Банкротство застройщика превращается в долгострой: кто достраивает дом и куда исчезают деньги

Иногда выгодная цена на старте стройки выглядит как редкая удача: ипотека одобрена, договор подписан, кажется — осталось просто дождаться ключей. Но если у девелопера начинаются финансовые проблемы, ожидание может превратиться в нервный марафон без понятного финиша. Самое неприятное — банк в этой истории никуда не исчезает и продолжает ждать платежи по графику. Об этом сообщает "Российская газета".

Фото: Generated by AI (DALL·E 3 by OpenAI) is licensed under Free for commercial use (OpenAI License)

Каска и чертежи, проект

Почему девелопер вообще может обанкротиться

Чаще всего к банкротству приводит не одна "фатальная ошибка", а набор обстоятельств, которые накапливаются и усиливают друг друга. У застройщика может резко вырасти себестоимость строительства: дорожают материалы, логистика, работа подрядчиков. Параллельно нередко проседает спрос на новостройки, и компания начинает продавать медленнее, чем планировала, а значит — недополучает деньги, на которые рассчитывала.

Отдельная точка риска — финансирование. Если девелоперу сложно обслуживать кредиты или закрывать обязательства перед подрядчиками, появляются задержки по платежам, судебные споры, исполнительные производства. Это те сигналы, которые иногда удаётся заметить заранее, если периодически проверять контрагента по открытым базам и сервисам проверки. Понимание причин важно не для того, чтобы "угадывать будущее", а чтобы трезво оценивать ситуацию и не терять время, когда проблема уже случилась.

При этом эксперты рынка подчёркивают: банкротство застройщиков не стало массовой нормой, на рынке работают тысячи компаний, и до процедуры несостоятельности доходят сравнительно немногие. Но для конкретного дольщика статистика успокаивает слабо — важнее личный план действий и аккуратность с документами.

Что происходит после банкротства застройщика и почему слухи в чатах не помогают

Когда суд вводит банкротные процедуры, активы и проекты должника переходят под контроль арбитражного управляющего. Он отвечает за порядок в финансовых потоках и за то, как будут удовлетворяться требования кредиторов, включая участников строительства. По незавершённым объектам он ищет рабочий сценарий: попытаться довести проект до конца, привлечь нового застройщика или реализовать активы так, чтобы закрывать долги в установленном порядке.

Для дольщика это означает, что дальше многое завязано на официальные сроки и формальные шаги. Важно не подменять действия обсуждениями: эмоции понятны, но значение имеют только поданные требования, подтверждённые платежи и соблюдение процессуальных сроков. Чем раньше вы фиксируете свой статус и права, тем меньше риск "выпасть" из процедуры из-за мелкой, но критичной ошибки.

Эскроу и без эскроу: какие механизмы защиты реально работают

Главный разделитель — использовались ли счета эскроу. Если дом строится по эскроу-схеме, деньги дольщика лежат на специальном счёте в банке и не переходят застройщику до ввода дома в эксплуатацию. Это снижает риск потери основной суммы: при серьёзных проблемах её можно вернуть со счёта и направить на погашение ипотечного долга. Проценты по ипотеке при этом не компенсируются — возвращается только то, что фактически было перечислено на эскроу.

Есть важный нюанс для тех, кто покупал квартиру по переуступке на стадии строительства. Цена сделки может быть выше первоначальной, но на эскроу обычно остаётся сумма, внесённая первым покупателем, и именно она будет ориентиром для возврата в проблемном сценарии. Это не повод отказываться от переуступок, но повод внимательно смотреть на цифры и понимать, какая сумма действительно защищена механизмом эскроу.

Если проект строился без эскроу (такое возможно у давно начатых объектов), в историю чаще включается Фонд развития территорий. Он может принять решение о достройке или о выплате компенсации. Обычно, когда готовность дома высокая, выбирают завершение строительства; если проект экономически нецелесообразен, дольщикам предлагают деньги, рассчитанные по рыночной стоимости аналогичного жилья с учётом уплаченных средств.

"Компенсация может быть выплачена только в том случае, если застройщик перечислял взносы в Фонд развития территорий при регистрации договоров долевого участия (1,2% от цены договора долевого участия, кроме договоров, заключенных с использованием эскроу счета и в некоторых иных случаях)", — отмечает генеральный директор ООО "Консорциум "Приоритет права"" Анна Димитриади.

Если квартира в ипотеке: что делать в первую очередь

Ситуация с ипотекой психологически самая тяжёлая, потому что кажется несправедливой: объекта нет, а платить надо. Но ипотечный договор живёт отдельно от судьбы стройки, поэтому базовое правило простое и жёсткое: обязательства перед банком сохраняются.

Во многих случаях полезно ещё раз спокойно пересчитать собственную нагрузку и оценить, насколько реально тянуть платежи в текущем режиме. Иногда помогает пересмотр семейного бюджета, временная оптимизация расходов, а также переговоры с банком о допустимых форматах поддержки. На рынке в целом бывает разная динамика спроса на жильё, и когда он резко меняется, девелоперы начинают активнее использовать скидки и спецпредложения — это влияет на ожидания покупателей и нервозность вокруг строек, но не отменяет обязанностей по кредиту: провал спроса на новостройки обычно только подчёркивает, почему важно действовать юридически, а не эмоционально.

