Хозяин входит — и чемоданы уже у двери: 5 ошибок, из-за которых арендаторы теряют крышу над головой

Жизнь в арендованной квартире требует соблюдения правил и условий договора. Нарушение этих норм может привести к расторжению контракта и выселению, иногда даже через суд.

Эксперты отмечают, что проблемы чаще всего связаны с неоплатой, порчей имущества, шумом, нарушением условий проживания и незаконной пересдачей жилья.

Правовые основания выселения

Порядок выселения арендаторов зависит от того, заключён ли письменный договор. Если документ есть, в нём обычно прописаны все возможные причины досрочного расторжения.

"Если договор не содержит специальных условий о досрочном расторжении по инициативе наймодателя, следует руководствоваться нормами Гражданского кодекса", — пояснила партнёр консалтинга Елена Ковалева.

Если жильцы проживают без договора, у них нет законных оснований занимать помещение. В таком случае собственник может обратиться в полицию с заявлением о нарушении неприкосновенности жилища (ст. 139 УК РФ). Однако выселить силой участковый не вправе — только через суд.

"Отсутствие договора часто связано с уклонением от уплаты налогов, и это может сыграть против арендодателя в конфликтной ситуации", — предупредила юрист Елена Ковалева.

Типовые основания для выселения и правовые последствия

1. Неоплата жилья

Самая частая причина выселения — систематическая неоплата аренды или коммунальных платежей. По ст. 687 ГК РФ арендодатель вправе расторгнуть договор, если жилец не платит более шести месяцев, а при краткосрочном найме — дважды подряд.

"Если арендатор оплатил меньшую сумму, чем установлено договором, это не считается нарушением по этой статье", — пояснил управляющий партнёр адвокатского бюро Юрий Пустовит.

Суд также учитывает уважительные причины — задержку зарплаты, тяжёлое материальное положение или наличие несовершеннолетних детей. При этом арендатору может начисляться пеня — 0,1% от суммы аренды за каждый день просрочки, пишет РБК Недвижимость.

2. Порча имущества

Если арендатор портит имущество, мебель или технику, это становится основанием для выселения. Часто в договоре указывается обеспечительный платёж, который покрывает возможный ущерб.

"Примерно в 10% случаев депозит не возвращается из-за порчи имущества. Если ущерб превышает сумму залога, стороны решают вопрос о компенсации в досудебном порядке", — отметила риелтор Оксана Полякова.

Эксперты советуют фиксировать состояние квартиры в акте приёма-передачи и включать пункт о материальной ответственности арендатора.

3. Проживание посторонних

Если в квартире живут люди, не указанные в договоре, собственник имеет право на расторжение соглашения.

"Например, когда арендатор заселяет пятерых родственников, это уже нарушение условий договора", — отметила директор департамента вторичной недвижимости Юлия Дымова.

Та же норма действует при запрете на животных: если договором это оговорено, проживание с питомцами может стать причиной выселения.

4. Пересдача квартиры

Субаренда без разрешения собственника — одно из грубейших нарушений. Даже если договор не содержит прямого запрета, отсутствие письменного согласия делает такую аренду незаконной.

"Владелец имеет право расторгнуть договор, выселить жильцов и потребовать компенсацию ущерба через суд", — подчеркнула Оксана Полякова.

Особенно строго оцениваются случаи, когда квартира сдается посуточно или используется в коммерческих целях.

5. Нарушение порядка и тишины

Систематические шумные вечеринки, запах табака, мусор и жалобы соседей — повод для выселения даже при исправной оплате.

"Нарушение тишины, правил пожарной безопасности или санитарных норм — это использование жилья не по назначению", — уточнил адвокат Юрий Пустовит.

К этой категории относится и ведение бизнеса в квартире — маникюрный кабинет, шоурум или мастерская.

Ошибка → Последствие → Альтернатива

А что если договор не оформлен?

При устной договорённости арендаторы оказываются в уязвимом положении. Владелец может в любой момент потребовать освободить жильё. А в случае конфликта доказать факт оплаты или договорённостей будет сложно. Поэтому даже краткосрочные съёмы рекомендуется оформлять письменно.

Плюсы и минусы официального договора аренды

Мифы и правда о съёмном жилье

1. Миф: без договора арендатор всё равно защищён законом.
   Правда: без письменного соглашения жильцы не имеют законных оснований находиться в квартире.

2. Миф: владельцы не могут выселить без суда.
   Правда: могут, если срок договора истёк, а жильцы не освободили помещение.

3. Миф: собственник обязан вернуть залог при любом исходе.
   Правда: при порче имущества владелец имеет право удержать депозит.