Квартира продана — сюрприз впереди: НДФЛ в 2026 году может оказаться выше, чем ожидалось

Продажа квартиры в 2026 году может повлечь за собой налоговые обязательства, даже если сделка кажется простой. Прогрессивная шкала НДФЛ, действующая в России, напрямую влияет на расчёт налога с доходов от недвижимости. Размер платежа зависит от срока владения, цены сделки и применяемых вычетов.

Фото: freepik.com is licensed under public domain

Бизнесмен считает налоги

Какие правила действуют при продаже квартиры

При продаже квартиры или иного объекта недвижимости физическое лицо обязано уплатить НДФЛ, если срок владения объектом меньше установленного минимума. В зависимости от обстоятельств он составляет три или пять лет. После совершения сделки необходимо задекларировать доход, подав форму 3-НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи.

Уплата налога производится до 15 июля. Например, если квартира была продана в 2025 году, декларацию нужно подать до конца апреля 2026 года, а сам налог перечислить до середины июля. Сделать это можно дистанционно через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС.

Прогрессивная шкала НДФЛ и ставки в 2026 году

С 2025 года в России применяется прогрессивная шкала налогообложения доходов физических лиц, которая затронула и сделки с недвижимостью. В 2026 году эти правила сохраняются. Доходы от продажи квартиры облагаются по следующим ставкам:

1. 13% — с суммы дохода до 2,4 млн рублей;
2. 15% — с части дохода, превышающей этот порог.

При этом налог начисляется не на всю сумму сделки, а на налогооблагаемую базу — разницу между доходом от продажи и допустимыми вычетами либо подтверждёнными расходами.

"Налоговые органы сопоставляют цену сделки с кадастровой стоимостью объекта, поэтому занижать сумму в договоре рискованно", — отмечает управляющий партнёр ГК "Академия успешного бизнеса" Эльвира Митюкова.

Как формируется налоговая база

Для расчёта НДФЛ используется большее из двух значений: фактическая цена продажи квартиры или 70% её кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость берётся по состоянию на 1 января того года, в котором была совершена сделка.

С 2025 года у регионов появилось право повышать корректирующий коэффициент с 0,7 до 1. Это означает, что в отдельных субъектах налоговая база может рассчитываться исходя из полной кадастровой стоимости объекта.

"В таком случае именно кадастровая стоимость становится основой для расчёта налога", — поясняет заместитель директора Института налогового менеджмента НИУ ВШЭ Татьяна Школьная.

Примеры расчёта налога

Самый простой способ расчёта выглядит так:
(доход от продажи — 1 млн рублей) x ставка НДФЛ.

Миллион рублей — это максимальный имущественный вычет, применяемый при продаже жилой недвижимости. Он используется, если продавец не подтверждает расходы на покупку квартиры.

Если же расходы документально подтверждены, можно уменьшить доход на фактическую стоимость приобретения жилья. В этом случае налог уплачивается только с полученной прибыли, что часто оказывается выгоднее.

При высоких суммах сделки применяется комбинированный расчёт: часть дохода облагается по ставке 13%, а сумма сверх лимита — по ставке 15%.

Когда налог платить не нужно

Доход от продажи квартиры освобождается от НДФЛ, если соблюдён минимальный срок владения:

1. три года — если жильё получено по наследству, в дар от близкого родственника, приватизировано, передано по договору ренты или является единственным;
2. пять лет — во всех остальных случаях.

Также налог не уплачивается, если:

1. квартира продана по цене не выше покупной и не ниже 70% кадастровой стоимости;
2. доход от продажи не превышает 1 млн рублей;
3. продавец — семья с двумя и более детьми, а вырученные средства направлены на улучшение жилищных условий.

Нюансы определения срока владения

С 2025 года срок владения земельными участками, образованными при разделе или объединении, исчисляется с даты регистрации исходного участка. Аналогичное правило действует и для жилых помещений, полученных в результате перепланировки или реконструкции.

Для участников долевого строительства срок владения квартирой начинается с момента её приобретения, а не с даты регистрации права собственности.

Как законно уменьшить налог

Налоговый кодекс предусматривает два основных способа снижения налоговой нагрузки:

1. применение фиксированного имущественного вычета в размере до 1 млн рублей;
2. уменьшение дохода на сумму документально подтверждённых расходов на покупку квартиры.

Использовать оба варианта одновременно нельзя. Выбор зависит от конкретных цифр сделки и наличия подтверждающих документов.

Особые случаи: наследство, ипотека и дарение

При продаже квартиры, полученной по наследству, минимальный срок владения составляет три года и отсчитывается с момента регистрации права в ЕГРН. Наследники могут учитывать расходы наследодателя на покупку жилья, если тот не использовал вычет при жизни.

Если квартира обременена ипотекой, при расчёте налога допускается учёт расходов на погашение кредита. Аналогичный подход применяется и к подаренной недвижимости, за исключением случаев, когда даритель не является близким родственником.

При продаже долей важно учитывать, каким способом они были приобретены. Для части, купленной по возмездному договору, действует пятилетний срок владения.

Как получить вычет после продажи жилья

Имущественный вычет при продаже недвижимости можно применять неограниченное число раз, но в пределах установленного лимита. Для этого необходимо:

1. заполнить декларацию 3-НДФЛ;
2. подготовить документы, подтверждающие продажу;
3. при выборе схемы "доходы минус расходы" — приложить подтверждение затрат;
4. подать документы в налоговую лично или через личный кабинет.