Надоел неубранный подъезд и холод в батареях? Как нижегородцам законно сменить ДУК и выбрать лучший

Жалобы на неубранные дворы, холод в квартирах и вечно текущие крыши — не редкость для нижегородцев. Однако мало кто знает, что управляющую компанию (ДУК) можно сменить законно и без бюрократической волокиты. Главное — действовать по правилам.

Права собственников: закон на вашей стороне

Жилищный кодекс РФ (ст. 162) даёт жильцам полное право расторгнуть договор с ДУКом, если компания:

• не выполняет условия обслуживания;
• предоставляет некачественные услуги;
• расходует средства жильцов непрозрачно.

Прежде чем принимать решение, нужно запросить у управляющей компании отчёт о финансово-хозяйственной деятельности:

• сколько денег собрано с жильцов;
• какие подрядчики выполняли работы;
• куда были потрачены средства.

Если компания отказывается предоставить отчёт — можно пожаловаться в Госжилинспекцию или прокуратуру. Проверка выявит нарушения, а при необходимости жильцы смогут вернуть неправомерно потраченные средства через суд.

"Собственники — не заложники ДУКа. Управляющая компания обязана работать прозрачно, а жильцы имеют право контролировать каждый рубль", — отмечают юристы ЖКХ.

Можно ли расторгнуть договор досрочно

Да. Ждать окончания срока договора не нужно. Закон позволяет прекратить сотрудничество в любое время, если компания грубо нарушает обязательства.

К типичным основаниям относятся:

• перебои с отоплением и горячей водой;
• постоянные аварии, затопленные подвалы;
• отсутствие уборки и ремонта;
• неработающие лифты.

Основанием для расторжения может стать также создание ТСЖ — товарищества собственников жилья, которое берёт управление домом на себя.

Как провести собрание жильцов

Смена ДУКа начинается с инициативной группы из числа жильцов. Она организует и проводит общее собрание собственников.

Пошаговый алгоритм

• Создайте инициативную группу — не менее трёх жильцов.
• Подготовьте уведомление о собрании — за 10 дней до даты голосования.
• Проведите очное или заочное голосование.
• Решение считается принятым, если "за" проголосовало более 50% собственников по общей площади квартир.

Оформите протокол с указанием:

• причин расторжения договора;
• новой компании и её реквизитов;
• проекта нового договора.

"Протокол должен быть оформлен по форме, установленной Минстроем. Ошибка в оформлении — частая причина, по которой старый ДУК пытается оспорить смену", — предупреждают в Госжилинспекции.

Как уведомить управляющие компании

После голосования копия протокола направляется:

• в старую компанию, чтобы прекратить договор;
• в новую компанию, чтобы заключить новый;
• в Госжилинспекцию - для регистрации решения.

Сделать это нужно в течение 30 дней после собрания.

Если прежний ДУК отказывается передавать документы (технические паспорта, счета, договоры с подрядчиками) — жильцы вправе обратиться в Госжилинспекцию или подать иск в суд.

Как выбрать лучшую компанию

Перед подписанием договора важно проверить репутацию нового ДУКа.

По данным Центра управления регионом Нижегородской области и Госжилинспекции, в 2023 году был опубликован рейтинг управляющих компаний региона.

Лучшие управляющие компании Нижнего Новгорода

• ООО "УК Качество жизни";

• ООО "Комфортная городская среда";

• АО "ДК Советского района".

В области лидируют:

• ООО "Жилсервис-3" (Арзамас);

• "Дивеевское ЖКХ";

• "УК МИК — Поволжье";

• "Астра";

• "Радуга";

• "Уютный двор".

Ошибка → Последствие → Альтернатива

• Ошибка: жильцы голосуют устно без протокола.
  Последствие: решение не имеет юридической силы.
  Альтернатива: оформить письменный протокол, заверить подписями.

• Ошибка: не уведомили старую компанию официально.
  Последствие: ДУК продолжает выставлять счета.
  Альтернатива: направить письменное уведомление с отметкой о вручении.

• Ошибка: выбрали компанию без лицензии.
  Последствие: договор признают недействительным.
  Альтернатива: проверить наличие лицензии на сайте Госжилинспекции.

Смена ДУКа: пошаговый план

Три интересных факта

• С 2022 года все протоколы собраний должны передаваться в Госжилинспекцию в электронном виде через систему ГИС ЖКХ.
• Если ДУК не исполняет решение жильцов, Госжилинспекция может аннулировать её лицензию.

Исторический контекст

• До 2005 года дома обслуживались ЖЭКами, но с введением Жилищного кодекса РФ появилась возможность выбирать управляющую компанию.
• С 2018 года все ДУКи обязаны иметь лицензию и отчитываться перед жильцами.
• В Нижегородской области ежегодно публикуется рейтинг управляющих компаний с учётом отзывов и проверок.

Смена домоуправляющей компании — это не борьба с системой, а способ вернуть контроль над собственным домом и сделать жизнь в нём действительно комфортной, сообщает newsnn.ru.