Два красных сигнала при покупке квартиры: игнорируешь — рискуешь потерять и жильё, и деньги

Суды всё чаще аннулируют сделки по недвижимости: квартиры возвращают продавцам, а покупатели остаются без средств и без жилья. Юрист Александр Бенхин в авторской передаче главного редактора Pravda.Ru Инны Новиковой "Клуб главного редактора" рассказал, какие признаки должны насторожить добросовестного покупателя и как защитить себя при покупке недвижимости.

Читайте начало интервью: Суд вернул квартиру Ларисе Долиной, оставив покупателя без денег, — юрист Бенхин

Советы добросовестным покупателям

— Что делать добросовестным покупателям? Ждать, когда бабушка с пенсией будет выплачивать — бессмысленно.

— Случай с Долиной действительно нонсенс: любой добросовестный покупатель мог попасть в такую ситуацию. Единственное, что отмечают — сумма была явно занижена, квартира продавалась слишком дешево. Этим адвокаты Долиной и пользовались. Они говорили: по рынку эта квартира должна была стоить около 200 миллионов и выше.

Добросовестный покупатель обязан убедиться, что покупает хотя бы по рыночной стоимости. Если цена значительно ниже, это повод усомниться, заподозрить, что что‑то здесь не так.

Теперь о сделках с обычными продавцами. Сейчас шквал советов: страшно покупать у одиноких пенсионеров, инвалидов, социально незащищённых людей. Как правило, именно они потом заявляют, что были под воздействием, что некому было помочь или защитить. Лучше пройти мимо и купить другую квартиру — предложений на рынке достаточно.

Дополнительные меры предосторожности

— Не покупаю у одиноких — ваш совет добросовестному приобретателю. Что ещё важно знать?

— Нужно обязательно поинтересоваться, куда дальше идут деньги. Если это так называемая альтернативная сделка: например, дедушка продаёт однокомнатную квартиру на Новослободской за 15 миллионов, покупает в Люберцах за 10 миллионов, а пять миллионов оставляет себе на жизнь — это логично. В таком случае, если он захочет "размотать" сделку, у него можно будет отнять следующую недвижимость. Купил дешевле — значит, возвращай её, а на разницу наложим арест. Это уже маловероятно, что он сможет всё отменить.

Поэтому важно спрашивать, куда идут деньги. Если это цепочка, ничего страшного: на эти средства приобретается следующая квартира, есть документы, договор, иногда платежи сразу проходят из ваших денег.

Если сделка безальтернативная, если это одинокий человек, если это его единственное жильё, он продаёт и забирает деньги, которые уходят "в никуда", без обоснования покупки новой недвижимости — это второй красный сигнал. Такую квартиру покупать не стоит.

Институт титульного страхования

— Есть очень интересная тема, на Западе, в США, Канаде, британских юрисдикциях, давно существует институт титульного страхования. Там это называется title insurance.

В России, в Москве, ещё на заре ипотеки и частной собственности в конце 90‑х — начале нулевых, титульное страхование тоже было. ВТБ Страхование, Росна — крупные компании страховали сделки.

Если что‑то происходит и ты теряешь титул, то есть право собственности, страховая компания возмещает.

Это недешёвая услуга. Это не номинальная страховка за 20-50 тысяч рублей. Стоимость — от 2 до 5 процентов суммы сделки. Если квартира стоит 10 миллионов, страховка обойдётся в 200-500 тысяч.

Готов ли покупатель идти на такие расходы? У нас вряд ли кто‑то захочет платить полмиллиона. Из‑за этого многие сделки могут срываться.

Тем не менее именно страховая компания должна брать на себя ответственность: если добросовестный приобретатель потерял право собственности по независимым от него причинам, страховая обязана возместить. И тогда она будет проверять всё досконально.

У меня был конкретный кейс в 2003 году: русскоязычный клиент из Канады инвестировал деньги в Москве, покупали винный магазин на Пятницком шоссе. Клиент переживал, и я предложил застраховать сделку. Страховая компания проверила всё от и до — вплоть до свидетельств о рождении и прописки владельцев. В итоге клиент стал счастливым владельцем. Магазин до сих пор работает — прошло 20 лет. Так что страховать нужно, это половина успеха.

Влияние ситуации на рынок недвижимости

— Насколько такой вид мошенничества повлиял на рынок недвижимости? В принципе при покупке квартиры всегда очень много всего проверяется?

