Новые правила: как сэкономить на налоге при продаже жилья

С 2025 года правила игры при продаже жилья меняются: теперь налог считают по прогрессивной шкале. Больше продал — больше заплатишь. Но есть множество ситуаций, когда платить вовсе не нужно. Разбираемся, когда налог с продажи недвижимости не грозит, а когда он станет ощутимым.

Кто и когда платит налог

Налог с доходов от продажи квартиры, дома, дачи или земли платят физлица, если владеют имуществом меньше минимального срока — 3 или 5 лет. Срок зависит от обстоятельств получения жилья и типа недвижимости.

Платить не нужно, если:

• Истёк минимальный срок владения.
• Цена продажи равна или меньше цены покупки (но не ниже 70% кадастровой стоимости).
• Квартира — единственное жильё, и оно в собственности больше 3 лет.

Что считается минимальным сроком владения

Срок, после которого налог платить не нужно:

3 года, если жильё:

• Унаследовано.
• Получено от близких родственников в дар.
• Приватизировано.
• Куплено по ренте.
• Единственное у собственника.
• 5 лет — во всех остальных случаях.

Семьи с двумя и более детьми освобождены от уплаты налога независимо от срока владения, при соблюдении ряда условий.

Как понять, когда начинается срок владения

Дата отсчёта — момент регистрации права собственности. Есть нюансы:

• При реновации — с даты владения старой квартирой.
• При ДДУ — с даты полной оплаты.
• По суду — с даты вступления решения в силу.
• При наследовании — с даты смерти наследодателя.

Как работает прогрессивная шкала налога в 2025 году

Ставки такие:

• 13%, если доход до 2,4 млн рублей;
• 15% — на сумму свыше этой отметки.

Если квартира продана за 5 млн, а куплена за 4 млн, налог считается с разницы: 1 млн. Это и есть прибыль, а не вся сумма сделки.

Как уменьшить налог

Вычет в 1 млн рублей: налог считается не с полной суммы, а с остатка после вычета.
Учет расходов на покупку: можно применить разницу между ценой покупки и продажи.
Налог с 70% кадастровой стоимости: если продали дешевле, чем купили, но цена ниже 70% кадастра, налог всё равно будет.

Пример расчёта

Кадастровая стоимость — 4 млн. Продали за 2,5 млн. Это меньше 70%, поэтому налог считают с 2,8 млн (70% от кадастра). 13% = 364 тыс.

Что с единственным жильём

Если квартира — ваш единственный объект жилья и вы владеете ей больше 3 лет, налог не платится. Даже если до сделки вы купили другую квартиру — главное, чтобы это было не более чем за 90 дней до продажи.

Семьи с детьми: особые правила

Не платят налог, если:

• Двое и более несовершеннолетних или студентов до 24 лет.
• Новое жильё просторнее и дороже (по кадастру).
• Продано и куплено в один календарный год (или до 30 апреля следующего).

Нерезиденты: правила строже

Налог — 30%, без вычетов. Но если жильё в собственности более 3 или 5 лет — платить не нужно.

Что будет за неуплату

• Штраф — 5% в месяц, но не более 30%;
• Пени — 1/300 ставки ЦБ за каждый день;
• При злонамеренном уклонении — штраф 40%;
• Возможна блокировка счетов и запрет на выезд.

Как подать декларацию

Форма 3-НДФЛ подаётся до 30 апреля следующего года. Уплата — до 15 июля. Подать можно онлайн через личный кабинет ФНС.

Уточнения

Нало́г - обязательный, индивидуально безвозмездный платёж, взимаемый с организаций и физических лиц в форме отчуждения принадлежащих им на праве собственности средств, в целях финансового обеспечения деятельности государства и муниципальных образований.