Безумный разрыв: цены на новостройки взлетели до небес, а вторичка застыла

Российский рынок недвижимости демонстрирует рекордный дисбаланс: стоимость квадратного метра в новостройках значительно превышает цены на вторичном рынке. По оценкам финансового аналитика Дмитрия Трепольского, в отдельных регионах, особенно в Центральной России, этот разрыв может достигать 80%.

Причины и риски сложившейся ситуации

Ключевой причиной кризиса считается действие льготных ипотечных программ, которые искусственно стимулируют спрос исключительно на первичном рынке. Это позволяет застройщикам активно завышать цены. Параллельно высокий уровень ключевой ставки ЦБ делает классическую ипотеку на вторичное жилье малодоступной для большинства граждан, сообщает Газета.Ru.

Серьёзные системные риски

• Формирование "пузыря" на рынке новостроек, чреватое резким обвалом цен в будущем.
• Снижение ликвидности вторичного жилья, которое становится менее привлекательным для покупателей.
• Падение общей доступности жилья для широких слоев населения.
• Концентрация инвестиций в секторе новостроек в ущерб другим отраслям экономики.

Прогнозы

Ожидается, что в 2025–2026 годах номинальный рост цен в обоих сегментах будет умеренным и примерно соответствовать уровню инфляции (около 4% в год). Однако абсолютная разница в стоимости между новостройками и "вторичкой" продолжит расти. Восстановление баланса возможно лишь при постепенном сворачивании льготных программ и снижении ключевой ставки, что, по прогнозам, произойдет не раньше конца 2026 года.

Полезные советы покупателям в условиях кризиса

Принимая решение о покупке жилья сегодня, крайне важно трезво оценить все риски. Вот несколько практических рекомендаций.

1. Проведите тщательный финансовый анализ

• Рассчитайте долговую нагрузку. Ежемесячный платёж по ипотеке не должен превышать 30-35% от общего дохода семьи. Просчитывайте разные сценарии, включая возможный дальнейший рост ставок.
• Заложите бюджет на сопутствующие расходы. При покупке новостройки — это затраты на чистовую отделку. На вторичном рынке — возможный косметический ремонт, услуги риелтора и страхование.

2. Сравните преимущества и недостатки разных типов жилья

Новостройка (первичный рынок)

• Плюсы: современные планировки, новое инженерное оснащение, часто — современная территория.
• Минусы: высокие риски (срыв сроков сдачи, недострой), завышенная стоимость, необходимость делать отделку, часто — неразвитая инфраструктура вокруг.

Вторичное жильё

• Плюсы: ниже цена, возможность торга; вы видите реальное состояние квартиры и района; развитая инфраструктура; можно въехать сразу.
• Минусы: часто требуется ремонт, возможны устаревшие планировки, только классическая ипотека по высокой ставке.

3. Рассмотрите альтернативные сценарии

• Аренда. В условиях высокой ставки и неопределённости аренда может быть более рациональным и гибким финансовым решением. Сэкономленные средства можно направить на инвестиции или накопление.
• Вторичный рынок. Не стоит им пренебрегать. Если главная цель — снизить ежемесячный платёж, то более низкая базовая стоимость квартиры на "вторичке" может быть решающим фактором, даже несмотря на высокую процентную ставку.

4. Проявите выдержку

Если срочная покупка не требуется, возможно, стоит дождаться снижения ключевой ставки. Это может сделать ипотеку доступнее и оказать понижающее давление на завышенные цены в сегменте новостроек.