Проём мечты или путь в тупик: как понять, можно ли объединять ваши квартиры

Объединить две квартиры в одну кажется простым способом "вырасти" без переезда и потерь на рынке. На практике это почти всегда история про документы, расчеты и согласования, а не только про ремонт и дизайн. Ошибка на старте может обернуться штрафом, судом и обязательством вернуть всё в исходный вид. Об этом сообщает дзен-канал "МИР КВАРТИР".

Фото: Generated by AI (DALL·E 3 by OpenAI) is licensed under Free for commercial use (OpenAI License)

Обсуждение оплаты ЖКХ

Объединение квартир: что это с точки зрения закона

Объединение двух квартир — это перепланировка и/или переустройство, а значит, любые изменения должны идти по установленной процедуре. Речь не только о демонтаже перегородок. Даже проем в стене, перенос дверей, изменение маршрута инженерных коммуникаций, организация новой лестницы при двухуровневом варианте — всё это фиксируется в проекте и проверяется при приемке.

Плюс такого подхода в том, что после завершения работ вы получаете "чистую" недвижимость: с обновленными документами, понятной планировкой и меньшими рисками при продаже. Минус — сроки и требования, которые придется выполнить заранее, а не "как-нибудь по ходу ремонта".

Какие условия важно соблюсти до начала работ

Первое, на что смотрят, — кто владеет объектами. Обычно проще, когда обе квартиры принадлежат одному собственнику или одной семье без "сложных" долей. Если собственников много и есть посторонние совладельцы, любые решения могут упереться в несогласие.

Второй момент — вы не всегда обязаны превращать два объекта в один адрес. Иногда собственники делают проход между квартирами, но сохраняют раздельные кухни, санузлы и входы, оставляя два лицевых счета. Это удобно, когда важна юридическая гибкость, например для будущего разделения или сдачи части жилья.

Третий пункт — важность типа дома. В монолитных и кирпичных зданиях чаще встречаются ненесущие перегородки, поэтому технически возможностей больше. В панельных домах стена между квартирами нередко несущая, и любые проемы превращаются в сложный инженерный проект, который могут не согласовать.

Горизонтальное или вертикальное объединение: в чем разница

Горизонтальный вариант — когда квартиры расположены рядом на одном этаже и разделены стеной. Обычно это самый понятный путь: делается проем или организуется проход с усилением (если конструкция несущая), пересобираются маршруты коммуникаций, продумывается новая логика помещений.

Вертикальный вариант — квартиры одна над другой, и вы делаете двухуровневое жилье. Он зрелищнее и ближе по ощущениям к частному дому, но почти всегда дороже и сложнее: нужно учитывать перекрытия, безопасность лестницы, эвакуационные решения, а иногда и ограничения по размещению "мокрых зон".

Два способа соединить квартиры: что выбирают чаще

Самый распространенный вариант — соединение через общую стену. Он требует проектирования, особенно если стена несущая, но редко затрагивает интересы соседей напрямую, кроме шума и сроков работ.

Второй путь — через общий тамбур. Тут вы фактически используете общее имущество дома, а значит, без решения собственников на собрании не обойтись. С практической точки зрения этот вариант часто оказывается не "легким", а самым конфликтным: организационно сложно, и результат зависит от позиции соседей.

Почему "по эскизу" обычно не получится

Некоторые виды перепланировок действительно можно оформить по упрощенной схеме, но объединение двух квартир чаще требует полноценного проекта. Причина проста: вмешательство может затрагивать конструктив, вентиляцию, инженерные сети и требования пожарной безопасности. Если начать работы без проекта и разрешения, легализация задним числом может оказаться невозможной или дороже, чем оформление "по правилам".

Пошаговый план: как объединить две квартиры в одну

1. Проверьте исходные данные: право собственности, наличие обременений, ипотека, доли, технические паспорта.
2. Закажите техническое обследование и уточните, какие стены несущие, где проходят вентиляционные шахты и стояки.
3. Обратитесь в проектную организацию с допуском СРО и закажите проект перепланировки.
4. Согласуйте проект в установленном порядке через уполномоченные органы (чаще всего подача идет через МФЦ или онлайн-сервисы, если они доступны в регионе).
5. Получите разрешение и только после этого приступайте к работам.
6. Выполняйте ремонт строго по проекту: любые "улучшения на месте" могут сорвать приемку.
7. Пройдите итоговую проверку и получите акт о завершенной перепланировке.
8. Обновите документы: технический паспорт, сведения в ЕГРН, лицевой счет(а) и платежи.

