Риелторов прижмут налогами к стене — но рынок даёт короткую передышку для выгодных сделок

Уже в 2026 году россияне могут столкнуться с ростом стоимости услуг риелторов при покупке и продаже вторичных квартир. Эксперты предупреждают: комиссионные сборы увеличатся примерно в полтора раза. Причина — не жадность агентств, а изменение налоговой политики и рост административных расходов.

"Сегодня комиссия за риелторские услуги при продаже или покупке недвижимости в среднем по России на вторичном рынке в массовом сегменте составляет 2-3% от стоимости квартиры. С 2026 года в среднем комиссии могут вырасти до 3-5%", — заявил директор "Жилфонда" Александр Чернокульский.

Что изменится в 2026 году

Главный фактор, который подтолкнёт рост комиссий, — предстоящее ужесточение налогового законодательства. С нового года в России ожидается повышение НДС до 22%, рост налога на прибыль и пересмотр условий для индивидуальных предпринимателей и компаний, работающих по упрощённой системе налогообложения.

"Агентства и ИП, которые ранее работали на льготных режимах или по "упрощенке”, будут вынуждены перейти на общий режим с НДС и налогом на прибыль, что существенно повысит операционные издержки и вынудит пересматривать цены", — отметил эксперт.

Другими словами, риелторам придётся не только платить больше налогов, но и перестраивать всю финансовую модель бизнеса — от бухгалтерии до сопровождения сделок, сообщает Газета.Ru.

Почему риелторы покидают рынок

По данным Чернокульского, только за 2024 год около 15% специалистов покинули профессию. Кто-то решил сменить сферу деятельности, кто-то — временно приостановить работу. Но это лишь верхушка айсберга.

"Сейчас из сети банков за год бесследно исчезли порядка 25% средних и маленьких агентств", — подчеркнул он.

Тенденция началась ещё в 2022 году, когда на рынке появилось множество предложений о продаже риелторского бизнеса. Сейчас же, на фоне налоговых изменений, отрасль стоит перед новым выбором: поднимать цены или уходить с рынка.

Как изменится стоимость услуг для клиентов

Для большинства покупателей и продавцов жилья ключевым моментом остаётся не процент комиссии, а итоговая сумма, которую они заплатят агентству. И даже если агентства решат выделять НДС отдельной строкой, дешевле не станет.

"Даже если вывести НДС отдельной строкой, существенно расклад это не меняет: для людей услуги риелторов станут заметно дороже", — отметил Чернокульский.

Рост комиссий в 2026 году составит, по прогнозам эксперта, от 0,5 до 1,5 процентных пункта, в зависимости от региона и типа сделки. Это значит, что, например, при покупке квартиры за 10 млн рублей клиенту придётся заплатить не 200-300 тысяч рублей, как сейчас, а до 500 тысяч рублей и выше.

Как изменятся комиссии на вторичном рынке

Дополнительные расходы риелторов

По словам Чернокульского, новые правила создадут значительную нагрузку на малые и средние агентства.

• Повысится стоимость бухгалтерского и юридического сопровождения — на 5-15%.

• Увеличатся расходы на бэк-офис и документооборот.

• Придётся обновить внутренние системы отчётности и работу с клиентами.

"Новая система усложняет документооборот и бухгалтерию для тех, кто еще не работал с НДС", — пояснил эксперт.

В результате даже небольшие агентства, старающиеся удержать клиентов, будут вынуждены корректировать тарифы.

"Кто-то будет сокращать издержки, чтобы избежать повышения, но будем честны — за последние годы риелторы уже оптимизировали все, что можно было оптимизировать", — отметил Чернокульский.

Советы шаг за шагом: как клиенту не переплатить

1. Сравнивайте предложения. У разных агентств условия различаются: кто-то фиксирует ставку, кто-то берет процент.

2. Уточняйте, что включено в комиссию. Пакет услуг может быть разным — от простой проверки документов до полного сопровождения сделки.

3. Проверяйте наличие лицензий и опыта. Работайте только с аккредитованными агентствами.

4. Требуйте прозрачный договор. В нём должны быть указаны все сборы, включая НДС.

5. Используйте цифровые платформы. Онлайн-сервисы часто предлагают более низкие комиссии.

Ошибка → Последствие → Альтернатива

• Ошибка: соглашаться на комиссию без письменного договора.
  Последствие: риск скрытых платежей и недобросовестных условий.
  Альтернатива: заключать официальный договор с указанием всех сумм.

• Ошибка: выбирать агентство только по минимальной цене.
  Последствие: низкое качество проверки документов и риски при сделке.
  Альтернатива: искать баланс между ценой и репутацией.

• Ошибка: не учитывать рост налогов при планировании сделки.
  Последствие: неожиданное увеличение итоговой суммы.
  Альтернатива: обсудить с агентом структуру расходов заранее.

А что если покупать квартиру самостоятельно?

Растущие комиссии могут подтолкнуть часть россиян к самостоятельному оформлению сделок. Но эксперты предупреждают: экономия может оказаться мнимой. Без профессиональной поддержки выше риск ошибок в договорах, неправильно оформленных авансов и пропуска юридических нюансов.

Опытный риелтор обеспечивает безопасность сделки, проверяет историю объекта, задолженности и права собственников — то, что сложно сделать самостоятельно без доступа к реестрам.

Кто выиграет от реформы

Парадоксально, но налоговые изменения могут привести к укрупнению рынка. Крупные агентства с ресурсами для адаптации займут ниши ушедших мелких компаний. Это повысит уровень стандартизации, но сократит конкуренцию.

Небольшие агентства, по прогнозам, будут искать альтернативные модели работы — например, переходить в онлайн или объединяться в сети.

Плюсы и минусы будущих изменений

Мифы и правда

Миф: повышение комиссий — желание риелторов заработать больше.
Правда: рост цен вызван объективными изменениями в налоговой системе и издержках.

Миф: услуги подорожают только в Москве.
Правда: изменения затронут все регионы, но процент роста будет зависеть от уровня доходов населения.

Миф: можно избежать НДС, если работать напрямую с агентом.
Правда: легальные сделки через лицензированные агентства всегда включают налоги.

Часто задаваемые вопросы

Сколько составит комиссия за покупку квартиры в 2026 году?
По прогнозу эксперта, от 3 до 5% от стоимости объекта — в зависимости от региона и сложности сделки.

Кого коснется повышение?
Всех участников рынка: и покупателей, и продавцов, так как расходы риелторов заложены в конечную стоимость услуг.

Можно ли зафиксировать цену заранее?
Некоторые агентства готовы заключать договоры с фиксированной комиссией, если сделка состоится до конца 2025 года.

3 интересных факта

1. В крупных городах до 80% сделок на вторичном рынке проходят с участием риелторов.

2. В США и Европе средняя комиссия агентов достигает 5-6% — рост до таких значений в России может сделать рынок ближе к международным стандартам.

3. По оценкам аналитиков, повышение налогов приведёт к перераспределению около 10-15% агентских компаний уже в первый год реформы.