Справка о дееспособности: новый щит от мошенников на рынке недвижимости

В Госдуме обсуждают новый механизм защиты участников сделок с недвижимостью — введение обязательной справки о дееспособности. Инициатива призвана снизить количество мошенничеств и споров по сделкам, признанным недействительными из-за психического состояния продавца.

"Мы сейчас в числе других мер изучаем возможность включения в обязательный перечень документов к совершению сделки по купле-продаже недвижимости обязательного предоставления справок о дееспособности и отсутствии заболеваний, мешающих принимать решения о подобных сделках", — заявил заместитель председателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александр Аксененко.

Зачем может понадобиться новая справка

По словам депутата, одной из частых причин признания сделок недействительными становятся случаи, когда продавец позже оказывается недееспособным или ограниченно дееспособным. Сегодня сведения о таких решениях суда фиксируются в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), и покупатель может запросить соответствующую выписку.

Однако, как уточнил парламентарий, если судебного решения нет, но человек состоит на диспансерном учёте по психическому или неврологическому заболеванию, получить эти данные можно только через нотариуса.

"Многие об этом даже не знают. Но если заранее запросить эти документы, то спустя время признать сделку недействительной из-за "прошлой" недееспособности будет куда сложнее", — подчеркнул депутат.

Идея — не в том, чтобы ограничить людей, состоящих на учёте, а в том, чтобы предотвратить мошенничество и обезопасить обе стороны сделки, цитирует эксперта Газета.Ru.

Проблема мошеннических схем

Аксененко отметил, что в последние годы появилось немало случаев, когда мошенники использовали судебные споры о дееспособности как инструмент для обмана.

"Риск в том, что единичные кейсы способны превратиться в удобный для злоумышленников механизм — одна и та же квартира "ходит по кругу", продается и возвращается многократно", — пояснил он.

По словам депутата, чаще всего в подобных ситуациях страдает именно покупатель: его нельзя признать потерпевшим по статье 159 УК РФ ("Мошенничество"), так как он не является участником договорённостей между продавцом и вымогателями.

"В подобных схемах покупатель не может знать, что продажа вызвана давлением третьих лиц. Ситуацию мы прорабатываем, изучаем документальную и законодательную базу по уже произошедшим инцидентам, чтобы не допустить развития потенциально массовых мошеннических схем", — добавил Александр Аксененко.

Как работает система сейчас

На сегодняшний день при сделках купли-продажи недвижимости обязательными считаются документы, подтверждающие личность, право собственности и отсутствие обременений. Проверка дееспособности не входит в этот список.

Покупатели могут обезопасить себя только косвенно — запросив выписку из ЕГРН и документы у нотариуса. Однако эти меры не всегда защищают от последующих судебных споров.

Юристы отмечают: если продавец признан недееспособным после заключения договора, суд может признать сделку недействительной, а покупатель лишается как квартиры, так и денег.

Возможные изменения

Если инициатива получит поддержку, нотариусы и органы Росреестра получат новый инструмент проверки участников сделок. Предполагается, что справка о дееспособности будет выдаваться на основе данных психоневрологического и наркологического диспансеров.

Такая мера, по мнению сторонников проекта, позволит:

• сократить количество мошеннических схем с участием недееспособных граждан;

• упростить процесс проверки личности продавца;

• защитить добросовестных покупателей от судебных рисков.

Ошибка → Последствие → Альтернатива

• Ошибка: не запросить у продавца справку о дееспособности.
  Последствие: риск оспаривания сделки и потери недвижимости.
  Альтернатива: запросить через нотариуса выписку и сведения из диспансеров.

• Ошибка: заключать сделку без нотариального удостоверения.
  Последствие: усложнение защиты прав покупателя при судебных спорах.
  Альтернатива: проводить сделку у нотариуса, особенно при покупке квартиры у пожилого человека.

• Ошибка: не проверять ЕГРН перед подписанием договора.
  Последствие: скрытые обременения или судимости продавца.
  Альтернатива: заказать свежую выписку онлайн через Госуслуги или МФЦ.

А что если продавец против справки?

Если человек отказывается предоставить документ о дееспособности, юристы советуют проявить осторожность. Отказ может быть объясним личными причинами, но он также может скрывать проблемы, о которых покупатель узнает слишком поздно.

В таких случаях безопаснее отказаться от сделки или потребовать нотариального заверения.

Плюсы и минусы инициативы

FAQ: часто задаваемые вопросы

— Где можно получить справку о дееспособности?
В психоневрологическом и наркологическом диспансерах по месту жительства.

— Кто обязан предоставлять справку?
Если закон примут, документ будет обязателен для продавцов. Однако покупатель также сможет предоставить справку по собственному желанию.

— Сколько действует справка?
Предварительно обсуждается срок в 30 дней со дня выдачи.

— Повысится ли стоимость сделок?
Возможно, незначительно, из-за включения в пакет документов дополнительных справок и нотариальных услуг.

Мифы и правда

Миф: справку будут требовать у всех, включая молодых и здоровых.
Правда: скорее всего, она станет обязательной только для сделок с риском — например, когда продавцу больше 65 лет или есть жалобы на психическое состояние.

Миф: новая справка усложнит жизнь покупателям.
Правда: напротив, она может стать гарантией безопасности и прозрачности.

Миф: такие документы нарушают право на частную жизнь.
Правда: данные о диагнозах передаваться не будут — лишь подтверждение дееспособности.

Исторический контекст

Проблема сделок с недееспособными гражданами не нова. В начале 2010-х годов по всей России стали появляться случаи, когда квартиры, проданные пожилыми людьми, оспаривались их родственниками. Некоторые сделки признавались недействительными спустя годы.

После череды громких дел в 2020-х начали активно обсуждать меры для защиты добросовестных покупателей. Новая инициатива Госдумы — логичное продолжение этой тенденции.

3 интересных факта

• По данным Росреестра, ежегодно в России оспаривается около 5 тысяч сделок купли-продажи жилья.
• Большинство спорных случаев связано с пожилыми продавцами.
• С 2023 года ЕГРН уже содержит отметки о признании человека недееспособным — это первый шаг к более прозрачному рынку.