Что может пойти не так и почему отказывают

Отказы обычно связаны с безопасностью здания и инженерными ограничениями. На нижних этажах требования к воздействию на несущие элементы могут быть строже из-за общей нагрузки. Иногда в "простых" на вид стенах спрятаны вентканалы или важные коммуникации, которые трогать нельзя. Свою роль играет и состояние дома: изношенные перекрытия, старые шахты, нестандартные серии.

Отдельная головная боль — чужие перепланировки по стояку, особенно если они выполнены без согласования. Даже если вы делаете всё правильно, проверяющие могут оценивать совокупные риски по конструкциям и отказать.

Не последнюю роль иногда играет ипотека. Комментирует Павел Луценко, генеральный директор федерального портала "МИР КВАРТИР":

"Обратите внимание на то, что ипотека тоже может стать ограничением в объединении квартир. Если жилье куплено в ипотеку, банк тоже имеет право голоса. Он оценивает, как изменение квартиры повлияет на ее стоимость и ликвидность. Если банк решит, что перепланировка снижает ценность залога, он может отказать в согласовании. В этом случае нужно заранее договориться с банком, предоставить проект и получить его одобрение", — отметил Павел Луценко.

Сравнение горизонтального и вертикального объединения

Горизонтальное объединение обычно выбирают те, кому важнее предсказуемость. Проект чаще проще, строительные работы понятнее, а итоговую планировку легче "приземлить" под стандартные требования к кухням, санузлам и проходам. По затратам это, как правило, более спокойный сценарий, особенно в домах, где стена между квартирами не несущая.

Вертикальное объединение дает вау-эффект: второй свет, лестница, ощущение "своего дома" в многоэтажке. Но при этом растут требования к расчетам и безопасности, больше нюансов с перекрытиями и компоновкой инженерных систем. Такой вариант рациональнее планировать заранее, особенно если речь о новостройке, где часть решений можно заложить до отделки.

Плюсы и минусы объединения квартир

У объединения есть понятные выгоды, но и цена ошибки выше, чем при обычном ремонте. Перед решением полезно честно взвесить оба списка.

Плюсы:

• больше полезной площади без переезда и смены района;
• возможность собрать удобную планировку: просторную гостиную, отдельную мастер-спальню, гардеробные;
• логичное зонирование без лишних коридоров и "мертвых" метров;
• потенциально выше комфорт и привлекательность жилья для большой семьи.

Минусы:

• согласование проекта и работы могут занять месяцы;
• в панельных домах технических ограничений больше;
• любые отклонения от проекта рискуют сорвать приемку;
• при использовании общедомового имущества понадобятся решения собственников;
• при ипотеке потребуется учитывать позицию банка.

Как подготовиться, чтобы не получить отказ

1. До покупки двух смежных квартир выясните тип стен и возможность устройства проема.
2. Проверьте, нет ли в предполагаемой зоне работ вентиляционных каналов и "запретных" коммуникаций.
3. Оцените состояние дома и перекрытий, особенно если планируете вертикальное объединение.
4. Узнайте, нет ли по стояку проблемных перепланировок у соседей.
5. Если квартира в ипотеке, заранее обсудите проект с банком и получите письменную позицию.
6. Сразу закладывайте бюджет не только на ремонт, но и на проектирование, обследование и оформление документов.

Популярные вопросы о объединении квартир

Можно ли объединить две квартиры, если у них разные собственники?

Технически возможно, но юридически и организационно сложнее. Обычно требуется сначала привести право собственности к понятной схеме, иначе согласование и ответственность будут "размазываться" между владельцами.

Что дешевле: объединение по горизонтали или по вертикали?

Чаще дешевле горизонтальное объединение, потому что оно проще по конструктиву и обычно требует меньше инженерных решений, чем лестница, усиления перекрытий и сложные узлы двухуровневой планировки.

Сколько времени занимает объединение квартир?

В реальности процесс нередко растягивается на несколько месяцев: документы, проект, согласование, работы, приемка и обновление сведений. Быстрее бывает в новостройках, когда часть изменений удается заложить еще до отделки.

Можно ли сохранить два адреса и два лицевых счета после объединения?

Иногда да, если в каждой части остаются обязательные элементы квартиры (вход, кухня и санузел). Но если цель — один объект недвижимости, потребуется оформление изменений в реестровых и технических документах.