Дома продают за полцены: рынок ИЖС трещит под тяжестью нереализованных метров и пустых посёлков

Рынок загородной недвижимости завершает 2025 год в непривычном для себя состоянии. В ряде регионов и отдельных проектах девелоперы готовы снижать цены на дома и участки почти вдвое, предлагая покупателям дисконты, которые ещё недавно казались невозможными. Такие предложения выглядят как редкая возможность, но за ними стоит глубокий спад спроса и серьёзные структурные проблемы отрасли.

Фото: Designed by Freepik by freepik, https://creativecommons.org/public-domain/pdm/

Загородный дом зимой

Почему скидки на загородные дома так выросли

Средний размер предновогодних скидок на загородную недвижимость за год увеличился примерно в два раза. В отдельных коттеджных посёлках и регионах дисконт достигает 50%. Основатель экспертного клуба "Загородный девелопмент" Валерий Лукинов связывает это с резким охлаждением рынка после рекордного подъёма.

По его словам, в 2025 году продажи в загородных коттеджных посёлках сократились в 2-3 раза по сравнению с 2024 годом и фактически вернулись к показателям двух предыдущих лет. Рынок столкнулся сразу с несколькими негативными факторами, которые наложились друг на друга и усилили эффект.

"Спад связан с насыщением спроса, ужесточением ипотечных условий, перетоком средств на депозиты и ростом осторожности покупателей на фоне появления обманутых дольщиков в индивидуальном жилищном строительстве. Средний размер скидок в организованных посёлках вырос в два раза по сравнению с 2024-м. В целом региональная картина такова, что дисконты варьируются от 2% до 50%", — сказал основатель экспертного клуба "Загородный девелопмент" Валерий Лукинов.

Свою роль сыграло и изменение финансового поведения граждан. Часть потенциальных покупателей предпочла разместить средства на банковских депозитах, а не инвестировать в строительство или покупку дома. Это особенно заметно в сегменте ИЖС, где сделки чаще совершаются без участия крупных застройщиков.

Давление на девелоперов и стройматериалы

Ситуацию на рынке подтверждают и сами застройщики. Руководитель и основатель строительной компании АПС ДСК Александр Кальсин отмечает, что 2025 год оказался одним из самых сложных за последнее время.

По данным профильных компаний, объёмы отгрузки основных строительных материалов снизились примерно на 40%. Аналогичное падение спроса зафиксировано и на объекты индивидуального жилищного строительства. В таких условиях многие девелоперы вынуждены идти на крайние меры, чтобы сохранить бизнес.

"Многим девелоперам, чтобы выжить, действительно нужно давать огромные скидки. Перед Новым годом компании стремятся распродать, скажем так, не очень ликвидные объекты. Эти лоты иногда реализуются в ноль, поэтому скидки до 50% на конкретных объектах хоть и крайне редки, но реалистичны", — пояснил руководитель и основатель строительной компании АПС ДСК Александр Кальсин.

Чаще всего такие предложения касаются домов с неудобной планировкой, удалённым расположением или объектов, строительство которых было завершено в неблагоприятный для продаж период. Массовыми подобные дисконты назвать нельзя, но они становятся заметным индикатором состояния рынка.

Рынок стоит, покупатель ждёт

Генеральный директор строительно-инженерной компании Ecolife Руслан Хабусов считает, что ключевая причина скидок — почти полное отсутствие активного спроса. По его оценке, рынок ИЖС фактически замер, а количество покупателей остаётся минимальным.

"Чтобы не терять оргструктуры, некоторые компании действительно делают скидки. А по уровню дисконтов в кризис можно определить себестоимость продукта. Если дом стоил условные 10 млн рублей, а его продают за 5 — скорее всего, компания хочет загрузить производство, чтобы не терять людей, и продаёт дом за себестоимость или с минимальной наценкой", — пояснил генеральный директор строительно-инженерной компании Ecolife Руслан Хабусов.

По словам эксперта, пока не произойдут изменения в сфере кредитования и ипотеки, рассчитывать на оживление рынка не приходится. Завершённые и почти готовые дома будут продолжать выставляться со скидками, поскольку застройщикам важно поддерживать обороты и не останавливать работу.

"Спрос будет низким. А дома, в том числе завершённые, будут продаваться со скидкой. Наша компания также сейчас даёт скидки, но в пределах 10%, так как себестоимость реализации высока", — отметил Руслан Хабусов.

Сравнение: рынок загородной недвижимости в 2024 и 2025 годах

В 2024 году сегмент загородного жилья находился на пике. Высокий спрос, доступная ипотека и стремление горожан переехать за город поддерживали активные продажи и рост цен. Девелоперы могли позволить себе минимальные скидки или вовсе обходиться без них.

В 2025 году ситуация изменилась. Ужесточение ипотечных программ, рост процентных ставок и общее снижение потребительской уверенности привели к резкому сокращению сделок. Если годом ранее скидки редко превышали 5-10%, то теперь диапазон дисконтов расширился до 50%, пусть и в отдельных случаях.

Популярные вопросы о скидках на загородную недвижимость

Почему именно сейчас скидки такие высокие?

Из-за падения спроса, сложностей с ипотекой и необходимости застройщиков поддерживать загрузку и оборот средств.

Стоит ли ждать ещё большего снижения цен?

Эксперты считают, что без изменений в кредитной политике рынок может оставаться в стагнации, но дальнейшее массовое снижение цен маловероятно.

Опасно ли покупать дом с большой скидкой?

Риск есть, поэтому важно внимательно проверять документы, качество строительства и финансовое состояние компании.

Кому сейчас выгоднее покупать загородный дом?

Покупателям с собственными средствами или минимальной зависимостью от ипотеки, готовым к вдумчивому и осторожному выбору.