Рост на 28%: комнатушки стали самым горячим сегментом жилья в России

За год средняя стоимость комнат в городах-миллионниках России изменилась значительно, но крайне неоднородно: от -17% до +28%. В Ростове-на-Дону, Челябинске и Казани зафиксирован взрывной рост цен на малобюджетное жильё - это отражает растущий спрос на фоне дорогой ипотеки и высоких арендных ставок. В то же время в Москве и Петербурге рынок оказался стабилен.

Комнаты традиционно считались самым бюджетным форматом жилья. Но в последние 12 месяцев именно они стали индикатором новых социальных и экономических трендов. На фоне дорогих квартир и ограниченной доступности ипотеки спрос на комнаты резко вырос в ряде регионов, вызвав подорожание на десятки процентов.

Аналитики "Витрины недвижимости Restate" связывают разнонаправленную динамику с демографией, локальными экономическими факторами и инвестиционным интересом.

Всплеск интереса

Лидерами стали:

• Ростов-на-Дону (+28,5%, средняя цена 2,31 млн руб.),
• Челябинск (+22,4%, 1,05 млн руб.),
• Казань (+21,4%, 2,73 млн руб.).

За год цены здесь выросли на 200-480 тыс. рублей. При этом сами комнаты остаются самым доступным жильём: от 1 до 2,7 млн рублей.

Причина — студенты, мигранты и молодые специалисты. Казань и Ростов-на-Дону — студенческие центры, где доля приезжих достигает 30-40%. Для них комната — это способ закрепиться в городе при минимальных расходах.

Парадокс столиц

В Москве и Петербурге комнаты стоят как квартиры в регионах. Средняя цена в Москве — 6,17 млн рублей, а максимум достигает 15 млн.

Причина — престиж локаций и качество фондов: комнаты в "сталинках" на Арбате или в исторических доходных домах становятся полноценными инвестиционными активами, которые легко сдать в аренду с высокой доходностью.

Где дешевле всего

Самые доступные цены в:

• Челябинске (1,05 млн),
• Воронеже (1,16 млн),
• Волгограде (1,17 млн).

Для покупателей с минимальным бюджетом такие регионы становятся альтернативой ипотеке на студию в новостройке. При этом доля в квартире позволяет сразу жить или сдавать объект.

Где рынок "перегрелся"

Сильнее всего цены упали в:

• Красноярске (-17%, до 1,60 млн),
• Перми (-8,9%, до 1,35 млн),
• Уфе (-7,1%, до 1,74 млн).

Умеренное снижение также в Самаре (-4,2%). Главная причина — переизбыток предложения после бума инвесторских перепланировок.

Стабильные рынки

Москва (+5,1%), Екатеринбург (+8,3%), Нижний Новгород (+8,1%) и Волгоград (+10,8%) показали умеренный рост. Петербург вырос всего на 1,7%, но остаётся одним из самых дорогих рынков комнат в стране.

Такие города менее подвержены резким скачкам: высокая базовая стоимость и ограниченное предложение формируют стабильность.

Общие закономерности

• Чем дешевле комната — тем выше рост.
• Студенческие и миграционные центры выигрывают за счёт стабильного спроса.
• Избыток предложения обрушает цены, даже при устойчивой социальной базе.
• Большая часть сделок — это покупки "для жизни", а не для инвестиций.

Перспективы

Комнаты остаются нишевым сегментом, но данные 2025 года показывают: это всё чаще "точка входа" для покупателей с ограниченным бюджетом.

В ближайшие годы бурного роста в Москве и Петербурге не ожидается, а вот "второй эшелон" городов со стабильным спросом может получить новую волну интереса.