Российские квартиры под иностранным солнцем: как распоряжаться жильём издалека и быть в плюсе

Многие россияне за последние годы уехали за границу: кто — временно, кто — навсегда. Но жильё, купленное на родине, остаётся. Продать, сдать, купить или выплатить ипотеку дистанционно стало возможным, хотя и с определёнными нюансами. Разберём, как правильно распорядиться недвижимостью, находясь за пределами страны, какие подводные камни поджидают и как их избежать.

Продажа квартиры из-за рубежа: что нужно знать

После 2022 года на сделки с российской недвижимостью действительно вводились ограничения, но они касались только граждан и компаний из "недружественных" государств. Сегодня россияне, уехавшие за границу, могут свободно продавать или покупать жильё. Главное — правильно оформить доверенность и провести сделку в рублях.

Если собственник находится за границей, он может выдать доверенность представителю — родственнику или агенту. Документ можно оформить у нотариуса страны проживания или в консульстве РФ. Затем доверенность потребуется легализовать и перевести на русский язык с нотариальным заверением подписи переводчика.

Важно помнить, что деньги от продажи жилья могут поступить только на рублёвый счёт в России. Перевести эти средства за границу можно лишь с разрешения Правительственной комиссии. Поэтому при оформлении доверенности нужно чётко прописывать полномочия представителя, включая получение и распоряжение средствами.

Сравнение форм продажи

Налоги при продаже: резидент или нерезидент

Ключевой момент при сделке — налоговый статус. Если человек живёт за пределами России больше 183 дней в году, он считается налоговым нерезидентом.

С 2019 года для таких граждан действует общий порядок: если недвижимость была в собственности более 5 лет (или 3 — в ряде случаев), налог платить не нужно. Если же срок владения меньше, то ставка составит 30 %. Для резидентов аналогичный налог всего 13 %.

Некоторые владельцы пытаются оформить квартиру на родственника, чтобы продать от его имени и уменьшить налоговую нагрузку. Формально это возможно, но только при полном доверии и прозрачности сделки, иначе можно столкнуться с имущественными спорами.

Советы шаг за шагом

1. Проверьте дату регистрации права собственности — от неё зависит срок владения и ставка налога.

2. Уточните, действуют ли соглашения об избежании двойного налогообложения между Россией и вашей страной проживания.

3. Оформите доверенность с правом подачи налоговой декларации.

4. Укажите в доверенности отдельный пункт о перечислении денег после продажи.

5. Сохраните все документы, подтверждающие получение средств в России — они понадобятся при подаче отчётности за рубежом.

Аренда: выгодно ли сдавать квартиру из-за границы

Закон разрешает нерезидентам сдавать жильё, но ставка налога на доход при этом — 30%. С учётом комиссий агентов и рисков аренды прибыль оказывается минимальной. Если вы не планируете возвращаться в ближайшее время, лучше рассмотреть продажу или доверительное управление.

Сдавать квартиру можно через нотариально оформленное доверенное лицо. Оно будет заключать договоры, принимать оплату и решать бытовые вопросы. Чтобы избежать споров, в договор аренды стоит включить пункт об оплате только по безналу на конкретный счёт.

Коммунальные платежи и ипотека

Даже живя за рубежом, можно регулярно платить за услуги ЖКХ и ипотеку. Один из самых надёжных вариантов — заранее открыть отдельный счёт в российском банке, положить туда сумму на несколько месяцев вперёд и подключить автоплатёж.

Внести деньги из-за границы напрямую зачастую сложно, но можно использовать международные системы переводов, пересылая средства родственникам, которые оплатят счета от вашего имени.

Если ипотека оформлена до отъезда, стоит заранее уведомить банк о смене статуса и обсудить варианты погашения. Некоторые кредитные организации допускают дистанционное управление счётом через мобильное приложение или онлайн-банк.

Ошибка → Последствие → Альтернатива

А что если я хочу купить жильё в России из-за рубежа

Покупка квартиры в новостройке возможна дистанционно: документы по проекту застройщик отправляет в электронном виде, а договор долевого участия регистрируется онлайн через портал Госуслуг и Росреестр. Оплата производится безналичным переводом в рублях.

С вторичным рынком сложнее: требуется осмотр, оформление расписок, визит к нотариусу. Но и эти операции можно поручить представителю по доверенности. Главное — убедиться в благонадёжности человека или агентства, которому поручается сделка.

Плюсы и минусы покупки дистанционно

FAQ

Как перевести деньги за проданную квартиру за границу?
Только с разрешения Правительственной комиссии. Без такого согласования перевод заблокируют.

Нужно ли платить налог в другой стране, где я живу?
Зависит от соглашения об избежании двойного налогообложения. Чаще налог платится только в стране, где находилось имущество.

Можно ли оформить доверенность без визита в консульство?
Да, но её придётся легализовать или апостилировать и обязательно перевести на русский язык с нотариальным заверением.

Мифы и правда

Миф: уехавшие из России не могут продавать своё жильё.
Правда: сделки разрешены, ограничения касались только лиц, связанных с "недружественными" странами.

Миф: без личного присутствия сделка невозможна.
Правда: большинство процедур можно провести по доверенности или через электронные сервисы.

Миф: если продать жильё дистанционно, налоги платить не нужно.
Правда: обязанность по НДФЛ сохраняется, независимо от того, где вы живёте.

Исторический контекст

Рынок дистанционных сделок начал активно развиваться в России после 2020 года, когда появились цифровые подписи и онлайн-регистрация через Росреестр. Пандемия, а затем ограничения на передвижение ускорили цифровизацию нотариальных и банковских услуг. Сегодня оформление доверенности и регистрация собственности стали возможны онлайн, что позволило тысячам россиян управлять своими активами, находясь за границей.

3 интересных факта

• Средний срок владения жильём у россиян, уехавших за границу, — 7 лет.
• Дистанционные сделки сейчас составляют около 20 % всех операций с недвижимостью в крупных городах.
• В 2025 году растёт спрос на квартиры в новостройках с полной чистовой отделкой — ими проще управлять удалённо.