Эксперт по недвижимости рассказал о влиянии визуала на рынок офисов и ритейла

Эксперт по коммерческой недвижимости Дорин Гилеску рассказал о том, как эстетика и маркетинг становятся стратегией успеха в коммерческой недвижимости.

Фото: Фото из личного архива Дорина Гилеску

Эксперт по коммерческой недвижимости Дорин Гилеску

В условиях высокой конкуренции и изменяющихся запросов арендаторов на рынке коммерческой недвижимости всё большее значение приобретают не просто метры, а то, как они подаются. Дорин Гилеску — международный эксперт в сфере коммерческой недвижимости, ставший победителем Ежегодного конкурса "Предприниматель года 2022" в номинации "Лидер рынка элитной коммерческой недвижимости", — постоянно меняет представление о ведение бизнеса в сегменте премиум.

Его компания охватывает множество объектов в ключевых деловых локациях столицы, включая "Москва-Сити". Но за этими цифрами — философия, в которой визуальный маркетинг, репутация и индивидуальный подход стали важнее шаблонов и "агентской скорости"

В интервью Pravda.Ru Дорин Гилеску рассказал, что стоит за его победой в конкурсе, как визуал влияет на восприятие и цену объекта, и почему сегодня выигрывают не те, кто торгует недвижимостью, а те, кто умеет её показать.

— Дорин, вы стали победителем премии "Предприниматель года 2022" в номинации "Лидер рынка элитной коммерческой недвижимости". Что для вас значит это признание?

— Эта награда — высокое признание моего вклада в рынок, особенно через создание уникального визуального стиля и эстетики в моей компании BMG Real Estate. Победа подтверждает, что мы с командой идём правильным путём, предлагая клиентам исключительный опыт, и вдохновляет меня дальше поднимать планку качества. Для меня это не только личный успех, но и показатель того, что наша миссия находит отклик в отрасли.

Конечно, мы предпочитаем, чтобы за нас говорили наши проекты и отзывы партнеров. Однако я открыт к участию в отраслевых мероприятиях в будущем, особенно если это поможет поделиться нашим опытом и вдохновить других игроков рынка. Главная награда для меня — это доверие собственников и лояльность клиентов, которые выбирают работу с нами снова и снова.

— Как основатель собственной успешной компании в сфере недвижимости, вы одним из первых в Москве внедрили системный подход к визуализации. Что стало толчком?

— Мой подход к визуализации вдохновлен убеждением, что первое впечатление решает всё. В конкурентной среде, где десятки компаний предлагают схожие объекты на одних и тех же платформах, качественный визуал становится ключом к привлечению внимания. Я всегда считал, что эстетика — это не просто украшение, а стратегический инструмент, который выделяет нас среди конкурентов. Профессиональная визуализация не только цепляет взгляд клиента, но и создает ощущение премиальности и надежности, что особенно важно в коммерческой недвижимости. Этот подход позволил моей компании с первых дней задать новый стандарт на рынке.

— После первых кейсов, как единственный владелец бизнеса, вы решили сделать визуал ключевой частью стратегии. Почему?

— Первые успехи с профессиональной визуализацией подтвердили ее эффективность, и мы сделали ее краеугольным камнем нашей стратегии. Например, один из наших кейсов в Москва-Сити показал, что объект с профессиональной фотосъемкой и продуманной презентацией привлек в три раза больше запросов, чем аналогичный объект с любительскими фото, предоставленными собственником. После таких результатов мы начали системно инвестировать в визуал: улучшили качество фотосъемки, добавили постобработку и внедрили минималистичные, но эффектные видеопрезентации. Это позволило нам не только привлекать больше клиентов, но и быстрее закрывать сделки, так как качественный визуал ускоряет решение о просмотре объекта.

— Как владелец компании, контролирующий все процессы, вы, конечно, видите, как оформление влияет на поведение клиента. Что вы наблюдаете?

