставки по кредитам ведущих банков снизились до 9,5 -10% годовых, а по специальным программам с субсидированием ставки от застройщика 1 6,7%-7,4% на весь срок кредита, — рассказывает руководитель управления партнерских продаж, ипотеки и субсидий ФСК "Лидер" Павел Тимошенко. — В частности, в у нас есть совместная программа со Сбербанком, по условиям которой ипотечные кредиты выдаются под 7,4% годовых на 7 лет с первоначальным взносом от 15%".

Размер первоначального взноса тоже снижается: сейчас на рынке есть программы со взносом менее 10% и даже без первоначального взноса вовсе, отмечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой". Ставка по таким программам будет на 2-3% выше, чем со взносом в 15-20%.

С другой стороны, это реальный способ купить жилье без накоплений вообще — банку при этом понадобятся доказательства стабильной платежеспособности заемщика. Кстати, если с этим не все гладко, ипотеку можно взять и без официального подтверждения трудоустройства и платежеспособности: есть программы кредитования по двум документам (по аналогии с потребкредитами). Ставка, разумеется, будет выше средней по рынку.

Помимо лояльных условий по ставке и первоначальному взносу, ипотечные программы сейчас привлекают рядом специальных условий. "Существуют такие программы как "кредитные каникулы", когда ипотечный кредит выдаётся двумя траншами, первый при подписании договора, а второй только после окончания строительства купленной новостройки, — рассказывает Павел Тимошенко. — Это позволяет заёмщику платить по ипотечному кредиту вдвое меньше положенного до ввода дома в эксплуатацию, одновременно перераспределяя затраты на другие цели, например, на выплату за аренду жилья".

Минусы ипотеки

Ипотечное кредитование для простого жителя России означает высокие проценты, длительную кабалу и высокую вероятность потери жилья в случае неуплаты долга. На самом же деле, ипотека, как любой другой вид кредита имеет плюсы и минусы. Разберем подробнее недостатки.

Среди них:

Высокая переплата. В силу длительного срока погашения задолженности и довольно больших процентных ставок в РФ итоговая стоимость займа может быть увеличена в несколько раз по сравнению с полученной заемщиком суммой. Чем длиннее срок возврата, тем выше будет конечное значение переплаты;
Целевой характер расходования кредитных средств. Полученные от кредитора деньги можно направить только на цель, подробно прописанную в кредитном договоре, а именно - на приобретение конкретного объекта недвижимости с обозначенной стоимостью. Большинство российских банков не включает в ипотечный кредит дополнительные расходы, связанные с ремонтом, обустройством, приобретением мебели и техники для будущего жилья. Клиенту приходится находить средства на это собственными силами или оформлять новый кредит;
Обеспечение кредита в форме залога недвижимости. По заключенному договору об ипотеке приобретаемое жилье передается в залог банку, о чем делается соответствующая запись в Реестре и отметка в правоустанавливающих документах. После этого продать, прописать членов семьи, сделать перепланировку, подарить и повторно заложить заемщик не сможет. Даже проведение сложного ремонта придется согласовывать с кредитором;
Внесение установленной суммы от цены покупаемой недвижимости (первоначального взноса). Абсолютное большинство российских банков в качестве обязательных требований по оформлению ипотеки обозначают оплату первого взноса, минимальный размер которого сегодня составляет 15% от рыночной стоимости квартиры. Предложений без первоначального платежа на рынке почти нет;
Существенное удорожание займа за счет обязательных дополнительных платежей. К дополнительным издержкам относятся покупка страхового полиса, оплата услуг оценочной компании, нотариуса, регистрационные расходы и т.д. Все они суммируются с переплатой по ипотечному кредиту, что приводит к еще большему ее увеличению;
Вероятность утраты права собственности в случае невозможности далее обслуживать долг. Потере работы, здоровья, резкое ухудшение уровня жизни и кредитоспособности в силу тех или иных чрезвычайных причин и факторов может привести к систематическим просрочкам или вовсе отказу заемщика выплачивать задолженность банку. В этой ситуации кредитор будет вынужден через суд начать процедуру взыскания объекта залога и выставить его на торги. Тогда клиент лишится своего жилья на законных основаниях.

Трейд-ин

Помимо ипотеки, застройщики активно развивают трейд-ин: по оценке Наталии Кузнецовой, генерального директора компании "Бон Тон", его его доля достигает 20-23% в общем объеме сделок. Суть схемы — в том, что застройщик помогает покупателю продать уже имеющуюся недвижимость для покупки новой.

"Рассрочка также стала одним из методов удержания покупательского спроса, — рассказывает генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Новостройки" Наталья Шаталина. — Стимулирует покупателей именно длительная беспроцентная рассрочка, являющаяся по-настоящему выгодным предложением. Распространение сейчас получает и отсрочка. В этом случае покупатель оплачивает какую-то долю стоимости квартиры, а остальную часть должен внести через определенный срок (как правило, до двух месяцев). За это время покупатель как раз может успеть самостоятельно продать имеющуюся квартиру на вторичном рынке".

Особые условия и скидки

Разумеется, таких предложений, которые позволят купить квартиру, не имея денег, на рынке нет. Но сэкономить акции застройщиков помогут.

"Главный метод удержания покупательского спроса — это демпинг, поэтому новые проекты, как и новые корпуса в уже реализуемых проектах, выходят с более низкой ценой относительно рынка, — резюмирует Наталья Шаталина. — Такая политика застройщиков уже привела к тому, что средневзвешенная цена в "старых" границах Москвы снизилась до трехлетнего минимума — 192,7 тыс. руб. за кв. м".

По словам эксперта, скидки и различные акции сейчас активно предлагаются в 90% жилых проектов. Минимальная скидка — 3% при ипотеке или 100% оплате, средний размер скидки по рынку — 7-8%, при этом максимальный дисконт может достигать 15% или даже превышать этот уровень.

В России могут появиться "путинки" вместо "хрущевок"

В РФ может появиться программа арендного жилья

Эксперты назвали среднюю цену дома в Подмосковье