Налог-невидимка уже в цене: почему всего 2% НДС превратятся в 15% удорожания квартиры

Повышение НДС до 22% с 1 января 2026 года выглядит как сухая налоговая новость, но на практике это затронет почти каждого, кто планирует покупать жильё или инвестировать в новостройки. Налог напрямую не взимают с покупки квартиры, но он постепенно "вшивается" в стоимость стройматериалов, услуг подрядчиков, инженерии и в итоге превращается в дополнительные проценты к цене квадратного метра. Особенно уязвимым оказывается массовый сегмент жилья, где покупатель платёжеспособен куда меньше, чем в бизнес- и премиум-классе.

Как повышение НДС бьёт по стоимости квадратного метра

Формально сделки с новостройками и "вторичкой" от НДС освобождены, но весь строительный цикл — от цемента и металлоконструкций до услуг архитекторов и аренды спецтехники — облагается налогом. Переход с 20% до 22% даёт прямой прирост цены с НДС примерно на 1,7% по большинству позиций, а вместе с наценками, логистикой и общей инфляцией итоговый эффект получается больше.

""После изменения НДС с 1 января 2026 года можно прогнозировать увеличение и стоимости материалов, и стоимости работ. Уже сегодня генеральные подрядчики добавляют 10-12% к цене своих услуг на следующий период, что приведет к удорожанию недвижимости во всех сегментах. Изменение НДС затронет также индивидуальных предпринимателей, в том числе за счет ограничения в 10 млн рублей. Их услуги тоже подорожают. В итоге стоимость квадратного метра вырастет"", — говорит генеральный директор Яна Глазунова.

Часть экспертов ожидает рост себестоимости проектов на 1,5-3% и удорожание квартир на 2-4% в 2026 году. Для частного домостроения и коттеджных посёлков прогноз ещё жёстче — до 3-5%, так как там сметы особенно чувствительны к инженерии и отделке. Есть и более пессимистичные оценки возможного скачка цен на 10-15% с учётом роста фонда оплаты труда и структурных изменений в бизнесе.

""Поэтому в целом мне кажется, что скачок цен без инфляции должен составить не менее 10-15% в следующем году, также он повлияет на структурные изменения во многих бизнесах"", — считает президент Ассоциации "Альянс экспертов рынка недвижимости" Яна Кузина.

Таблица "Сравнение": кто и как почувствует рост НДС

Советы шаг за шагом: как действовать покупателю и инвестору

Шаг 1. Оцените свои планы по покупке

1. Определите горизонт: вы планировали покупку в ближайшие 6-18 месяцев или это более отдалённая цель.

2. Посчитайте, насколько для вас критичны дополнительные 2-4% к цене жилья и возможный рост ставки по ипотеке.

3. Сравните: купить сейчас по текущим условиям или подождать, рассчитывая на акции и скидки девелоперов.

Шаг 2. Анализируйте класс жилья

1. Если вы ориентируетесь на массовый сегмент (комфорт/комфорт+), учитывайте, что застройщики будут осторожно повышать цены и параллельно экономить на "фишках" проектов.

2. В бизнес- и премиум-классе скорее вырастет ценник, чем сократится качество: здесь покупатель готов платить за бренд и комфорт.

3. При выборе конкретного ЖК смотрите не только на цену, но и на наполнение: инженерия, благоустройство, общие зоны, опции умного дома.

Шаг 3. Следите за акциями и "оптимизацией"

1. Девелоперы в массовом сегменте, скорее всего, будут предлагать рассрочки, ипотеку с субсидированными ставками и временные скидки вместо резкого повышения цен.

2. Читайте условия: иногда маркетинговая "скидка" уже заложена в стоимость квадрата.

3. Обращайте внимание, от чего отказываются в новых очередях: паркинги, кладовые, зоны коворкинга, детские комнаты, устройства "умный дом".

""Кому-то придется частично отказаться от включения дополнительных опций в ЖК, например, от оснащения квартир устройствами умного дома, или сократить количество функциональных зон в местах общего пользования"", — поясняет генеральный директор Марк Заводовский (BAZA Development).

Шаг 4. Сравните первичку и вторичку

1. На рынке "вторички" рост НДС действует косвенно — через удорожание ремонтных работ и материалов.

2. Новостройки будут дорожать в зависимости от смет и классов проектов, но часто сохраняют субсидированные ипотечные программы.

