Светлана Разворотнева: для решения жилищной проблемы нужны новые инструменты

Заместитель председателя Комиссии Общественной палаты РФ по территориальному развитию и местному самоуправлению, заместитель председателя Общественного совета Минстроя России, исполнительный директор НП "ЖКХ Контроль" кандидат политических наук Светлана Разворотнева — о перспективах решения жилищной проблемы в России.

— Светлана Викторовна, как вы оцениваете меры стимулирования решения жилищной проблемы, их необходимость и достаточность?

— С одной стороны, ставка ипотечного кредита достигла исторического минимума, что подстегнуло поток желающих получить ипотечный кредит. Мы видим данные ЦБ: количество ипотечных кредитов, полученные в первые шесть месяцев 2020 года, сравнялось с количеством ипотечных кредитов, полученных за первое полугодие прошлого года — и это несмотря на пандемию. То есть меры по стимулированию ипотечного кредитования работают.

С другой, у нас кроме ипотеки и покупки жилья в собственность мало используются другие инструменты повышения доступности жилья, стимулирования жилищного спроса. ЦБ писал в конце прошлого года, что ипотека доступна по доходам порядка 35% граждан.

Если в семье два человека, каждый имеет постоянный доход, и они покупают в ипотеку квартиру по 18 кв м на каждого. Как только в семье появляется ребенок, доступность кредита на квартиру из расчета 18 кв м на каждого, резко падает. Безусловно, есть льготная ипотека для молодых семей, есть материнский капитал — но они это падение доступности ипотеки с точки зрения доходов заемщиков, увы, не компенсируют в полной мере.

Еще один фактор низкой доступности — проблемы в жилищном строительстве.

У нас львиная доля жилищного строительства и фактически все строительство на основе эскроу-счетов сосредоточено в двух крупнейших мегаполисах: Москве и Санкт-Петербурге. И если жилищное строительство в областных центрах еще ведется, то в малых городах и сельской местности мало что строится, и ипотеку взять невозможно просто в силу того, что почти нет предложения квартир.

Почти нет программ строительства арендного жилья для работающих граждан — в том числе с правом последующего выкупа. Эта программа много лет обсуждается, но практических шагов так и нет.

Сейчас на уровне Правительства обсуждается программа развития индивидуального жилищного строительства.

— Вице-премьер Марат Хуснуллин недавно заявил об этой инициативе.

— Совершенно верно, это направление планируется весьма активно развивать — потому что нужно выполнять нацпроект, а без ИЖС установленных там показателей не достигнуть. Тем более в прошлом году рост ИЖС существенно опережал рост строительства МКД. В начале пандемии индивидуальное жилищное строительство немного просело, но это, я уверена, временная ситуация.

Однако, насколько мы увидели, акцент в программе ИЖС делается не на механизмах поддержки массового индивидуального застройщика, проживающего на селе и в малых городах, а на поддержке индустриального массового домостроения, обеспечения потребностей в жилье жителей мегаполисов.

Проблема программы ИЖС именно в том, что нет механизмов поддержки граждан, решивших строить самостоятельно, "в долгую" и по мере появления денег. Поддержка — только для профессиональных застройщиков. Мы получим, возможно, относительно дешевые дома, но это будет помощь жителям крупных городов, желающих построить себе еще и дачу, а не решение жилищных вопросов граждан в той местности, где не ведется многоэтажное строительство.

Важным инструментом решения жилищной проблемы может стать развитие жилищной кооперации — и в сфере строительства нового жилья, и в сфере покупки объектов недвижимости гражданами вскладчину. Они могут, с одной стороны, снизить себестоимость строящегося жилья — будь то МКД или индивидуальные дома, с другой, сделать доступным уже построенное жилье, так как квартира или дом в кооперативе обходятся существенно дешевле. Хотя кооператив предусматривает ожидание, когда до того или иного пайщика дойдет очередь для приобретения ему квартиры с использованием паевых средств кооператива.

В прошлые годы было несколько громких историй, связанных с противоправной деятельностью кооперативов — например, Су-155, в котором долевое по сути финансирование было закамуфлировано в форме кооперативного. Как правило, это была мимикрия под кооперативы — нужно более четко определить их статус и права в федеральном законодательстве.

На мой взгляд, развитие кооперации — прежде всего задача субъектов Федерации, потому что кооперативы по сути своей региональный феномен. Развитие, поддержка, контроль деятельности кооперативов — забота в первую очередь региональных органов власти. И те субъекты Федерации — Татарстан, Белгородская область и другие, где проводится политика поддержки жилищных кооперативов, более успешно решают проблему доступности жилья.