— В том-то и дело, что в последнее время ничего особо не проверяют. Раньше при покупке квартиры проводили массу проверок, экспертиз. Сейчас всё стало проще: есть интегрированные системы, где сразу видно право собственности и идентификацию человека.

В начале нулевых риэлторы ходили к соседям, к бабушкам у подъезда, узнавали историю квартиры: кто жил, кому оставил, пьёт или не пьёт. Это был идеальный источник информации. Сегодня так никто не делает — есть выписки, справки, формальные проверки. Но формальности не всегда спасают. Например, если продавец пропьёт деньги, потом заявит, что был под воздействием мошенников, и потребует вернуть квартиру.

Важно применять принцип KYC — know your client, как говорится в банках, "знай своего клиента". Нужно понимать, с кем имеешь дело, и избегать сомнительных сделок.

Никогда не покупать дешевле рынка: если цена подозрительно низкая, значит, есть риск. Люди надеются на чудо, риэлторы убеждают, а потом покупатель остаётся без денег и жилья.

Покупка "первички"

— Лучше покупать у проверенных продавцов, а ещё надёжнее — "первичку". Сейчас это стало огромным бонусом для застройщиков: по закону двойных продаж нет, есть страховка. Раньше первичку брали хуже — нет отделки, жить неудобно, рядом продолжается строительство.

Теперь наоборот: вторичка может обернуться потерей квартиры, а первичка гарантирует чистоту сделки.

Не исключено, что скандалы вокруг вторички специально педалируются агентствами, лоббирующими интересы застройщиков. Мы фактически льём воду на их мельницу.

Рекомендации для покупателя

Роль юриста

— Говорят, что рынок всё регулирует, посмотрим. Каждый сделает свои выводы из того, что вы сказали, и все равно каждый будет поступать по-своему.

— Я думаю, что важно не пожалеть гонорар юриста за сопровождение сделки — сегодня это около 100 тысяч рублей. Я бы за такую сумму сам поехал, всё проверил, расставил точки над "i". Даже хорошо оплачиваемому юристу не жалко, а что уж говорить про более скромных специалистов. Лучше потратить деньги на юриста, пусть он сопроводит сделку — это хороший совет.

Нотариус как гарант сделки и титульное страхование

— Есть ещё нотариусы. Если сделка фиксируется у нотариуса, он отвечает не личным имуществом, но у гильдии нотариусов есть профессиональная страховка, которая покрывает до 30 миллионов. В случае с Долиной это бы не помогло, но нотариальную сделку очень сложно потом опротестовать или "размотать". Нотариус обязан убедиться, что человек понимает свои действия, находится в здравом уме и твёрдой памяти. Он проверяет, состоит ли человек на учёте в психоневрологическом или наркодиспансере.

Недавно у нас была сделка между москвичом и гражданином Узбекистана. Нотариус напомнил, что по налоговому кодексу такие сделки нельзя оплачивать наличными или через ячейку. Хотя покупатель хотел внести наличные, нотариус сказал: откройте счёт, перечислите деньги через аккредитив, иначе налоговая может наложить штраф до 30% от суммы сделки только за форму расчета. Нотариус вмешался в структуру сделки, подсказал и приостановил её, чтобы избежать риска.

Это тоже расход: простая сделка у нотариуса стоит около 5 тысяч рублей, а сопровождение сделки с квартирой за 10 миллионов — 50-60 тысяч. Но это своеобразная страховка и дополнительный козырь для покупателя и продавца.

Процесс продажи и покупки квартир всегда совершенствовался: появлялись дыры, их заклеивали, возникали новые. Сейчас по технологии и цифровизации Россия впереди планеты всей — всё сделано идеально. Мы обогнали архаичную Европу с её адвокатами, нотариусами и договорами на сотни страниц.

Лазейка сегодня не в самой купле‑продаже, а в том, что мошенники используют отсутствие доказательной базы. Это новая тема, которая дала свои последствия, но её закроют, потом появится что‑то ещё.

Титульное страхование

— Я считаю, что нужно внедрять титульное страхование. Хочешь чистую сделку — заплати пару процентов за страховку титула, и если будет доказан факт мошенничества или давления, страховая компания возместит убытки. Всё как с машинами: даже если автомобиль разбили намеренно, страховая всё равно платит.