3. Сравните общую стоимость владения: цена покупки + будущий ремонт + обслуживание.

Шаг 5. Не забывайте про коммерцию и ИЖС

1. Если вы присматриваетесь к офису, складу или стрит-ретейлу, учитывайте, что сделки здесь облагаются НДС напрямую, а собственники постараются переложить рост налога в аренду и продажу.

2. При планировании ИЖС или коттеджа закладывайте запас в смете хотя бы 5-10% сверх текущих расчётов на рост стоимости инженерии, отделки и услуг подрядчиков.

Ошибка → Последствие → Альтернатива

1. Ошибка: откладывать решение только из-за новости про НДС, не считая собственные цифры.
   Последствие: можно упустить выгодные предложения по ипотеке и скидкам, а рынок за это время всё равно скорректируется.
   Альтернатива: считать конкретные варианты — с нынешними и прогнозными ценами, с учётом зарплаты, первоначального взноса и кредитной нагрузки.

2. Ошибка: ориентироваться только на прогнозы о росте на 10-15% и в панике покупать первую попавшуюся квартиру.
   Последствие: высокий риск взять неудачный объект — с плохим расположением или сомнительным качеством.
   Альтернатива: опираться на диапазон оценок (1,5-4% и выше), но сохранять здравый подход к выбору локации и застройщика.

3. Ошибка: выбирать новостройку, игнорируя сокращение опций ради экономии девелопера.
   Последствие: формально "доступный" ЖК может оказаться неудобным для жизни и менее ликвидным при перепродаже.
   Альтернатива: внимательно изучать проектную декларацию, план благоустройства, состав общих зон и инженерии.

4. Ошибка: верить, что повышение НДС "не касается жилья", раз сделки формально освобождены от налога.
   Последствие: недооценка будущего роста стоимости ремонта, отделки, услуг подрядчиков, мебели и техники.
   Альтернатива: закладывать в бюджет не только покупку, но и рост цены всех сопутствующих работ и материалов.

5. Ошибка: инвестировать в коммерческую недвижимость, не учитывая прямое влияние НДС на аренду и окупаемость.
   Последствие: снижение доходности сделки и сложности с поиском арендаторов по новым ставкам.
   Альтернатива: заранее просчитывать сценарии роста ставок, возможный простой и адаптацию бизнес-модели.

А что если… прогнозы не сбудутся?

А что если рынок отреагирует мягче? Возможны несколько сценариев.

1. Что если спрос сильно просядет?
   Если реальный доход населения и процентные ставки по ипотеке не позволят людям принять новые цены, девелоперам придётся делиться маржой, запускать акции и частично брать издержки на себя. В таком случае официальное удорожание может оказаться ближе к нижней планке прогнозов.

2. Что если инфляция вырастет сильнее ожиданий?
   Тогда повышение НДС станет лишь частью общей ценовой волны, и будет сложно отделить эффект налога от прочих факторов. Для покупателей это значит, что важнее не "ловить" конкретный процент, а оценивать общий рост стоимости жизни и своих доходов.

3. Что если государство усилит меры поддержки?
   Возможны дополнительные субсидированные ипотечные программы, льготы для семей с детьми, региональные программы. Они не отменят роста себестоимости, но смягчат удар по конечному покупателю, особенно в массовом сегменте.

Таблица "Плюсы и минусы" повышения НДС для рынка недвижимости

FAQ: вопросы о жилье и НДС

Как выбрать: покупать квартиру до повышения НДС или подождать?

Если у вас уже есть одобренная ипотека, понятный бюджет и подходящий объект, откладывать покупку только из-за НДС обычно нет смысла. Если же вы в начале пути, можно спокойно изучить предложения, учитывая, что рост цен прогнозируется в несколько процентов, а не в десятки — за исключением самого пессимистичного сценария.

Сколько примерно может подорожать новостройка в массовом сегменте?

Большинство экспертов говорят о росте конечных цен в диапазоне 2-4% в 2026 году при увеличении себестоимости на 1,5-3%. Часть этих затрат девелоперы попытаются компенсировать оптимизацией: экономией на отделке мест общего пользования, инженерных опциях и сервисах.

Что лучше: брать готовую квартиру или на ранней стадии строительства?

На ранней стадии цена обычно ниже, но именно такие проекты сильнее всего ощущают рост стоимости материалов и работ. Готовые дома более предсказуемы по наполнению и качеству, но и ценник у них ближе к реальному рыночному. Выбор зависит от вашей готовности ждать и от доверия к конкретному застройщику.