— Качественное оформление в первую очередь влияет на привлечение клиентов и их готовность рассмотреть объект. Мы видим четкую разницу: объекты с профессиональной фотосъемкой и постобработкой генерируют на 50-70% больше запросов на просмотр по сравнению с объектами, где используются любительские фото. Например, один из наших объектов в центре Москвы с качественной презентацией получил 20 запросов в первую неделю, тогда как аналогичный объект с непрофессиональными фото — всего 3. Это подтверждает, что визуал — это инвестиция, которая окупается через привлечение новых клиентов и ускорение процесса принятия решений.

Хотя цена сделки зависит от рыночных факторов, а ее скорость — от личного осмотра, визуал создает первое впечатление, которое мотивирует клиента выделить время на просмотр. Без качественных фото даже объект с идеальной локацией и ценой может остаться незамеченным.

— Вам удалось собрать базу собственников, охватывающую множество премиальных объектов в ключевых локациях Москвы. Какие элементы, по вашему мнению, обязательно должны быть в визуальной подаче элитного объекта?

— Хорошая визуальная презентация — это сочетание профессионализма и лаконичности. Со своей стороны, мы отдаем предпочтение фотосъемке на камеры с широкоугольными объективами, чтобы показать пространство объекта максимально выгодно, охватывая все ключевые зоны. Каждая фотография проходит тщательную постобработку для коррекции света, теней и цветов, чтобы создать эстетически приятное изображение. Количество фото ограничено, но достаточно, чтобы дать полное представление об объекте.

Видеопрезентации используем выборочно: они должны интриговать, а не раскрывать все, чтобы мотивировать клиента на личную встречу. Главное — баланс между информативностью и желанием увидеть объект вживую.

— Какую роль играет видео, 3D-туры, рендеры — и где проходит грань между "необходимо" и "чересчур"?

— Видео, 3D-туры и рендеры усиливают восприятие объекта, но их роль вспомогательная. Они помогают выделить объект среди конкурентов, особенно в премиальном сегменте, где клиенты ожидают современного подхода. Однако мы избегаем избыточной информации в открытом доступе. Эксклюзивные договоры с собственниками позволяют нам смелее делиться такими материалами, так как мы контролируем весь процесс.

Если же возвращаться к вопросу работы с клиентами и собственниками, то грань "чересчур" проходит там, где визуал заменяет личную встречу: наша цель — зацепить клиента, но оставить пространство для диалога, где мы можем понять его потребности и предложить лучшее решение.

— Дорин, вы неоднократно проводили консультации по визуальному маркетингу в недвижимости, масштабированию бизнеса и созданию эффективной команды. На ваш взгляд, какие визуальные тренды приходят в коммерческую недвижимость из жилого сектора или e-commerce?

— В коммерческую недвижимость проникают тренды минимализма и функциональности, заимствованные из жилого сектора и e-commerce. Чистые линии, акцент на естественное освещение и нейтральные тона, как в премиальных жилых объектах, делают коммерческие пространства более привлекательными. В e-commerce выделяются идеи лаконичных, но цепляющих визуалов, которые мгновенно привлекают внимание.

Например, использование широкоугольных фото и акцента на ключевых деталях объекта вдохновлено подходами онлайн-ретейла, где первое впечатление формирует кликабельность. Эти тренды адаптированы под коммерческую недвижимость, где важно показать не только эстетику, но и функциональность пространства.

— Что вы посоветовали девелоперам и молодым предпринимателям, которые только выходят на рынок недвижимости и мечтают однажды оказаться в списке финалистов такого конкурса "Предприниматель года"?

— Создайте уникальный стиль бренда, который выделит вас — через визуал, подход к клиентам или инновации, и всегда держите фокус на качестве. Инвестируйте в надежную команду, будьте гибкими, учитесь на ошибках и победах других игроков рынка и стройте доверие с клиентами — это ключ к успеху. А ещё не бойтесь рисковать и экспериментировать, ведь именно смелые решения часто приводят к большим победам.

И главное — будьте последовательны: единый стиль бренда и подход к работе укрепляет репутацию и выделяет вас на фоне конкурентов.