Семейная ипотека сужается — выбор расширяется: странный парадокс зимнего рынка квартир

Зимний сезон 2025-2026 годов рынок новостроек встречает без резких движений, но с заметным напряжением. Покупатели взвешивают риски, оценивают ипотечные условия и не спешат принимать решения, а застройщики внимательно следят за сигналами от регулятора. От того, как сложится этот баланс, зависит динамика продаж в ближайшие месяцы, об этом сообщает журнал Домклик.

Фото: Designed by Freepik, https://creativecommons.org/public-domain/pdm/

ипотека

Как менялись цены на новостройки в 2025 году

В течение 2025 года первичный рынок жилья развивался в режиме умеренного роста. По данным СберИндекса, средняя стоимость квадратного метра в новостройках увеличилась с 171 тыс. рублей в январе до 178 тыс. рублей к октябрю. Рост оказался плавным, без резких скачков, характерных для предыдущих периодов турбулентности.

При этом аналитики Домклик в своих исследованиях подчеркивали, что подорожание первичного жилья по-прежнему отстаёт от инфляции. В октябре год к году рост цен составил 5,2%, что ниже общего роста цен в экономике. Это означает, что в реальном выражении новостройки фактически не дорожают, а рынок остаётся в фазе адаптации.

Дополнительным индикатором состояния рынка стал разрыв между ценой предложения и ценой сделки. Этот показатель, отражающий уверенность продавца, в 2025 году немного увеличился, однако остаётся ниже уровней 2022-2023 годов. Такая динамика говорит о том, что застройщики по-прежнему ограничены в возможности перекладывать рост издержек на конечного покупателя.

География спроса и цен: где рынок чувствует себя увереннее

Ценовая динамика по регионам остаётся неоднородной. Основными драйверами роста традиционно выступают Московский регион и Ленинградская область. Здесь сохраняется высокая концентрация платежеспособного спроса, активнее используются ипотечные инструменты и выше конкуренция между девелоперами.

В остальных субъектах рынок ведёт себя заметно осторожнее. Застройщики чаще делают ставку на скидки, акции, субсидированные ставки и программы рассрочки, чем на прямое повышение цен. Особенно это заметно в массовом сегменте, где чувствительность покупателей к бюджету остаётся высокой, а ожидания по ценам на новостройки напрямую зависят от решений по ключевой ставке.

Что происходит со спросом зимой

Зимний спрос на новостройки традиционно отличается неравномерностью. Эксперты, опрошенные журналом Домклик, отмечают, что декабрь часто сопровождается всплеском активности. Покупатели стараются зафиксировать действующие ипотечные условия и воспользоваться сезонными предложениями от застройщиков.

Январь, напротив, считается самым спокойным месяцем. После праздничного периода сделки откладываются, а потенциальные покупатели берут паузу для анализа ситуации. В феврале рынок постепенно оживает — особенно если появляются новые акции или сигналы о возможном смягчении денежно-кредитной политики.

В сезоне 2025-2026 годов к привычной сезонности добавляются дополнительные факторы. Среди ключевых — ожидаемые изменения условий "Семейной ипотеки", решения Банка России по ключевой ставке и стратегия девелоперов по стимулированию спроса.

Как ужесточение "Семейной ипотеки" повлияет на рынок

С 1 февраля 2026 года оформление двух кредитов по программе "Семейная ипотека" на каждого из супругов станет невозможным. В Минфине ранее отмечали, что такая мера направлена на предотвращение злоупотреблений и повышение адресности поддержки.

Для рынка это означает сокращение числа покупателей, использовавших программу для приобретения нескольких объектов. Девелоперы уже проходили похожий этап, когда льготные программы стали предоставляться ограниченное число раз. Тогда рынок также реагировал снижением активности и ростом значения акционных механизмов.

Подчеркивается, что с 2023 года государственная политика последовательно сигнализирует о постепенном сжатии поддержки. Массовая льготная ипотека выполнила свою задачу, а параметры семейной ипотеки теперь корректируются синхронно с динамикой ключевой ставки.

Чего ждут застройщики от решений Банка России

Ключевая ставка остаётся одним из главных факторов, определяющих поведение покупателей на рынке новостроек. От решений Банка России зависит доступность ипотечных кредитов, размер ежемесячных платежей и готовность семей выходить на сделки.

Застройщики рассчитывают, что дальнейшее смягчение денежно-кредитной политики позволит поддержать спрос без необходимости резкого снижения цен. В условиях сохраняющегося роста себестоимости строительства девелоперы заинтересованы скорее в стабилизации ипотечных условий и расширении программ рассрочки, чем в ценовых войнах.

Плюсы и минусы текущей ситуации для покупателей

Текущая рыночная конъюнктура имеет как преимущества, так и ограничения. С одной стороны, покупатели получают более широкий выбор акций и специальных условий. С другой — ужесточение ипотечных программ снижает доступность покупки для части семей.

К плюсам можно отнести:

• умеренный рост цен без резких скачков;
• гибкие предложения от застройщиков;
• возможность выбора на фоне сдержанного спроса.

Среди минусов эксперты выделяют:

• сокращение льготных ипотечных возможностей;
• зависимость спроса от решений по ставке;
• рост требований банков к заемщикам.

Популярные вопросы о рынке новостроек зимой 2025-2026 годов

Стоит ли покупать новостройку зимой?

Зимний период может быть выгодным за счёт акций и меньшей конкуренции, но важно учитывать изменения ипотечных условий.

Как изменения "Семейной ипотеки" повлияют на спрос?

Спрос может сократиться в сегменте инвестиционных покупок, но для семей с одной сделкой программа остаётся актуальной.

Чего ждать от цен в ближайшие месяцы?

Резких скачков эксперты не прогнозируют, однако возможны точечные корректировки в зависимости от региона и проекта.