Проверка доходов и кредитной истории становится стандартом: арендаторов отбирают как в банк

Рынок жилья все заметнее реагирует на дорогую ипотеку: покупатели откладывают сделки и выбирают аренду как более управляемый сценарий. Аналитики одного из рейтинговых агентств прогнозируют, что к концу 2025 года объем ипотечных сделок сократится на 30%, и ключевой причиной называют высокие ставки. На этом фоне в Тюмени готовится к открытию арендный дом — формат, который девелоперы рассматривают как отдельный продукт, а не временную замену ипотеке.

Фото: Mos.ru by Фото: Максим Денисов, https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/

дом

Арендные дома как отдельная модель

Два года назад в районе Заречного микрорайона началось строительство комплекса из двух арендных домов. В таких зданиях квартиры и апартаменты не продают частным лицам: жилье сдается в аренду уже с ремонтом, мебелью и базовым набором бытовой техники. Для города это попытка вывести часть рынка из "серой" зоны и предложить более предсказуемые правила для арендаторов.

Генеральный директор строительной компании Kronung Филипп Шраге подчеркивает, что ценообразование в подобных проектах формируется не "по желанию застройщика", а из баланса локации, качества дома, уровня сервиса и состояния рынка аренды.

"Арендные дома сегодня становятся одним из ответов рынка на снижение ипотечного спроса, но важно понимать: это не "антикризисная мера на один сезон", а отдельный продукт со своей экономикой", — рассказывает генеральный директор строительной компании Kronung Филипп Шраге.

По его словам, для девелопера такие объекты дают возможность собрать стабильный денежный поток и диверсифицировать бизнес-модель.

Налоги, доходность и цена сервиса

По данным некоторых аналитиков, больше половины ниши заняли "серые" арендаторы, а рынок аренды — как долгосрочной, так и посуточной — продолжает расти. В 2025 году объем предложения увеличился на 40%, но из-за неформальных схем налоговый фонд недополучает отчисления. По оценке финансового института ДОМ. РФ, занимающегося развитием арендных домов в стране, речь может идти о 100 млрд рублей.

Чтобы арендное жилье не простаивало, стоимость, вероятнее всего, будут равнять к рыночной в регионе. В Тюмени однокомнатные квартиры в среднем сдаются за 23-25 тыс. рублей, и резкий рост до 35 тыс. рублей может ограничить спрос. При этом более высокий ценник девелоперы и инвесторы способны обосновывать уровнем сервиса: консьержем, благоустроенным двором, парковкой и реальной работой управляющей компании.

Отбор арендаторов и строгие правила

Руководитель строительной компании "Бастион" Виталий Хижный отмечает, что жильцов будут подбирать через стандартную процедуру проверки. Сначала заявка подается онлайн или в офис управляющей компании, затем идет "фильтрация" по паспорту, справке о доходах и кредитной истории. Доход, по его словам, должен быть минимум в 2-3 раза выше арендной платы, после чего кандидата приглашают на собеседование для оценки образа жизни и адекватности.

Основанием для отказа могут стать не только финансовые трудности, но и судимости, а также многочисленные жалобы от предыдущих арендодателей. Если кандидат проходит процедуру, договор заключается минимум на год с возможностью продления, поскольку краткосрочная аренда на месяц-два застройщику неинтересна из-за рисков и износа. В обязательном порядке составляется опись имущества и акт приема-передачи с фото помещений, а залог обычно равен 2-3 ежемесячным платежам.

Ограничения будут касаться и бытовых деталей: например, числа проживающих — в студии или "однушке" не больше двух человек, в двухкомнатной — до четырех. Отдельная тема — животные: чаще всего арендаторам не разрешают заселяться с собаками или кошками, иногда возможны уступки при строгих условиях. В премиум-сегменте встречаются секции pet-friendly с усиленной отделкой и площадками для выгула, но в остальных случаях нарушение запрета может закончиться выселением без возврата залога, об этом сообщает tmn.aif.ru.