Мечта об аренде посуточно обернулась убытками: как инвестор потеряла 40% дохода

Три квартиры, расчёты с красивыми цифрами и уверенность в успехе — именно с этим начинала Элеонора, 26-летний инвестор из Франции. Но спустя год она переходит обратно на долгосрочную аренду. Почему?

Как всё начиналось: три квартиры под Лионом

В 2020 году Элеонора купила дом на три небольшие квартиры в городе Вьенна, всего в 28 км от Лиона. Каждая — по 40 м². Сумма сделки:

• Покупка дома: 16 млн рублей
• Ремонт: 6,5 млн рублей
• Общие вложения: 22,5 млн рублей

Сначала квартиры сдавались по долгосрочной схеме: договор на год, стабильная ставка. Локация была многообещающей — культурный город, джазовый фестиваль, туристический потенциал.

"Вьенна — город с культурной программой и выгодной локацией. Фестиваль джаза, близость к Лиону — всё это повышает туристический потенциал", — объясняет Элеонора.

Решение рискнуть: одна квартира — на Airbnb

В 2023 году она решила изменить стратегию и попробовать посуточную аренду. Одну квартиру перевели на Airbnb. Ставка — 4500-5500 рублей в сутки, загрузка — 65-70%. Управление доверено сторонней компании — 25% от выручки.

На бумаге результат вдохновлял: 1,16 млн рублей валовой выручки за год. Это почти вдвое выше, чем при долгосрочной аренде (примерно 660 тыс. рублей в год).

Но когда начался подсчёт расходов, энтузиазм пошёл на спад.

Что оказалось на деле: куда ушли деньги

Реальность подвела — расходов оказалось гораздо больше, чем ожидалось. Вот основные статьи затрат в пересчёте на рубли:

• 403 000 ₽: услуги по управлению и уборке.
• 160 500 ₽: электроэнергия (отопление между заездами особенно дорого обошлось).
• 46 900 ₽: прочие коммунальные платежи: интернет, вода и т. д…

Итого расходов: около 610 000 рублей

Чистый доход: всего 550 000 рублей

Фактически, почти половина выручки просто "сгорела" в обслуживании.

"Из-за постоянного отопления между заездами расходы были особенно высокими. Это я недооценила", — признаётся Элеонора.

Возвращение к классике: долгосрочная аренда — снова в приоритете

Уже летом 2025 года она снова переходит на классическую схему. Планирует сдавать квартиру по 50-55 тыс. рублей в месяц, что даёт 600-660 тыс. рублей в год — без дополнительных расходов.

Если бы снова решилась на посуточную аренду, подход был бы другим:

• Искала бы жильё в центре — выше цена, больше туристов;
• Провела бы энергомодернизацию — удалённое управление отоплением, меньше коммуналки;
• Нацелилась бы именно на туристов, а не временных рабочих.

Что стоит запомнить инвесторам

История Элеоноры — важный урок для тех, кто планирует зарабатывать на краткосрочной аренде. Особенно в туристических регионах.

Основные выводы

• Посуточная аренда требует точного учёта расходов: коммунальные, уборка, управление — всё это ощутимо снижает прибыль.
• Долгосрочная аренда надёжнее: даёт меньше дохода, но стабильность и минимум забот.
• Локация критична: центр города, сезонность, уровень спроса и энергозатраты напрямую влияют на результат.
• Комиссии — "тихий убийца" дохода: особенно при низкой загрузке или нестабильных ценах.

Во Франции и других странах Европы всё чаще вводятся ограничения на краткосрочную аренду. Поэтому история Элеоноры звучит как предупреждение и для российских инвесторов — особенно в популярных туристических городах вроде Сочи, Петербурга или Казани.

Иногда скучная, но стабильная долгосрочная аренда с хорошим жильцом в выгодной локации оказывается не только проще, но и выгоднее.

Уточнения

Аре́нда (лат. arrendare - отдавать внаём) — форма имущественного договора, при которой собственность передаётся во временное владение и пользование (или только во временное пользование) арендатору за арендную плату другому собственнику.