Как повышение НДС скажется на ремонте и отделке?

С высокой вероятностью вырастут цены на плитку, сантехнику, свет, инженерное оборудование, а также на работу мастеров и подрядчиков. Это особенно заметно при комплексных ремонтах, строительстве частных домов и коттеджей.

Что лучше для инвестора: жильё или коммерческая недвижимость в новых условиях?

Коммерция ощутит НДС сильнее, так как сделки там облагаются налогом напрямую. Офисы и склады могут подорожать быстрее, а арендные ставки — вырасти. Это может быть интересно инвесторам с большим запасом прочности, но риск выше, чем в сегменте массового жилья, где спрос более стабилен.

Мифы и правда о росте цен из-за НДС

1. Миф: "Сделки с жильём не облагаются НДС, значит, ничего не подорожает".
   Правда: налог включён в стоимость материалов, работ, инженерии и услуг по всей цепочке проекта, поэтому его повышение отражается на цене метра косвенно.

2. Миф: "Цены вырастут минимум на 20-30%, всё рухнет".
   Правда: основные оценки — 1,5-4% роста цен на жильё и 3-5% на ИЖС и коттеджи. Более резкие сценарии зависят не только от НДС, но и от общей экономической ситуации.

3. Миф: "Повышение НДС убьёт спрос на новостройки".
   Правда: в бизнес- и премиум-сегменте спрос более устойчив, а в массовом девелоперы будут искать компромисс между ценой и наполнением проектов.

4. Миф: "Коммерческая недвижимость не пострадает — арендаторы всё оплатят".
   Правда: рост ставок аренды ограничен платёжеспособностью бизнеса; при слишком резком удорожании возможно увеличение вакантности.

Сон и психология: как налоговые новости бьют по ощущению стабильности

Новости о повышении НДС и подорожании жилья напрямую влияют на ощущения людей: планы покупки квартиры часто связаны с ощущением "заземлённости" и безопасности. Когда правила игры меняются, растёт тревожность: люди начинают срочно считать, спешно принимать решения или, наоборот, откладывать всё "на потом".

Чтобы сохранить психологический комфорт:

1. Опирайтесь на цифры, а не на заголовки: считайте конкретные варианты, а не абстрактные проценты.

2. Разделяйте долгосрочные цели: покупка единственного жилья и инвестиции — это разные стратегии и уровни риска.

3. Не принимайте решения поздно ночью и "на эмоциях": выспавшийся человек лучше оценивает риски и выгоды.

Понимание механики повышения НДС, цепочки "налог-издержки-цены" снижает уровень стресса: ситуация перестаёт казаться непредсказуемой, даже если новости не радуют.

Три интересных факта о НДС и недвижимости

1. НДС не включают напрямую в договор купли-продажи квартиры, но он "сидит" в каждом мешке цемента, лифте, проектной документации и машине бетоновоза.

2. Импортная инженерия (лифты, автоматика, оборудование ОВиК) особенно чувствительна к налоговым изменениям: здесь почти всегда НДС полностью перекладывается в конечную цену.

3. На рынке ИЖС небольшое изменение стоимости инженерии или отделки может заметнее повлиять на итоговую цену дома, чем рост стоимости самого участка.

Исторический контекст: как налоговые реформы влияют на жильё

1. Практика многих стран показывает: изменения косвенных налогов (НДС, аналогичных сборов) редко оборачиваются моментальным обвалом или взлётом цен, но почти всегда задают новый уровень издержек.

2. Обычно рынок какое-то время "перестраивается": крупные девелоперы и поставщики адаптируют сметы, мелкие игроки уходят или объединяются, покупатели привыкают к новым ценам.

3. В периоды налоговых реформ особенно усиливается роль бренда и репутации застройщика: люди чаще выбирают тех, кому доверяют, даже если цена немного выше.

4. Долгосрочно спрос на жильё определяется не только налогами, но и демографией, доходами населения, программами господдержки и развитием городов — НДС лишь один из элементов этой сложной системы.

Повышение НДС до 22% не делает покупку квартиры невозможной, но меняет "правила игры": квадратные метры постепенно дорожают, особенно там, где много сложной инженерии и импортных компонентов. Понимая, как именно налог проходит по цепочке от стройматериала до итогового ценника, проще принять взвешенное решение — когда, где и что покупать.