Эпоха котлована официально закончилась: инвесторы уже не скупают новостройки — что пришло на смену

Рынок жилья в России переживает динамичные изменения: ипотечные ставки снижаются, государство обновляет льготные программы, а цены на квартиры в новых и готовых домах движутся в разных направлениях. На этом фоне особое внимание покупателей привлек так называемый сегмент "повзрослевших" новостроек — домов, построенных в 2015–2020 годах.

Эксперты отмечают, что такие квартиры нередко становятся золотой серединой между дорогим первичным жильем и устаревающей "вторичкой".

"Покупатели все чаще обращают внимание на жилье, которое прошло испытание временем, но еще сохраняет статус новостройки", — сказал директор компании Александр Чернокульский.

Цена против качества: баланс изменился

Ещё недавно покупка квартиры на этапе котлована считалась выгодной инвестицией: после сдачи дома цены росли. Сегодня ситуация противоположная. По данным ЦБ, разрыв цен на первичном и вторичном рынках в первой половине 2025 года достиг 60%.

Строящиеся объекты часто оказываются дороже сданных. Сравнение с автопромом здесь уместно: новая машина после выезда из салона теряет 10-20% стоимости. Так и новостройка, едва введенная в эксплуатацию, может стоить меньше, чем "первичка" на стадии строительства.

Дом пережил "детские болезни"

Первое время после сдачи здания жильцы сталкиваются с усадкой, трещинами, протечками и перекосами. Эти проблемы обычно решаются в течение 2-3 лет эксплуатации. В "взрослых" новостройках они уже выявлены и устранены, а жильцы знают, чего ожидать от дома и управляющей компании.

Ремонт у вас и соседей

Покупка квартиры в доме пятилетней давности означает, что капитальные вложения в ремонт уже сделаны прежними собственниками. Новому владельцу остается лишь освежить интерьер. Важный плюс — большинство соседей также завершили работы, и подъезд освобожден от шума перфораторов и строительного мусора.

Инфраструктура дозрела

В новых жилых комплексах магазины, школы, садики и сервисы появляются не сразу: коммерсанты ждут заселения хотя бы 70% квартир. Через 4-5 лет район обычно "оживает": вокруг появляются аптеки, супермаркеты, кафе, салоны красоты. Это превращает бывшую новостройку в удобное место для жизни.

Сравнение

Советы шаг за шагом

1. Сравните цены в выбранном районе: иногда вторичка дешевле на 15-20%.

2. Проверьте состояние коммуникаций и отделки, чтобы не тратить на капитальный ремонт.

3. Изучите управляющую компанию: опыт жильцов 5-7 лет даст объективную картину.

4. Посмотрите на инфраструктуру: работающие школы и магазины — огромный плюс.

5. Обратите внимание на юридическую чистоту: вторичный рынок требует проверки документов.

Ошибка → Последствие → Альтернатива

• Ошибка: купить квартиру в строящемся доме ради выгоды.
  → Последствие: риск задержки сдачи, дополнительные расходы.
  → Альтернатива: выбрать сданный дом 5-7-летней давности.

• Ошибка: недооценить расходы на ремонт в новостройке без отделки.
  → Последствие: траты до половины стоимости квартиры.
  → Альтернатива: "взрослая" вторичка с готовым ремонтом.

• Ошибка: ориентироваться только на цену за метр.
  → Последствие: потеря в комфорте и инфраструктуре.
  → Альтернатива: учитывать готовность района и наличие сервисов.

А что если…

Если вы рассматриваете покупку жилья для сдачи в аренду, "повзрослевшая" новостройка может оказаться более прибыльным вариантом. В ней есть ремонт и инфраструктура, а значит, квартиру можно сдать сразу после сделки, не тратя время и деньги на подготовку.

Плюсы и минусы

FAQ

Как выбрать между новостройкой и вторичкой?

Ориентируйтесь на бюджет, готовность вкладываться в ремонт и потребность в инфраструктуре.

Сколько стоит ремонт в новой квартире без отделки?

В среднем от 10 до 20 тыс. рублей за квадратный метр. Это может составить до половины цены квартиры.

Что лучше для ипотеки?

Льготные программы чаще действуют на первичный рынок, но при снижении ключевой ставки вторичка становится выгоднее за счет цены.

Мифы и правда

• Миф: вторичка всегда хуже новостройки.
  Правда: современные комплексы 2015-2020 годов ничем не уступают новым.

• Миф: жилье теряет цену после сдачи.
  Правда: на вторичке цены часто держатся стабильнее, чем в строящихся объектах.

• Миф: ремонт в новостройке всегда дешевле.
  Правда: ремонт с нуля обойдется дороже косметики в "взрослой" квартире.

Интересные факты

1. По опросу 2024 года, более 40% россиян считают новостройками дома до 10 лет.

2. В ряде регионов квартиры в домах 2015-2017 годов выросли в цене больше, чем в новых ЖК.

3. Доля сделок на рынке "свежей" вторички выросла в 2025 году почти на 15%.

Исторический контекст

1. В начале 2000-х вторичный рынок считался дешевым и менее престижным.

2. В 2010-х инвесторы массово покупали новостройки на котловане ради роста цены.

3. В 2020-х баланс изменился: ипотека подорожала, и вторичка снова вышла на первый план.