Не прекращайте платить по ипотеке

Просрочки бьют сразу по нескольким фронтам: портят кредитную историю, могут приводить к штрафам и пеням и создают риск претензий со стороны банка. Даже если хочется "наказать систему" отказом платить, на практике это добавляет проблем — и почти никогда не ускоряет решение по дому. Гораздо выгоднее сохранить дисциплину по платежам и параллельно выстраивать юридическую позицию в банкротной процедуре.

Уведомите банк, как только узнали о банкротстве

Банку важно понимать, что происходит с объектом залога и с вашим статусом. Чем раньше вы фиксируете уведомление, тем проще обсуждать возможные варианты: реструктуризацию, изменение графика, иные меры поддержки — если они доступны именно в вашем случае. Главное — не рассчитывать на "молчаливое понимание": кредитор работает с документами, а не с эмоциями.

Включитесь в реестр требований участников строительства

Чтобы претендовать на квартиру или на деньги, нужно заявить требования конкурсному управляющему и попасть в реестр. Здесь чаще всего ошибаются не в "сути", а в деталях: отправляют не туда, прикладывают не весь комплект подтверждений, пропускают срок. Если управляющий откажет во включении, отказ можно оспаривать в арбитражном суде, но это уже отдельная процессуальная работа, которая требует аккуратности.

Расторжение ДДУ — крайняя мера, а не "план по умолчанию"

Да, при банкротстве у дольщика есть возможность расторгнуть ДДУ (в том числе по эскроу-схеме) через заявление об одностороннем отказе, направленное конкурсному управляющему. Но до этого шага стоит дойти только после расчёта последствий. На старте ипотеки значительная часть платежа — проценты, и их не вернут. Поэтому расторжение чаще рассматривают как аварийный выход, когда перспектив достройки нет, а ждать дальше финансово невозможно.

Эскроу-схема и проекты без эскроу — что практичнее для дольщика

Эскроу обычно даёт более понятную логику: основная сумма покупки защищена тем, что она не у застройщика, а на спецсчёте. В проблемном сценарии деньги можно вернуть и направить на погашение ипотечного долга, а если компенсация окажется больше остатка долга, разницу перечисляют дольщику.

Проекты без эскроу чаще приводят к сложной траектории: больше зависимость от решения о достройке или компенсации, больше требований к документам, выше значение сроков и грамотного оформления позиции. В таких делах особенно важно держаться официальных источников, а не пересказов, и не подписывать сомнительные бумаги "для ускорения процесса". На государственном уровне обсуждаются дополнительные меры защиты покупателей — например, инициативы вроде периода охлаждения при продаже квартир, но при банкротстве застройщика ключевые инструменты всё равно остаются процедурными: реестр, документы, сроки.

Плюсы и минусы основных решений при банкротстве застройщика

Выбор стратегии лучше делать прагматично, учитывая стадию готовности дома, наличие эскроу, остаток долга и собственную финансовую устойчивость.

Плюсы.

• Продолжение выплат по ипотеке защищает кредитную историю и снижает риск штрафов и претензий со стороны банка.
• Включение в реестр требований закрепляет ваше право в процедуре и повышает шансы на достройку или выплату.
• Эскроу-схема обычно позволяет вернуть основную сумму покупки и использовать её для закрытия ипотечного долга.

Минусы.

• Расторжение ДДУ не возвращает проценты по ипотеке и может оказаться финансово болезненным решением.
• Ошибка в сроках или документах способна затянуть процесс и усложнить получение денег или квартиры.
• Ожидание "само рассосётся" часто превращается в потерю времени, когда можно было своевременно заявить требования.

Как действовать, чтобы не усугубить ситуацию

1. Соберите один комплект документов: ДДУ, ипотечный договор, график платежей, подтверждения оплат, выписки по эскроу (если есть), уведомления и переписку.
2. Проверьте официальные публикации о банкротстве и найдите данные конкурсного управляющего.
3. Уведомьте банк и зафиксируйте обращение через официальный канал, чтобы оно не "потерялось".
4. Подайте требования конкурсному управляющему и контролируйте статус включения в реестр.
5. Если получили отказ — оцените возможность возражения в арбитражном суде и соберите доказательства.
6. Расторжение ДДУ рассматривайте только после расчёта потерь по процентам и согласования схемы расчётов с банком.

Популярные вопросы о банкротстве застройщика при ипотеке

Нужно ли платить ипотеку, если дом не сдан?

Да. Кредитный договор продолжает действовать, и прекращение платежей создаёт отдельные риски — штрафы, пени и ухудшение кредитной истории.

Куда обращаться дольщику в первую очередь?

В банк — чтобы зафиксировать ситуацию по кредиту, и к конкурсному управляющему — чтобы заявить требования и попасть в реестр.

Можно ли вернуть проценты по ипотеке?

Как правило, нет. Возвращается основная сумма покупки (например, со счёта эскроу), но проценты за пользование кредитом не компенсируются.

Что делать, если пропущен срок подачи заявления в реестр?

Пробовать восстановить срок через арбитражный суд, обосновав уважительность причины и приложив подтверждающие документы.

Кто в итоге достраивает дом, если застройщик банкрот?

В зависимости от ситуации это может быть Фонд развития территорий или новый привлечённый застройщик, либо принимается решение о компенсации.