Москва ужалась в метрах и компромиссах: старые плюсы аренды квартир больше не работают

Рынок долгосрочной аренды жилья в Москве за последний год заметно изменился, сместив баланс сил в сторону арендаторов. Увеличение предложения, сдержанная динамика цен и изменение запросов со стороны нанимателей стали ключевыми особенностями 2025 года. Эксперты отмечают, что рынок вошёл в фазу коррекции после нескольких лет перегрева.

Фото: Designed by Freepik by freepik, https://creativecommons.org/public-domain/pdm/

Переезд

Предложение: дефицит остался в прошлом

Одним из главных сдвигов 2025 года стало существенное расширение предложения на рынке долгосрочной аренды. Количество доступных квартир в Москве за год выросло примерно на 14%, при этом наиболее заметный прирост пришёлся на студии — их стало больше почти на 60%. Такой рост связан прежде всего с активным выходом на рынок объектов из новостроек и квартир, которые собственники изначально планировали продать.

По словам участников рынка, значительная часть этих квартир была приобретена до отмены массовых льготных ипотечных программ и резкого роста процентных ставок. В условиях охлаждения спроса на покупку жилья собственники сделали выбор в пользу аренды как более стабильного источника дохода.

"Такой объём нового предложения, особенно в бюджетном сегменте, полностью снял проблему дефицита и дал арендаторам возможность выбирать", — отмечает руководитель категории долгосрочной аренды "Авито Недвижимости" Константин Каменев.

При этом в конце года рынок традиционно притормозил. В декабре часть владельцев временно сняла объекты с экспозиции из-за сезонного снижения активности, планируя вернуться к сдаче жилья ближе к февралю.

Кто сдает квартиры в Москве

Структура предложения на массовом рынке аренды остается достаточно консервативной. По данным риелторов, основную долю составляют квартиры, полученные по наследству или договору дарения — около 60%. Ещё порядка 35% — это резервное жильё, купленное "на будущее": для детей, переезда или сохранения накоплений. Инвестиционные квартиры, приобретённые специально для сдачи, по-прежнему занимают не более 5% рынка.

Такая структура объясняет осторожность собственников в вопросах условий найма и их нежелание идти на серьёзные уступки арендаторам.

Спрос: студии и большие квартиры набирают популярность

Несмотря на рост предложения, предпочтения арендаторов в целом остались стабильными. Большинство по-прежнему ориентируется на оптимальное соотношение цены, локации и качества жилья. В 2025 году почти 40% спроса пришлось на однокомнатные квартиры, около 30% — на "двушки".

Однако за год заметно вырос интерес к студиям и трехкомнатным квартирам. Спрос на студии увеличился примерно на четверть, что связано с массовым вводом новостроек и расширением доступного выбора. Параллельно усилился интерес к просторному жилью: спрос на "трёшки" вырос примерно на 5%.

Эксперты объясняют это ситуацией на ипотечном рынке. Для семей с детьми покупка большой квартиры при высоких ставках стала менее доступной, тогда как аренда позволяет сохранить привычный уровень комфорта без многолетних кредитных обязательств.

"В ряде случаев выгоднее разместить первоначальный взнос на вкладе и компенсировать часть арендных платежей процентами, чем брать ипотеку под 20%", — поясняет эксперт рынка недвижимости Виктория Перькова.

Бабушкины квартиры теряют популярность

Ещё одной важной тенденцией стало падение интереса к квартирам с устаревшим ремонтом. Современные арендаторы всё чаще готовы платить больше за качественную отделку, новую мебель и инфраструктуру современных жилых комплексов, даже если они расположены дальше от центра.

Риелторы отмечают, что аренда все чаще воспринимается как "пробный период" перед покупкой жилья. Люди тестируют районы, транспортную доступность и качество среды, прежде чем принимать долгосрочные решения.

Цены: рост был, но умеренный

Средняя ставка долгосрочной аренды в Москве к началу декабря составила около 95 тыс. руб. в месяц. За год рост цен оказался умеренным — менее 4%, что соответствует общероссийским трендам.

В течение года рынок развивался неравномерно. В первой половине 2025 года ставки снижались или находились в стагнации, а основной рост пришелся на высокий сезон — сентябрь и октябрь. Затем цены вновь скорректировались вниз на фоне сезонного спада активности.

Отдельного внимания заслуживает рост минимальных ставок. Нижняя ценовая планка аренды в Старой Москве достигла 44 тыс. руб., что стало историческим максимумом. Эксперты связывают это с быстрым вымыванием самых дешёвых объектов и общим удорожанием содержания жилья.

Скидки в домах под реновацию

Наиболее заметные дисконты в 2025 году предлагались в домах, включенных в программу реновации. Средний размер скидки на такие квартиры доходил до 20%. Основная причина — неопределённость сроков проживания и риск вынужденного переезда.

При этом многие арендаторы готовы рассматривать такие варианты, особенно если договор предусматривает возможность переезда в новую квартиру после расселения дома. По оценкам риелторов, более половины нанимателей в таких домах рассчитывают в будущем получить жилье в новостройке.

Как изменились требования собственников

В 2025 году владельцы жилья стали более жёстко формулировать условия аренды. Большинство по-прежнему не готовы рассматривать арендаторов с животными или маленькими детьми. Также чаще стали появляться ограничения по количеству проживающих и предпочтения в пользу одного нанимателя или семейной пары.

Кроме того, собственники реже соглашаются снижать страховой депозит и все чаще закладывают в договор возможность пересмотра арендной ставки в течение срока найма. Это отражает стремление минимизировать риски в условиях нестабильного спроса.

Прогноз: чего ждать в 2026 году

Аналитики сходятся во мнении, что в 2026 году рынок аренды сохранит текущую структуру. В начале года возможна умеренная стагнация цен, однако весной и летом спрос традиционно начнет восстанавливаться, что может привести к новому витку роста ставок.

По оценкам крупных сервисов недвижимости, средний рост цен по итогам 2026 года может составить около 10%. Он будет обусловлен инфляцией и потенциальным снижением ключевой ставки, которое может подтолкнуть часть собственников вернуться к продаже жилья, сократив объем предложения на рынке аренды.

В то же время эксперты не ожидают резких скачков: рынок, вероятнее всего, продолжит искать баланс между спросом и предложением, удерживая арендные ставки в относительно стабильных рамках.